地產(chǎn)大腕對(duì)樓市熱點(diǎn)展開激烈討論。

　　產(chǎn)業(yè)過剩、同質(zhì)競爭、電商沖擊……當(dāng)人們還在對(duì)樓市是否進(jìn)入下行通道喋喋不休爭論之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)過剩及風(fēng)險(xiǎn)加大的言論已然此起彼伏。在新環(huán)境、新挑戰(zhàn)背景下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)如何突圍尋求新的發(fā)展同樣成為本屆博鰲房地產(chǎn)論壇討論的重要議題。

　　急速擴(kuò)張引擔(dān)憂

　　未來風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

　　與住宅地產(chǎn)市場這些年來的高歌猛進(jìn)一樣，商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張速度同樣驚人。數(shù)據(jù)顯示，2008年全國寫字樓的施工面積9億平方米，2013年則達(dá)到了25億平方米，年均增長速度是21.7%。而商業(yè)用房2008年施工面積為1.6億平方米，2013年為8億平方米，年均增長速度更是高達(dá)37.8%。

　　作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)威，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過剩表示擔(dān)憂，“內(nèi)地商場空置率很高，這些空置的房子除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？”他表示，住宅市場不像以前那么容易賺錢了，很多人可能會(huì)進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果是進(jìn)一步增加商業(yè)房地產(chǎn)的量。

　　“商業(yè)地產(chǎn)過剩必死無疑。”德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)很難整合，目前全國有2986個(gè)Mall，這一塊的泡沫會(huì)被擠破，尤其是過去融資成本過高同時(shí)又位于二三線城市的項(xiàng)目會(huì)非常危險(xiǎn)。

　　中國國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱則表示了對(duì)政策層面的顧慮，他認(rèn)為與住宅地產(chǎn)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)由于在政策上的空白，市場的波動(dòng)可能更大，隱藏著很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮則表示無需悲觀，“商業(yè)地產(chǎn)不僅僅提供商業(yè)設(shè)施，同時(shí)也在許多城市的城市整體升級(jí)改造中起到重要作用，目前在這些地方還有大量的低端底商要拆掉。同時(shí)他反駁道，在過去10年中唯一沒有變化和調(diào)整的政策就是商業(yè)地產(chǎn)，不管是穩(wěn)增長的時(shí)候，還是抑通脹的時(shí)候。“它從來沒變化過，我覺得這種穩(wěn)定本身也是一種政策傾向，讓市場說話。”

　　突圍急需“觸網(wǎng)”

　　行業(yè)現(xiàn)狀倒逼資產(chǎn)證券化

　　面臨眾多發(fā)展困境，商業(yè)地產(chǎn)仿佛只有在產(chǎn)品及經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)突圍。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在論壇上表示，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要發(fā)現(xiàn)新模式、新業(yè)態(tài)。“新模式轉(zhuǎn)換的基本點(diǎn)就是把其他不同的產(chǎn)業(yè)價(jià)值點(diǎn)與地產(chǎn)進(jìn)行融合，模式的轉(zhuǎn)變，需要我們發(fā)現(xiàn)未來新的業(yè)態(tài)，通過模式轉(zhuǎn)變，建立新的發(fā)展方向。”

　　首當(dāng)其沖的便是商業(yè)地產(chǎn)的“觸網(wǎng)”行動(dòng)。金地商置集團(tuán)行政總裁徐家俊表示，今天房地產(chǎn)市場特別是商業(yè)地產(chǎn)上如果不跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可以說基本上是沒有聲音，或者沒有前途。

　　他表示，中國現(xiàn)在做得比較好的幾個(gè)購物中心，銷售額每年大致在60到70億元人民幣，但在2013年“雙11”網(wǎng)絡(luò)購物節(jié)，淘寶網(wǎng)上的銷售額就突破了350億。“也就是說，淘寶網(wǎng)一天賣出去的東西，大概等于6個(gè)中國最好的購物中心一年的銷售額。毫無疑問，現(xiàn)在消費(fèi)者的行為習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了非常大的改變。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特別需要資產(chǎn)證券化的支持。首先，商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展要求長期資金的支持，其次，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特征和現(xiàn)狀倒逼資產(chǎn)證券化的發(fā)展。“商業(yè)地產(chǎn)要改變目前的同質(zhì)化產(chǎn)品和經(jīng)營模式的升級(jí)，特別需要資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新方式，解決現(xiàn)有以銀行貸款為主的資金供應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需要長短錯(cuò)配的問題。”

　　在她看來，雖然還有收益率以及一些政策、稅收等方面的問題需要解決，當(dāng)前我國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化還存在很大的有利條件，它符合國家金融改革的方向，已經(jīng)有一部分政策的支持，而且無論是資金的需求方還是供應(yīng)方，均有市場需求。

　　新民網(wǎng)  文/本報(bào)記者 魏嶺

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