新城或迎新一輪建設(shè)高潮
“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2017年，北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)獲批的新增零售商業(yè)仍然有100萬平方米，占現(xiàn)有同區(qū)域零售面積的27%。”陳仲偉認(rèn)為，供應(yīng)面積還是非常大的，“四五年之后才能看到新政的效果。”
與此同時(shí)，北京四環(huán)外也迎來了供應(yīng)高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通州萬達(dá)廣場、鴻坤廣場購物中心、華遠(yuǎn)好天地、布拉格商業(yè)廣場、龍湖時(shí)代天街、京通羅斯福購物中心、華聯(lián)平谷購物中心、北京ONE國際廣場等數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都擬在下半年至明年開業(yè)。
趙巖認(rèn)為，顯而易見，北京四環(huán)外新區(qū)的衛(wèi)星城、近郊遠(yuǎn)郊開發(fā)建設(shè)的速度將大于北京四環(huán)內(nèi)，大中型商業(yè)項(xiàng)目未來將分布在大興、通州、昌平、房山等地區(qū)。
目前，隨著北京商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，如何做好差異化、避免同質(zhì)化被提上議程。創(chuàng)新將會(huì)具體落實(shí)到每一個(gè)新的項(xiàng)目中。同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)的普通商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該直面逐步轉(zhuǎn)型或者被淘汰的命運(yùn)。
北京四環(huán)內(nèi)的零售商業(yè)設(shè)施新增量受到限制，存量如何建設(shè)將顯得彌足珍貴。北京四環(huán)外的大型商業(yè)項(xiàng)目大批“上馬”，又該如何與四環(huán)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分，做好差異化呢?
趙巖認(rèn)為，“現(xiàn)在新城的商業(yè)氛圍沒有形成，開發(fā)商的選址很重要。拿地前如何選址，后期如何開發(fā)建設(shè)，需要做充分的市場調(diào)研。此外，還需要有超前的眼光做市場定位，不僅要看到當(dāng)前的人口需求，還應(yīng)預(yù)知以后消費(fèi)者的定位。”
一旦開發(fā)商找到了適合自己的開發(fā)模式，商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)速度將會(huì)提高。“以華潤的開發(fā)模式為例，在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，華潤打造了一套適合自身企業(yè)發(fā)展的模式。這被業(yè)內(nèi)看做是一場‘有組織、有預(yù)謀’的戰(zhàn)斗。”趙巖表示。
據(jù)趙巖分析，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)找準(zhǔn)了定位，拿地之后按照不同的策略投入建設(shè)經(jīng)營，以后的開發(fā)速度就會(huì)很大。這是適應(yīng)現(xiàn)代需求的成熟型商業(yè)地產(chǎn)的操作模式。
“迷你商業(yè)”該如何發(fā)展
北京四環(huán)內(nèi)限制大型商業(yè)建設(shè)的新政，將禁止新設(shè)立營業(yè)面積在1萬平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施。那么1萬平方米以下的小型商業(yè)又該如何發(fā)展呢?
“1萬平方米以下符合政策要求、得到相關(guān)部門許可后仍可發(fā)展，不過國家政策已經(jīng)趨嚴(yán)，在四環(huán)內(nèi)發(fā)展零售商業(yè)物業(yè)難度將增加。需要走差異化競爭路線，實(shí)現(xiàn)小而精體驗(yàn)式消費(fèi)，以此增加客流量。”韓長吉表示。
根據(jù)區(qū)域不同，按照相關(guān)區(qū)域的特性來發(fā)展，這是顧云昌提出的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“西側(cè)城區(qū)以大學(xué)為主，可設(shè)計(jì)適合學(xué)生人群的商業(yè)模式;東側(cè)城區(qū)以商務(wù)人士為主，則應(yīng)設(shè)計(jì)一些高端的商業(yè)配套。”
而在上海已經(jīng)有1萬平方米以下的零售商業(yè)成功運(yùn)營模式。陳仲偉介紹說：“除了注意不同項(xiàng)目之間的互補(bǔ)之外，上海已經(jīng)出現(xiàn)了小型零售商業(yè)的成功范例。在絕佳路段由于商業(yè)面積小就適合開設(shè)品牌專賣店。”
“這幾年的潮流是開發(fā)‘高大上’的商業(yè)購物中心。現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)意識到高端路線同質(zhì)化嚴(yán)重，今后北京四環(huán)內(nèi)可以根據(jù)人群和住宅的分布開發(fā)社區(qū)商業(yè)。”陳仲偉認(rèn)為。
韓長吉也認(rèn)同該觀點(diǎn)，“社區(qū)商業(yè)主要滿足和輻射周邊一定范圍內(nèi)居民的日常購物需求，在政策尚未出臺時(shí)社區(qū)商業(yè)已經(jīng)存在，政策出臺后，對其有一定利好，不過受制于社區(qū)商業(yè)自身規(guī)模的限制，仍然很難滿足居民全方位的需求。社區(qū)商業(yè)需要定位準(zhǔn)確，適當(dāng)提高盈利水平。”(中國商報(bào))
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