萬科商業(yè)地產(chǎn)臨考

  紅商網(wǎng)訊：近日，萬科派首次亮相，作為廣州萬科首個(gè)商業(yè)綜合體，悄然來到公眾面前。在此之前，被定義為廣州萬科第一個(gè)商務(wù)辦公綜合體的萬科云在天河智慧城誕生。

  如果說若干年前，專注于純住宅開發(fā)就可以賺的缽滿盆滿，現(xiàn)如今房企不得不重新調(diào)整戰(zhàn)略。多元化勢在必行的今天，萬科就是一個(gè)典型的例子。“如果萬科沒有商業(yè)物業(yè)開發(fā)的能力，就喪失了在城市發(fā)展的資格。”此前，萬科董秘譚華杰的話似乎印證了這一點(diǎn)。

  由此上溯到2009年，萬科總裁郁亮宣稱，未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。直到2011年萬科正式宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，深圳萬科公布三大商業(yè)產(chǎn)品線：萬科廣場、萬科紅、萬科大廈。萬科在商業(yè)地產(chǎn)的棋盤上鋪開了棋子。

  隨后，2012年上海萬科打造的“萬科2049”頂級體驗(yàn)式商業(yè)品牌誕生，意味著萬科又新增一產(chǎn)品線。同一時(shí)間萬科在北京金域緹香打造的新社區(qū)商業(yè)品牌“蜂巢商街”也提上議程。向來只做社區(qū)商業(yè)的萬科，自2011年起邁開了步子，正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

  然而彼時(shí)，萬科卻低調(diào)回應(yīng)，“確切地說，我們是‘被商業(yè)地產(chǎn)’了。萬科從來沒有轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，而只是為了更好地做住宅。”萬科董秘譚華杰的話似乎并不認(rèn)同外界關(guān)于“萬科轉(zhuǎn)型”的說法。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶也曾表示，“服務(wù)住宅一直是萬科給商業(yè)地產(chǎn)的劃線。”

  的確，萬科專注于主流住宅開發(fā)的定位并沒有改變。只是一邊說“被商業(yè)地產(chǎn)”，一邊又在積極的嘗試，似乎要在原來的基礎(chǔ)上探索出一條新的出路。

  “萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在住宅市場樹立了良好的口碑，但國內(nèi)目前住宅銷售放緩，導(dǎo)致萬科只能通過多元化來降低風(fēng)險(xiǎn)。在市場大環(huán)境的影響下，萬科不得不去尋求新的贏利點(diǎn)。”高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示。

  陳厚橋進(jìn)一步分析指出，“無論被動(dòng)或主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，無論是拿地需要或服務(wù)住宅，萬科都必須要邁過商業(yè)地產(chǎn)的這道坎。換言之，公司的商業(yè)運(yùn)營能力和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，都將接受進(jìn)一步的市場考驗(yàn)。”

  由此可見，對于現(xiàn)在的萬科而言，無論以何種方式涉足商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)運(yùn)營能力始終是繞不過的環(huán)節(jié)。

  蛋糕如何分？

  “商業(yè)地產(chǎn)已成為很多開發(fā)商轉(zhuǎn)型的產(chǎn)品，在整個(gè)商業(yè)歷程里，開發(fā)商之間的競爭最終都?xì)w結(jié)為綜合實(shí)力的競爭，而表現(xiàn)在戰(zhàn)略方向上就是對運(yùn)營能力的競爭。”上述分析人士表示。

  其實(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)低迷的背景下，多家房企紛紛將橄欖枝伸向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了行業(yè)的競爭。

  前不久，龍湖地產(chǎn)在北京發(fā)布了“天街”系購物中心品牌，首次公布了其商業(yè)地產(chǎn)品牌形象及經(jīng)營理念。根據(jù)龍湖商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)至2017年，龍湖的天街購物中心開業(yè)數(shù)量將由目前的5個(gè)增至14個(gè)，屆時(shí)，龍湖持有開業(yè)商場總數(shù)將超過20個(gè)，開業(yè)總面積將超過300萬平方米。以此作為起點(diǎn)，龍湖的全國化商業(yè)戰(zhàn)略正式拉開。

  同一時(shí)刻，北京萬科推出了其全新的商業(yè)產(chǎn)品線，被稱作“萬科牌”寫字樓，與龍湖分庭抗禮。然而這個(gè)領(lǐng)域早已是異軍突起，華潤和泰禾也企圖分割這塊“商業(yè)蛋糕”。

  已擁有核心商業(yè)產(chǎn)品“萬象城”的華潤置地，近期首次發(fā)布了全國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。華潤置地總裁唐勇稱，2014年是華潤置地商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展的一年，2017年和2018年，華潤置地將迎來商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的高峰期。“如果2017年底將華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)剝離，該業(yè)務(wù)將相當(dāng)于一家市值1000億的上市公司。而據(jù)華潤置地2013年年報(bào)顯示，未來4年內(nèi)新增落成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約為18個(gè)。”唐勇公開表示。

  泰禾也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再度顯示“黑馬”本色，去年168億的銷售額中，其中商業(yè)地產(chǎn)就占了84億。泰禾集團(tuán)董事長黃其森也表明態(tài)度稱，未來將堅(jiān)持住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的戰(zhàn)略，力爭3-5年內(nèi)在全國布局15-20個(gè)泰禾廣場。

  “房企應(yīng)該要注意，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境并不是一片大好，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也不意味著一定成功。”陳厚橋指出，“商業(yè)地產(chǎn)對區(qū)位、周邊的產(chǎn)業(yè)集群、政策規(guī)劃都相當(dāng)敏感，企業(yè)應(yīng)該首先考慮這些因素，拿地時(shí)做好前期研究。此外，必須要從做住宅的思維中走出來，在產(chǎn)品的創(chuàng)新上作出亮點(diǎn)。”(新華房產(chǎn)調(diào)查記者 趙毅)

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