美國(guó)西海岸城市的社區(qū)商業(yè)，向我們呈現(xiàn)了如何在步行20分鐘的社區(qū)邊界內(nèi)，以巧妙的規(guī)劃設(shè)計(jì)、著力營(yíng)造的藝術(shù)氛圍和景觀環(huán)境吸引消費(fèi)，并獲得了不俗的投資回報(bào)，讓美國(guó)社區(qū)商業(yè)得到源源不斷的滋養(yǎng)。
人與人之間的“奇遇”不只發(fā)生在《西雅圖不眠夜》這樣的電影里，也出現(xiàn)在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等美國(guó)西海岸城市的社區(qū)商業(yè)中，人們?nèi)齼蓛缮⒆诮诌叺目Х瑞^，跑步健身的青年微笑著與你擦肩而過(guò)；不遠(yuǎn)處有街頭藝人在唱歌或畫畫，街道轉(zhuǎn)角有便利店、小型銀行、書店、面包坊……社區(qū)商業(yè)中流淌著平和舒緩的氣氛。
美國(guó)西海岸城市的社區(qū)商業(yè)，更像是社區(qū)的生活中心，將人們從家中引導(dǎo)出來(lái)，在步行20分鐘的生活圈子里，將餐飲、娛樂(lè)等功能精巧組合，滿足了人與人之間交往和互動(dòng)的需求，既獲得了人氣，也贏得了財(cái)氣。
社區(qū)商業(yè)需要什么樣的邊界
在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和整體布局是由政府統(tǒng)一拍板確定，具體開發(fā)則交由大型零售商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司或基金組織完成。由于政府主張以步行20分鐘可達(dá)的中小社區(qū)生活圏為主要形態(tài)，大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)并不常見(jiàn)。
“在一個(gè)居住區(qū)地塊中，政府會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃多棟住宅，在住宅和街區(qū)之間交叉布局社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。從規(guī)劃層面確立土地的不同使用性質(zhì)，從生活層面使住宅與商業(yè)之間的聯(lián)系更加緊密，控制了社區(qū)和城市邊界的合理增長(zhǎng)。”北京凱德新興房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、凱德MALL翠微路購(gòu)物中心總經(jīng)理胡泊在考察美國(guó)社區(qū)商業(yè)后感慨道。
以上述城市中常見(jiàn)的Block（Business商業(yè)、Lie fallow休閑、Open開放、Crowd人群、Kind親和）街區(qū)為例。一個(gè)合理的Block社區(qū)商業(yè)街長(zhǎng)約700米，寬約350米，面積約為24.5萬(wàn)平方米，街區(qū)周邊居民大概為6000-7000人，年人均消費(fèi)約在5000-10000美元左右。超市、餐飲、銀行等店鋪分布在街區(qū)四角，這些商鋪的承租面積都不大，超市通常為500-1000平方米，小型餐飲或銀行約200-300平方米。
“這種規(guī)模的商業(yè)街區(qū)就符合西雅圖、波特蘭等美國(guó)城市規(guī)劃中要求的20分鐘生活圏，客群定位以服務(wù)于周邊居民為主，通過(guò)不同規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，滿足居民的日常生活需求。”胡泊說(shuō)道。
在波特蘭，“市中心所有建設(shè)用地統(tǒng)一控制在0.0036平方公里以內(nèi)，街道寬度要求在9米以內(nèi)。每個(gè)商業(yè)、辦公、住宅及街區(qū)公園的開發(fā)都不能超出這一用地紅線范圍，”或在這一地塊中，可以開發(fā)2-3個(gè)更小的項(xiàng)目”。大地建筑事務(wù)所（國(guó)際）設(shè)計(jì)總裁王占文補(bǔ)充道，建筑一層必須是商業(yè)功能，每隔5-6個(gè)街區(qū)需要空出一個(gè)空間作為街區(qū)公園，從而保證居民步行20分鐘內(nèi)能到達(dá)社區(qū)商業(yè)中心和街區(qū)公園。
這也與西雅圖在上世紀(jì)90年代中期提出的“城市村莊”戰(zhàn)略不謀而合，相鄰的幾個(gè)街區(qū)組成一個(gè)生活小鎮(zhèn)，配套相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)、綠色步道、公共綠地和社區(qū)健身中心、棋牌室等社區(qū)公用福利設(shè)施，滿足周邊居民的多種生活需求。
“這些社區(qū)商業(yè)中心以綠色步道相連接，兩側(cè)都規(guī)劃有景觀走廊和公共綠地，并與居住區(qū)內(nèi)的綠地形成呼應(yīng)，成為社區(qū)活動(dòng)的最佳場(chǎng)所。如此一來(lái)，在減少交通消耗和環(huán)境污染的同時(shí)，也增進(jìn)了人與人之間的交流。”王占文說(shuō)。
政府對(duì)于城市和社區(qū)邊界控制的孜孜追求，使得美國(guó)城市建筑趨向于向空中發(fā)展來(lái)提高城市密度，開發(fā)兼具住宅、辦公和商業(yè)多重功能的綜合體項(xiàng)目。更多的人口聚集，更多的功能復(fù)合，在保證街區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群基數(shù)的同時(shí)，也縮短了通勤距離，便于人們選擇步行和自行車行駛，城市和社區(qū)變得更加的生態(tài)、宜居了。
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