在被商場(chǎng)斷電圍蔽近兩個(gè)月后，服裝店老板云姐被迫關(guān)店了。5月2日，本是黃金周人氣正旺時(shí)，她所在的佛山兆陽廣場(chǎng)宣布結(jié)業(yè)。而這距去年10月開業(yè)，不過半年時(shí)間。
去年10月，兆陽廣場(chǎng)轟轟烈烈地開業(yè)，利國(guó)際影城、永旺美思佰樂超市、屈臣氏等百余個(gè)品牌商家紛紛入駐。然而開業(yè)不久，云姐便感覺到人氣慘淡。她所在的鋪面不足20平方米，每月向商場(chǎng)繳管理費(fèi)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)等7500元左右。用她的話說，“開業(yè)以來做生意所賺的錢交租都不夠”。
于是在3月14日，包括她在內(nèi)的10余家商鋪聯(lián)合起來和商場(chǎng)協(xié)商減租，未果，后一氣之下拒交租金，并停業(yè)抗議。但后來仍未和解，包括她在內(nèi)的4家商鋪因拖欠租金被管理方斷電圍蔽。令云姐想不到的是，時(shí)隔不久，入駐的88家商戶隨著商場(chǎng)的結(jié)業(yè)，頓時(shí)成了“游民”。
直到現(xiàn)在，云姐一直還在感嘆——“為什么我辛辛苦苦在商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)自己的生意，還養(yǎng)活不了自己?”
云姐不知道的是，就在她曾所在的兆陽廣場(chǎng)宣布結(jié)業(yè)的前一天，麥德龍南海店也宣布結(jié)業(yè)。甚至稍前一個(gè)多月，南海廣場(chǎng)電影城也同樣結(jié)業(yè)了。時(shí)間如果再往前推移一點(diǎn)，去年底，友誼商場(chǎng)佛山店也宣布了停業(yè)整頓。
存量過剩，商業(yè)綜合體扎堆
云姐所在的兆陽廣場(chǎng)位于綠景路一帶，是城南較早發(fā)展起來的居住區(qū)。其周圍滿足消費(fèi)者日常生活需求的市場(chǎng)、商鋪較多，兆陽廣場(chǎng)的定位與這類型街鋪拉不開明顯距離。
而且就在和綠景路相隔約1公里的季華路沿線，短短這幾年已有東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際、印象城，在建的則更多，與印象城隔路相望的萬科廣場(chǎng)、恒福新城配套商業(yè)中心、怡翠世嘉配套商業(yè)中心、即將開發(fā)的星星工業(yè)園項(xiàng)目，這些商業(yè)中心體量普遍都在幾萬平方米以上，甚至是十幾萬、幾十萬平方米。
在周圍商業(yè)綜合體扎堆下，定位同質(zhì)化的兆陽廣場(chǎng)，在這場(chǎng)商業(yè)大洗牌中也注定了難逃被“淘汰”的厄運(yùn)。
同樣，5月1日結(jié)業(yè)的麥德龍南海店也曾遭遇周邊多個(gè)商業(yè)綜合體激烈競(jìng)爭(zhēng)的處境。它位于南海區(qū)桂瀾路一帶，超市、商業(yè)中心林立，除麥德龍外還有卜蜂蓮花、南海萬科廣場(chǎng)百佳、南海萬達(dá)廣場(chǎng)百佳、鵬瑞利永輝超市、凱德廣場(chǎng)沃爾瑪、保利水城吉之島等多家大型超市，而卜蜂蓮花超市和南海萬科廣場(chǎng)百佳超市與麥德龍南海店更是只有一路之隔。且南海萬科廣場(chǎng)百佳超市/鵬瑞利永輝超市、萬達(dá)廣場(chǎng)百佳在定位上差異不明顯。結(jié)果，如同曾同樣位于此的家樂福一樣，麥德龍南海店在經(jīng)營(yíng)三年多后，也無奈撤場(chǎng)。
可見，兆陽廣場(chǎng)、麥德龍南海店的結(jié)業(yè)，與佛山市場(chǎng)商業(yè)綜合體嚴(yán)重過剩的大背景密切相關(guān)。
2009年以來，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)開始紛紛上演商業(yè)綜合體用地的拓展和爭(zhēng)奪大戲，如保利、萬科等上市房企，更是通過舊城改造等多條途徑開發(fā)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。近兩年佛山的城市綜合體更是呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。
據(jù)佛山市房協(xié)統(tǒng)計(jì)，禪城、桂城、佛山新城在營(yíng)、新建、待建的商業(yè)中心共達(dá)58個(gè)，合計(jì)提供約477萬平方米的零售商業(yè)體量。除已落成的幾個(gè)項(xiàng)目外，僅禪桂兩區(qū)，招商置地中心、佛山萬科廣場(chǎng)、嶺南站NOVA、佛山綠地中心、星星廣場(chǎng)、偉業(yè)華譽(yù)豪庭、永旺夢(mèng)樂城、廣佛奧特萊斯等項(xiàng)目分布在中心城區(qū)及各鎮(zhèn)街。
“中國(guó)主要城市的人均購物面積在0.1—0.6平方米之間，北上廣深人均1.2—1.5平方米，香港人均在1.4平方米左右。而像在南海千燈湖片區(qū)，人均購物面積已經(jīng)達(dá)到了2平方米。”招商局地產(chǎn)控股股份有限公司佛山公司策劃經(jīng)理陳林說。
差異化謀突圍，概念多落地少
