恒大的算盤
在市場(chǎng)被認(rèn)為飽和的狀態(tài)下，仍然有新的“玩家”加入，最近被炒得火熱的恒大就是一例。
據(jù)恒大集團(tuán)董事局主席許家印介紹，未來的商業(yè)版圖將做一個(gè)城市地標(biāo)性的超高建筑，作為升級(jí)版的萬達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)資產(chǎn)整體規(guī)模要達(dá)千億級(jí)。其中百貨、超市業(yè)態(tài)將作為恒大集團(tuán)自營的主力店。
記者查詢恒大集團(tuán)的官網(wǎng)看到，恒大百貨、超市將作為自營主力店，成為商業(yè)地產(chǎn)主力軍。而恒大旗下商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到300多個(gè)，成都、寧波、濟(jì)南、合肥、沈陽、南寧、石家莊、長春、桂林、撫順等城市的10個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目將陸續(xù)開業(yè)運(yùn)營，預(yù)計(jì)恒大商業(yè)集團(tuán)管理運(yùn)營的商業(yè)總面積將超過400萬平方米，商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到千億規(guī)模。
實(shí)際上早在2011年的時(shí)候，市場(chǎng)就曾傳聞恒大將進(jìn)入超市、百貨行業(yè)。不過目前恒大產(chǎn)業(yè)中還未看到頗為成型的超市、百貨產(chǎn)品，其也未提出打造商業(yè)帝國的時(shí)間表。
一位接近恒大人士透露，實(shí)際上恒大的超市定位目前也僅限在各大小區(qū)作為配套建設(shè)，而百貨也是依托商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目充分利用一些閑置商鋪。只是目前還未有成型的產(chǎn)品出來，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍處于勘察中。
除了恒大，號(hào)稱“全球第一大代工廠商”的富士康集團(tuán)也在長春投資建設(shè)玉山新天地項(xiàng)目，被業(yè)內(nèi)稱為是其正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的“第一槍”。
不過據(jù)說該項(xiàng)目遲遲未能動(dòng)工，高通智庫研究員李丹認(rèn)為，就目前的狀況，富士康至少需要十年左右的時(shí)間發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。他表示：“富士康從實(shí)體轉(zhuǎn)向商業(yè)，富士康需要花一段時(shí)間來培養(yǎng)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì);此外，商業(yè)會(huì)沉淀大量資金，要獲得進(jìn)一步發(fā)展，需要一個(gè)培育的周期。”
謝濤告訴記者，不管新進(jìn)入者實(shí)力有多強(qiáng)，規(guī)劃有多好，目前購物中心之類的商業(yè)體招商難的狀況，短期內(nèi)不會(huì)改變。畢竟商業(yè)體大量出現(xiàn)，還是需要商家去填場(chǎng)，而只有地段較好、競(jìng)爭有序的商業(yè)體才會(huì)受到各品牌商家的關(guān)注。
“同時(shí)只有運(yùn)營能力強(qiáng)大、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌開發(fā)商才會(huì)吸引品牌商家入駐，缺乏經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力弱小的開發(fā)企業(yè)不具備很強(qiáng)大的經(jīng)營運(yùn)營能力，很難招到理想的商家。”上述人士說。
泡沫真的來了？
正如上述專家所擔(dān)憂的，當(dāng)下商業(yè)人才匱乏、良莠不齊、心態(tài)浮躁，如果沒有足夠的人才，很多商業(yè)地產(chǎn)很難達(dá)成期望。
一位了解河南市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“寶龍地產(chǎn)在國內(nèi)許多店都面臨關(guān)掉或者半營業(yè)的狀態(tài)，比如鄭州寶龍除了蘇寧和大商以外，其他的店鋪基本上是半營業(yè)狀態(tài)，洛陽也差不多。”
而這樣的結(jié)構(gòu)都是前期冒險(xiǎn)拿地造成。
很多地產(chǎn)商往往陷入這樣的惡性循環(huán)：匆匆拿地——快速規(guī)劃、招商——用商業(yè)概念出售商鋪，回籠資金——后期經(jīng)營甩給商業(yè)公司——經(jīng)營能力弱導(dǎo)致商鋪關(guān)閉、撤離。
這樣的惡性循環(huán)實(shí)際上是在住宅地產(chǎn)被調(diào)控后炒起來的，“加上萬達(dá)的來勢(shì)洶洶，讓眾多新加入的隊(duì)伍總以為商業(yè)地產(chǎn)有金礦，有人預(yù)測(cè)，如果中國地產(chǎn)有大的危機(jī)的話，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖。”宋延慶這樣提出了自己家的擔(dān)憂。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%~100%的增速上升。
宋延慶指出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出比較嚴(yán)重的泡沫。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫存高，潛在供應(yīng)量巨大;二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高;三是經(jīng)營環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營難，開發(fā)商回報(bào)率低。
有業(yè)內(nèi)專家表示，很多新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于人才儲(chǔ)備、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)不足，后期操作風(fēng)險(xiǎn)迅速增加。3-5年內(nèi)，有些商業(yè)項(xiàng)目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運(yùn)，或者尋求專業(yè)的合作伙伴共同經(jīng)營管理。
謝濤告訴記者，今年商業(yè)地產(chǎn)整體行情并不好，從表象看，電商對(duì)其沖擊是最大的，但關(guān)鍵問題是，商業(yè)本身是不是有效的商業(yè)，規(guī)劃是否滿足商業(yè)的需求，團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營能力如何等因素都會(huì)影響整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成敗。
即便如此，進(jìn)場(chǎng)者仍然蕓蕓，在商業(yè)地產(chǎn)金礦背后，如何轉(zhuǎn)身或?qū)⑹莻�(gè)大問題。(超市周刊)
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