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從純收租到合作分成
商場、商家謀變革
談到具體各業(yè)態(tài)的租金標準，受訪的多位商業(yè)地產(chǎn)人士均表示，不同地段、定位、規(guī)模、經(jīng)營團隊的商場，各業(yè)態(tài)的租金變動幅度也不盡相同。因為涉及不同位置(樓層、平面位置)、駐點品牌號召力以及購物中心經(jīng)營思路等因素。同時由于競爭環(huán)境加劇，部分品牌商家也實行聯(lián)營扣點或者保底加扣點等方式與購物中心合作，因此對經(jīng)營一般或者新開的購物中心而言，他們更愿意選擇風險共擔的方式，因此純租金不再是單一合作方式。
高力國際商鋪服務部高級副董事鄧劍暉指出，如果單從平均租值來看，零售和金融業(yè)態(tài)的單位租金較高，而娛樂和餐飲的租金較低。其中，屬于娛樂業(yè)態(tài)的電影院，其租金無法用一個具體數(shù)值去估算，“因為很多都是跟商場業(yè)主分成”，其承租能力與百貨業(yè)態(tài)差不多。如某市區(qū)大型購物中心，其電影院的票房收入，撇去與院線公司、片商等的分成，有近35%收入為其純營收。而純營收的一半收入將分給購物中心作為租金。“這就意味著，票房好，租金才會多。這種共贏局面，便給電影院和購物中心的合作添了一重保障。”
百貨租價最低 娛樂、餐飲商戶受寵
克而瑞林璟睿表示，一般而言，超市、百貨、休閑娛樂的租價比較低，零售、服飾、餐飲比較高。
世邦魏理仕的嚴思慧表示，承租實用面積過3000平方米以上的，面積越大，租金單價越低，租戶承租能力與其承租面積相關(guān)。廣州一般的購物中心，百貨所需面積最大，按建筑面積計算租金單價最低，月租20~60元/m2;其次是超市、電影院、KTV和大型餐飲，承租能力相當，絕大部分月租在100元/m2以內(nèi);承租能力較強的是面積較小的零售業(yè)和面積在150平方米以下的休閑餐飲與快速零售，月租金在150~500元/m2。
中原地產(chǎn)的洪韻認為，綜合承租面積和單位租金來看，餐飲類和娛樂類商戶的承租能力較以往大幅度提升。尤其是餐飲類商戶，動輒承租200~300平方米，單位租金雖不敵服飾，但算上面積，承租能力較高。此外，以電影院、KTV等娛樂類商家的承租能力也有所增強，部分商戶會與購物中心簽訂票房分成的協(xié)議，其平均承租能力高于同商場或同路段的超市類業(yè)態(tài)。
洪韻表示，現(xiàn)時市內(nèi)超市的平均租值普遍在100元/m2/月以內(nèi)，“月租每平方米幾十元的大有人在，但超市是商場聚集人氣的一大法寶，加上其占地面積多在2000~3000平方米，租值雖麻麻，但勝在收租穩(wěn)定。”
商場轉(zhuǎn)型體驗式消費內(nèi)涵多多
“突出體驗式消費的方向是對的，但不能光靠"吃"，體驗式消費業(yè)態(tài)的范圍很廣，發(fā)展商應該看到除餐飲以外的其他商機。”鄧劍暉認為，體驗式消費業(yè)態(tài)的內(nèi)涵很廣，但廣州的商場“不是說把餐飲、美體美容、電影院、KTV等休閑娛樂業(yè)態(tài)的比例加大，或是在商場內(nèi)增添文化元素，看上去"高大上"了些，但實際上還未完成體驗式消費業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，廣州的商場大業(yè)主們，轉(zhuǎn)型的心態(tài)還是較為保守。”他指出，體驗式消費除了要增加上述業(yè)態(tài)外，更重要的是提升購物中心的“軟實力”，這需要發(fā)展商或大業(yè)主根據(jù)目標客戶群的消費習慣和購買力，提供良好的購物環(huán)境，清晰合理的業(yè)態(tài)分布以及高品質(zhì)的客戶服務等。
“把餐飲、娛樂、兒童等目的性消費較強且電商不容易替代的業(yè)態(tài)面積增加，零售加入有特色、精品的品牌商家，同時加入文化元素和主題更加明確和細分，真正實現(xiàn)第三生活空間以抗擊衰退。”林璟睿指出，譬如五號停機坪大量增加了兒童體驗的比例，又如麗影廣場的“蝶變”等，增加了主題和文化等元素，進行了品牌和服務升級等，都在為了適應變化進行了不同程度的調(diào)整和改革。
嚴思慧則認為，在電商的沖擊下，經(jīng)營者面臨的困境是一方面增加體驗式消費，例如娛樂餐飲這類業(yè)態(tài)，容易令租金拉低，另一方面不增加該類業(yè)態(tài)，連人流、出租率都難以保證。“增加體驗式消費的占比，并非單純引入餐飲和娛樂，可以考慮引入一些在零售中融入新概念的商戶。”如家居與服飾配搭，書吧與花店、精品、咖啡廳配搭等，這類給人耳目一新的商戶。亦正因為品牌總會有雷同，購物中心的設計尤為重要，視覺上的體驗，能帶給消費者舒適的聚會、購物環(huán)境。(廣州日報) 共2頁 上一頁 [1] [2] 緬甸人收入不斷增加 商場頻現(xiàn)外國高端商品 海南各城市核心商場進駐指南 成都商場營銷借力“世界杯” 銷售也火爆 惠州實體商業(yè)遭遇困局 半年連續(xù)三家商場潰退 小型主題展激活商場經(jīng)濟 搜索更多: 商場 |