在走訪過程中筆者發(fā)現(xiàn)，盡管上半年佛山民用住宅市場(chǎng)很是火熱，但商業(yè)綜合體的市場(chǎng)表現(xiàn)并不理想。已開業(yè)的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，旺場(chǎng)的不到一半比例，超一半的經(jīng)營(yíng)已開始走下坡路，表現(xiàn)在租金上漲疲軟、空置物業(yè)增多、經(jīng)營(yíng)檔次走低。
“像萬達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，今年上半年出租率都有一個(gè)較大規(guī)模的下降，尤其是一些自持物業(yè)的商業(yè)綜合體更難走量。投資型商業(yè)綜合體非常謹(jǐn)慎出貨，部分甚至?xí)劭鄢鲐�。而且商業(yè)綜合體現(xiàn)在并不敢貿(mào)然漲價(jià)，因?yàn)橹車胁簧僭谕祈?xiàng)目。”華南國(guó)際金融中心策劃部主管梁玉笑說。
在此境況下，商業(yè)綜合體的開發(fā)商試圖尋求錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。似乎，他們不約而同找到了一個(gè)“靶子”——萬達(dá)。去年底，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)大連萬達(dá)進(jìn)駐佛山，這是萬達(dá)在華南區(qū)域進(jìn)駐的第3個(gè)城市以及開發(fā)的第6座萬達(dá)廣場(chǎng)。
距萬達(dá)不足200米的招商置業(yè)項(xiàng)目，主打智云辦公系統(tǒng)，正準(zhǔn)備引入“蛇口網(wǎng)谷”模式，打造佛山首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融中心。“再造一個(gè)萬達(dá)，對(duì)佛山現(xiàn)有的商業(yè)綜合體升級(jí)沒有太大意義，必須有新的思維注入。”陳林說。
據(jù)陳林介紹，在深圳蛇口網(wǎng)谷智慧園區(qū)是招商局已摸索較為成熟的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的模式，目前入駐企業(yè)184家，年產(chǎn)值高達(dá)72.49億元，園區(qū)每平方米的產(chǎn)值超3萬元，是之前傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出的17倍左右。在總部支持下，他們準(zhǔn)備將深圳蛇口網(wǎng)谷的既有平臺(tái)優(yōu)勢(shì)引入佛山，并在下月推出一個(gè)數(shù)千平方米的互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)體驗(yàn)中心。
相較于體量龐大的地產(chǎn)巨頭，本土開發(fā)商并不甘于做商業(yè)綜合體版圖中的“邊緣”者，現(xiàn)在它們也正迎來一次模式轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
“我們雖然在萬達(dá)對(duì)面，但我們堅(jiān)決不做第二個(gè)萬達(dá)，我們想在佛山打造第一個(gè)生活方式中心的購物公園。在業(yè)態(tài)構(gòu)成上，我們將與萬達(dá)廣場(chǎng)的大眾消費(fèi)、招商置地中心的商務(wù)配套錯(cuò)位，以餐飲、休閑為主。其中我們的餐飲占比高達(dá)40%，娛樂占比30%，購物占比30%，這個(gè)比例也有別于其他購物中心，主打線上無法取代的體驗(yàn)消費(fèi)。”新凱廣場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理潘祥成說。
距萬達(dá)廣場(chǎng)不足500米的本土開發(fā)商榮耀地產(chǎn)，也在謀求自己的生存空間。“我們項(xiàng)目的幾個(gè)股東多是傳統(tǒng)制造企業(yè)人士，他們發(fā)現(xiàn)曾經(jīng)前店后廠的模式正在向?qū)懽謽悄Ｊ睫D(zhuǎn)移，這是一個(gè)巨大的機(jī)遇。我們正在對(duì)接一批傳統(tǒng)企業(yè)，將其展廳或電商服務(wù)部門搬入寫字樓，地產(chǎn)商以自持物業(yè)的形式進(jìn)行統(tǒng)一配套服務(wù)�，F(xiàn)在商業(yè)綜合體同質(zhì)化太嚴(yán)重，必須差異化才能生存。”南海榮耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商策劃部經(jīng)理潘永威說。
“佛山的商業(yè)綜合體的新模式還處于概念嘗試階段，真正落地的實(shí)踐現(xiàn)在還很少。”廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)助理胡莎麗說。
（南方日?qǐng)?bào) 李艷玲）
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