紅商網(wǎng)訊：曾幾何時(shí)，南京市民逛街購(gòu)物的區(qū)域不只于新街口的1平方公里范圍內(nèi)；曾幾何時(shí)，Zara、Gucci不再是難得一見(jiàn)的“西洋景”；曾幾何時(shí)，為了某家商場(chǎng)的一場(chǎng)體驗(yàn)秀從城北奔波到城南……
這些不經(jīng)意間，似乎很難察覺(jué)到的變化，恰恰記錄了一個(gè)城市商業(yè)的變遷史，這種變遷不僅僅局限于時(shí)間上，更體現(xiàn)在空間內(nèi)；不僅僅是方式方法的變革，更是一個(gè)行業(yè)、一個(gè)領(lǐng)域思想、理念的更新。
昨日（9月2日）下午，借2014商業(yè)地產(chǎn)論壇南京站的契機(jī)，世界五大行之一的世邦魏理仕為南京這段變遷史加以注釋，并從專業(yè)顧問(wèn)的角度提出了發(fā)展的建議。
因需求而變
誠(chéng)如世邦魏理仕策略發(fā)展顧問(wèn)部董事吳振宇所言，任何一個(gè)城市商業(yè)的變遷，不論是格局、空間的改變，還是運(yùn)營(yíng)理念、產(chǎn)品定位的變化，都是因?yàn)槿说男枨笤谧儯沧匀皇菓?yīng)當(dāng)順應(yīng)了人的需求的變化而變化。
還記得90年代，每年的農(nóng)歷新年到來(lái)前，南京市民都會(huì)去商場(chǎng)購(gòu)置來(lái)年的新衣服，那時(shí)，幾乎家家戶戶的首選都是新街口——新百、金鷹、中央商場(chǎng)、大洋百貨。
在世邦魏理仕看來(lái)，這是早期以百貨商場(chǎng)為主的南京零售商業(yè)，“那時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于品牌、檔次的普遍需求都停留在中低水平，基本滿足即可。”
但伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，家庭收入隨之提高，直接的反映就是對(duì)于偏高端消費(fèi)品、甚至是奢侈品，從“追求”變?yōu)?ldquo;需求”，從短期、偶然需求變?yōu)殚L(zhǎng)期、必然需求。
2006年，德基廣場(chǎng)一期的開業(yè)便順應(yīng)了需求，且重新定義了南京零售物業(yè)市場(chǎng)，為國(guó)際一線品牌首進(jìn)南京創(chuàng)造了物業(yè)條件。
隨后，南京零售物業(yè)市場(chǎng)陸續(xù)迎來(lái)大量購(gòu)物中心的開業(yè)，包括水游城、虹悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，使優(yōu)質(zhì)品牌的承載平臺(tái)更加豐富、多樣。
據(jù)了解，近年來(lái)，南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額長(zhǎng)期保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，并且已匯集了大量奢侈、輕奢侈、快市場(chǎng)、餐飲連鎖品牌及其副線品牌。
如新街口商圈就匯集了大量奢侈品牌江蘇首家門店，南京虹悅城開業(yè)即聚集了Inditex集團(tuán)旗下包括Zara在內(nèi)的七大品牌。此外南京還開出了江蘇首家Holister、中國(guó)內(nèi)地首家Monki、江蘇第二家蘋果直營(yíng)店等等。
“國(guó)際品牌視南京為二線城市的首選城市之一。”世邦魏理仕表示，但根據(jù)其觀察，檔次的提升、品牌的擴(kuò)張只是商業(yè)謀變的一個(gè)方面，更為突出和顯著的變化是伴隨著城市區(qū)域的外擴(kuò)，中心商圈的遷移。
據(jù)新華網(wǎng)記者觀察，2012年以前，位于河西、江寧、浦口或其他區(qū)域的零售商業(yè)都非常有限，并以百貨為主。但隨著城市外擴(kuò)，住宅開發(fā)亦開始向城市周邊區(qū)域發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人口得以外遷，核心商圈越發(fā)不能滿足全市所有區(qū)域消費(fèi)者的日常消費(fèi)。
為生存而變
在世邦魏理仕看來(lái)，商圈外移很大程度上是迫于中心城區(qū)土地資源的緊缺，但同時(shí)，也是商業(yè)體開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，求生存、謀發(fā)展的必經(jīng)之路。
