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核心摘要：說起購物中心大多數(shù)品牌店鋪都會抱怨，商業(yè)地產(chǎn)招商入駐時私定的“霸王條款”與針對不同店鋪的“歧視性政策”，入駐難、租金不平等、租期短等一系列問題一直困擾著很多品牌店鋪。
紅商網(wǎng)訊：提到購物中心很多品牌店鋪都會抱怨，商業(yè)地產(chǎn)招商入駐時私定的“霸王條款”和針對不同店鋪的“歧視性政策”，入駐難、租金不平等、租期短等問題一直困擾著很多品牌店鋪。為了解開問題的真相，記者調(diào)查了幾家購物中心，并研究了專業(yè)書籍，發(fā)現(xiàn)購物中心多維度“歧視”其實不無根據(jù)，租金惹的“禍”在奔跑在“因禍得福”的道路上。
只租不售靠經(jīng)營
購物中心作為一種新型復合型業(yè)態(tài)，從20世紀50年代開始盛行于美國等西方發(fā)達國家，20世紀90年代末傳入中國。隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化不斷推薦，城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量獲得了很大提升，特別是各地政府為了方便市民生活非常鼓勵大型購物中心的建設，在21世紀初進入快速發(fā)展階段。從目前整體水平來看，購物中心無論從選址、開發(fā)、招商、后期維護等方面都逐漸實現(xiàn)了專業(yè)化，特別是硬件設施和新技術的運用已經(jīng)達到了國際水平。其實“只租不售”和“租金的歧視”來源于一些發(fā)達國家購物中心的經(jīng)驗，是與購物中心的模式一起被引入到中國的。
購物中心因為規(guī)模大、商圈輻射廣、投資成本高，這種模式讓大量資金無法短期內(nèi)回收，需要專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營能力、資本運營能力。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅類的地產(chǎn)項目，出售會帶來產(chǎn)權分離，而且無法實現(xiàn)整體定位和統(tǒng)一規(guī)劃，因此購物中心目前一般采用“只租不售”的模式。另一方面，這就直接決定了商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長，需要依靠后期經(jīng)營好壞來判斷，長期經(jīng)營帶來的聲譽可以轉(zhuǎn)化成無形資產(chǎn)，形成購物中心的“品牌化”，這就也決定了購物中心必須重視經(jīng)營能力。歧視性的租金政策，可以有效鼓勵優(yōu)秀的租戶與購物中心統(tǒng)統(tǒng)城戰(zhàn)，形成不易模仿的競爭地位。
如今，現(xiàn)代化購物中心為了開發(fā)多目的購物需求、提供有特色的“一站式”服務，購物中心往往進行人性化布局，適當?shù)嘏渲枚喾N業(yè)態(tài)組合的比例，雖然美容美發(fā)店、皮具和鞋品包養(yǎng)店、腕表維修店、洗衣店、裁縫店等無法支付高昂租金，但是很多購物中心都會以優(yōu)惠的租金來吸引這些店鋪進駐。
隨著各地購物中心開放熱，市場的放量是緩慢的，這勢必對一些購物中心進行優(yōu)勝略汰。這樣的市場環(huán)境下，品牌店鋪反而具有了一定的主動權，在選擇購物中心時要充分利用購物中心的優(yōu)惠政策，合理安排租期長短，選擇商圈環(huán)境、建筑風格、主題與品牌定位相吻合的購物中心。同時，研究客流動態(tài)線路，規(guī)避不良購物中心“死角”，與購物中心已入駐的強勢競爭對手在定位和服務上構建起區(qū)別，避免惡性競爭。
主力店是塊吸鐵石
某一種店鋪的形象會吸引距離很遠的顧客選擇并光顧某一零售地點，從而為其他店鋪帶來客流量，提升其他店鋪的光顧率和知名度，這類店鋪像吸鐵石一樣成為購物的目的地，因此被購物中心定義為主力店鋪，被給予租金優(yōu)惠政策。這種現(xiàn)象被很多專家命名為“外部性”，為了更好的利用這些店鋪對購物行為導向性作用，而購物中心從整體考慮采用基本租金加上百分比租金的模式，百分比租金就是當?shù)赇伋^了營業(yè)額最低限（閾值）時，購物中心向租戶抽取一定百分比比租金，將外部性內(nèi)部化，實現(xiàn)購物中心營業(yè)額和零售商利潤最大化，進而提升購物中心整體租金水平。
百分比零售租約可以精準的掌握銷售額，方便購物中心對店鋪進行評估，篩選優(yōu)質(zhì)租戶，對暫時銷售不暢的店鋪進行促銷安排。而且，百分比租約也讓店鋪在銷售淡季實現(xiàn)了租金“減負”，是良好的風險共擔機制，讓購物中心產(chǎn)生改善經(jīng)營的動機。為了避免“有場無市”悲劇造成巨大的資源浪費，購物中心在投建之前采用“訂單地產(chǎn)”，就對一些特殊的主力店進行了建設前的“安排”，比如需要層高5米的生活超市和層高10米的電影院等，其他品牌店鋪因為某些主力店的存在“慕名而來”，在后期統(tǒng)一招商中能夠形成了“引致效應”，難怪其獲得更低的租金。
主力店一般由高端精品超市、連鎖影院、國際奢侈品品牌店、品牌集成店、快時尚品牌店鋪，隨著購物中心跨領域業(yè)務開發(fā)能力的增強，一些親子樂園、滑冰場、大型KTV、健身店、美食廚房成為新型的主力店鋪。從中可以看到，主力店的特殊性，一般需要較長的租期才能產(chǎn)生回報，而且大多對面積有一定的要求，也就獲得了和購物中心“砍價”的資本。而國內(nèi)服裝店鋪，特別是二三線品牌難以躋身于主力店鋪的行列，“享受歧視”似乎成為了必然。當品牌店鋪被要求支付高租金時，必須反思店鋪的品牌價值是否因為購物中心的商圈環(huán)境獲得了提升，目前良好的經(jīng)營狀況是因為品牌自身的聚客能力，還是受到了旁邊主力店鋪的引流效應。
不得不指出，本來不可能成為主力店的小型書店卻可以占據(jù)購物中心主要位置，記者認為與它們不斷開展明星簽售、專家講壇、作者見面會、咖啡餐飲服務等不無關系。與其沒有支付高租金，或許店鋪應該想想借助品牌以外的感召力，讓品牌店成為主力店，通過多種多樣的親民活動可以帶動人流。 共2頁 [1] [2] 下一頁 杭州式180萬方K11購物中心模式落戶新天地 馬原：23載專注商業(yè) 見證昆明購物中心10年發(fā)展 吉林四平萬達廣場購物中心封頂 總建面74萬方 海棠灣免稅購物中心9月1開業(yè) 設三條免費班車 購物中心改打兒童牌 搜索更多: 購物中心 |
