2015年，上海商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量排名全國第一。盡管仍要面對同質(zhì)化嚴重、網(wǎng)絡零售及消費細分這些挑戰(zhàn)，但市場也有了一些新的變化。

　　開業(yè)量排名全國第一

　　“絕大部分的商場都沒有什么增長。”第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮透露，過去一年，除了少數(shù)幾家定位明確的綜合體，大多數(shù)滬上購物中心的業(yè)績都出現(xiàn)了下滑。由于電商沖擊、境外旅游增長等因素的影響，“我覺得這是未來幾年會延續(xù)的狀態(tài)。”

　　事實也的確如此：盡管在2015年商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量十大城市中，上海以26個排名第一，但由于受到供應增大、品牌發(fā)展限速等影響，這些項目的開業(yè)速度有所放緩，實際開業(yè)率只有61%，且新入市項目大多分布在中外環(huán)周邊。

　　就各業(yè)態(tài)經(jīng)營而言，在去年11月整體營業(yè)額首次同比下跌，其中百貨及專業(yè)專賣在電商影響下下滑最為明顯，同比下滑分別為3.6%及2.7%，不過文化娛樂、餐飲業(yè)態(tài)延續(xù)強勢繼續(xù)增長，同比增長分別為14.88%和13.28%。

　　第一太平戴維斯關于上海零售市場的分析數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月，上海社會消費品零售總額累計增速達8.1%，較前年同期下降0.6個百分點；核心商圈購物中心首層租金全年同比微增0.9%，至48.4元/平方米，非核心商圈維持不變，為17.2元/平方米。截至2015年第四季度，核心商圈空置率同比上升1.0個百分點至4.8%，非核心商圈同比下降0.8個百分點至9.5%。

　　不過，“相比上一年，2015年上海商業(yè)零售市場最大的變化就是：面對電商的沖擊，市場變得冷靜、淡定了很多。”朱兆榮同時強調(diào)，事實上，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)歷了這些年的風雨，目前已經(jīng)變得較為理性了。

　　新玩法頻現(xiàn)

　　睿意德認為，2015年，商場運營愈發(fā)注重場景體驗，運營思維也發(fā)生了更深度的轉(zhuǎn)化，受電商沖擊小、體驗度高的新業(yè)態(tài)、新品牌得到了蓬勃發(fā)展。

　　其提供的數(shù)據(jù)稱，2015年是商業(yè)地產(chǎn)O2O集中爆發(fā)的一年。這一年中，上海有超過82個大中型商場擁有APP或微信移動端口；第三方的運營商興起；品牌本身也通過開發(fā)商平臺、團購點評平臺或者自行開發(fā)來連接線下。不過，對于近年來興起的體驗式業(yè)態(tài)，朱兆榮認為，目前很多商場都在做的體驗式業(yè)態(tài)，確實可以吸引人流過來，但事實上已經(jīng)形成了一種新的同質(zhì)化，“更重要的還是能夠提供什么商品與服務”。

　　2015年，商場的后期改造行動漸漸增多，一些地理位置較佳，擁有較為固定的消費支撐及市場知名度的項目實行了改造方案，以彌補商圈內(nèi)商業(yè)空白。包括戴德梁行、第一太平戴維斯等在內(nèi)的專業(yè)機構(gòu)，都將這一業(yè)務作為未來的開發(fā)重點。

　　這一市場的另一個顯著特征是，去年各大開發(fā)商激烈競地，地王“分區(qū)”涌現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至2018年，包括香港太古、日本三井、泛海、深圳深國投等在內(nèi)的22個中外開發(fā)商都將在上海開業(yè)布局。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著井噴的項目增量和競爭升級態(tài)勢，上海將呈現(xiàn)局部區(qū)域超飽和布點、結(jié)構(gòu)性過剩，但優(yōu)質(zhì)購物中心維持供不應求，同時落后項目降級淘汰的態(tài)勢。

　　迪士尼將促成商機

　　第一太平戴維斯方面透露，2016年上海市區(qū)內(nèi)將迎來20個新項目、合計130萬平方米入市開業(yè)，其中10%位于核心商圈。從供應區(qū)域來看，七寶為供應最大板塊，將有230000平方米入市。

　　雖然供應壓力持續(xù)，但迪士尼、夢工廠等旅游、文化項目陸續(xù)打造，市場有望從中獲取新的前進動力。值得注意的是，迪士尼的開業(yè)預計核心商圈受益更為明顯，預計2016年核心商圈租金漲幅約1.5%-2.0%；非核心商圈由于存量及供應較大，項目之間質(zhì)素差異更為明顯，整體表現(xiàn)預計平穩(wěn)，其中大體量超級購物中心仍具備一定優(yōu)勢。

　　“市場中仍有大量機會，最值得關注的莫過于新興的旅游購物，它將開啟全新的消費渠道，給城市零售市場注入活力，”朱兆榮強調(diào)，“上海迪士尼樂園……這類大型娛樂項目將能吸引全國各地甚至亞太區(qū)的游客，不僅有利于支撐樂園內(nèi)部及周邊的零售消費，也能帶動市中心的消費。”其預見豫園、南京東路這類商圈的商鋪租金在2016年會有明顯上漲。

　　睿意德預計，上海作為全國經(jīng)濟金融中心，擁有充足的消費者和消費力。大批外來開發(fā)商將于2016年入滬，結(jié)合了運動、兒童、醫(yī)療等主題的購物中心會是未來趨勢。而迪士尼的到來，將會增加沿街商業(yè)價值，比如淮海路商圈街鋪占比為上海之最，預估其未來的沿街商業(yè)價值會不斷凸顯。

　　萊坊認為，上海的零售商鋪供應市場將保持活躍，在奢侈品方面的消費進一步收縮，對于中高檔消費品的需求保持穩(wěn)定。未來一年，上海主要商圈的街鋪租金將下跌10%-15%，而購物中心的租金將保持穩(wěn)定，街鋪與購物中心之間的租金差距將進一步拉大。（來源：東方早報 記者 李貝貝）

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