自2012年開始，隨著更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落成，新興商圈也逐漸興起，如中華門的虹悅城、江寧地區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和瑞都購(gòu)物中心、浦口的新一城、城東的招商花園城和森林摩爾等。
目前南京逐步形成以新街口和夫子廟為主的城市傳統(tǒng)核心商圈為核心，以及以虹悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為代表的區(qū)域型或社區(qū)型商業(yè)中心共發(fā)展的城市商業(yè)格局。
不過(guò)，盡管遍地開花，但南京的商業(yè)開發(fā)并未像沈陽(yáng)、成都等地出現(xiàn)井噴的情況，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的全市總存量（含百貨）仍在200萬(wàn)平方米的正常范圍以內(nèi)。
即便如此，競(jìng)爭(zhēng)始終存在，如何才能脫穎而出？世邦魏理仕認(rèn)為，南京零售運(yùn)營(yíng)商們正開始在物業(yè)定位、品牌租戶、商業(yè)配套、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面做文章。
以傳統(tǒng)商圈新街口為例，為有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，新開業(yè)商場(chǎng)均在物業(yè)設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新。如金鷹全生活中心B座，雖仍以百貨的形式運(yùn)營(yíng)，但其物業(yè)設(shè)計(jì)突破了傳統(tǒng)百貨空間狹小的束縛，內(nèi)部裝飾亦不遜于同檔次購(gòu)物中心，運(yùn)營(yíng)商努力為消費(fèi)者打造更加舒適的體驗(yàn)，增加消費(fèi)者的駐足時(shí)間。
相距不遠(yuǎn)的艾尚天地購(gòu)物中心，在經(jīng)歷運(yùn)營(yíng)的陣痛后，開始轉(zhuǎn)型“餐飲+娛樂(lè)”的方式，大量具有鮮明主題的餐飲品牌以及年輕化的潮流服飾吸引眼球，其人流也得到迅速提升；同時(shí)，該物業(yè)的南京首家蘋果直營(yíng)店更是吸睛之作。
此外，夫子廟水游城的水景、城東森林摩爾的主題式開放商業(yè)街區(qū)等項(xiàng)目都憑借其物業(yè)設(shè)計(jì)的創(chuàng)新點(diǎn)成功提升了商場(chǎng)的人氣。
事實(shí)上，不僅是硬件上的提檔升級(jí)，不少零售運(yùn)營(yíng)商為了提升項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力，已然開始著眼于軟實(shí)力的打造。以近幾個(gè)季度為例，南京新開業(yè)商場(chǎng)陸續(xù)迎客，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。在這樣的大環(huán)境下，商場(chǎng)開始通過(guò)舉辦各種展覽的方式以期提升人氣。
例如作為商業(yè)標(biāo)桿的德基廣場(chǎng)舉辦各式兒童主題展覽，如卡通圣斗士展覽等，而新開業(yè)的金鷹全生活中心B座也在1樓主入口增加車站，在高區(qū)餐飲區(qū)增加一些藝術(shù)設(shè)計(jì)，提升顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。
世邦魏理仕認(rèn)為，未來(lái)體驗(yàn)式消費(fèi)的真正核心還應(yīng)是包含購(gòu)物環(huán)境、商品組合以及售前、售中和售后服務(wù)等一系列要素在內(nèi)的顧客“消費(fèi)體驗(yàn)”。因此，在物業(yè)升級(jí)和品牌調(diào)整之余，零售運(yùn)營(yíng)商如何提升顧客的消費(fèi)體驗(yàn)也將成為其零售資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)。
�。ㄐ氯A房產(chǎn)調(diào)查 記者 王鑫）
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