公寓、酒店物業(yè)成首選
搜房網(wǎng)通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中國人赴日投資最喜歡的標(biāo)的是50萬~100萬元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200 萬~500 萬元人民幣的住宅。同時，還有少量客戶是購買土地進(jìn)行投資，金額一般在500萬人民幣以上。
日本當(dāng)?shù)囟辔环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。據(jù)搜房資料，在過去3年內(nèi)其人口增長量超過10萬，日本國內(nèi)新興高科技企業(yè)與學(xué)生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場擴(kuò)張兇猛。而在20世紀(jì)90年代，日本曾面對了老齡化嚴(yán)重問題，其65歲人口占比一度增至16.68%。
而日本的酒店也逐漸受到熱捧。
公開資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團(tuán)收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區(qū)的公認(rèn)酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K.其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產(chǎn)總共耗資125億日元。
但是也有觀點(diǎn)認(rèn)為酒店并不適合投資，因?yàn)楫?dāng)前日本的旅游業(yè)并不那么發(fā)達(dá)，尤其是在福島核電站發(fā)生核泄漏之后，中國游客更是減少了對日本的觀光。
盡管如此，不少國內(nèi)買家仍然持看多態(tài)度，日本酒店地產(chǎn)回報相對較高也是主因。搜房網(wǎng)給《第一財經(jīng)日報》記者的一份報告顯示，日本酒店地產(chǎn)2014年回報率已經(jīng)升至10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%，領(lǐng)先于如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費(fèi)低于其他主要經(jīng)濟(jì)體。日均消費(fèi)為123美元，而新加坡和法國則分別達(dá)到236美元和220美元。
事實(shí)上，亞洲國家日本、韓國一直受到中國的機(jī)構(gòu)和個人投資者的偏好，包括綠地集團(tuán)、連合地產(chǎn)都選擇在韓國濟(jì)州島進(jìn)行了房地產(chǎn)投資。“國內(nèi)越來越多開發(fā)商將面臨下行的市場，亞洲將成為國內(nèi)開發(fā)商海外投資的新的地點(diǎn)。”連合地產(chǎn)CEO許仰東認(rèn)為。
賺錢的機(jī)會與風(fēng)險
《第一財經(jīng)日報》記者采訪國內(nèi)、日本業(yè)內(nèi)和購房者獲悉，日元貶值促使了不少中國人去日本買房。目前日元處于匯率最低點(diǎn)，而人民幣貶值的預(yù)期也在不斷上升，那么現(xiàn)在去日本購房則是一個最佳時期。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前東京中心六區(qū)的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經(jīng)達(dá)到6492萬日元(約330萬人民幣)。作為日本的政治與經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域——千代田區(qū)(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區(qū))，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元(約456萬人民幣)。
正是由于日本東京房價的上漲，而其首都圈中心區(qū)域的房屋供應(yīng)量又十分有限，因此業(yè)內(nèi)預(yù)計至2016年東京中心區(qū)房價將進(jìn)一步上漲。
也有日本房產(chǎn)投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產(chǎn)后的租賃回報率較為可觀，高達(dá)10%左右，而中國的房屋租賃回報率只有約2%~3%。
雖然有如此好的前景，但是東京房價仍低于全球其他主要城市。也有媒體曾報道，2013年中國買家以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子，目前估值420萬人民幣，而每個月收入約9300元。但是當(dāng)時1元人民幣可兌14日元，現(xiàn)在已經(jīng)變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計算中國買家不賺反賠。
此外，由于缺乏對日本房產(chǎn)項目以及當(dāng)?shù)胤傻牧私�，中國投資者可能會面臨種種風(fēng)險，如，日本的租賃政策保護(hù)房客利益，房客不主動搬走，房東不能趕走房客。有媒體報道，在日本，曾發(fā)生房客不搬走導(dǎo)致房主賣房交易失敗的情況。
臺灣信義房屋日本東京分公司總經(jīng)理KennyHo曾表示，一些開發(fā)商只愿意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國人。
其他風(fēng)險還包括房屋的高折舊率、地震等自然災(zāi)害高發(fā)、不動產(chǎn)各種稅費(fèi)保險等。
還有媒體報道，由于日本住房自有率較高，且日本老齡化問題嚴(yán)重，房屋過剩的問題將會在2020 年奧運(yùn)會后變得更加嚴(yán)重，這會降低所投資房產(chǎn)的利用率。
但野村證券認(rèn)為，東京的房地產(chǎn)價格便宜且投資回報相對較高，不同于在新加坡或香港投資房產(chǎn)會受到限制，東京的房屋投資機(jī)會充足。第一財經(jīng)日報 羅韜
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