業(yè)界認(rèn)為這是住宅地產(chǎn)的拐點(diǎn)真正到來了，高利潤開始跳水并回歸正常。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)是否將面臨和住宅地產(chǎn)同樣的命運(yùn)？它還會(huì)是地產(chǎn)投資開發(fā)的避風(fēng)港嗎？

 

　　商業(yè)地產(chǎn)已入“夏秋之交”？

 

　　這幾乎就是一場全民的城市綜合體狂歡。

 

　　4月22日，高緯環(huán)球發(fā)布2014年第一季度北京零售物業(yè)市場報(bào)告顯示，2014年北京預(yù)計(jì)將有接近50萬平方米的中高端購物中心入市，體量較大的新增供應(yīng)將使得部分區(qū)域空置率出現(xiàn)明顯上升，租金增長將凸顯壓力。

 

　　北京市場當(dāng)然不是個(gè)案，高緯環(huán)球指出，顯而易見，中國很多主要城市的零售物業(yè)市場都面臨著供大于求的壓力。“2014年將出現(xiàn)超過2000萬平方米的供應(yīng)高峰，2015年的供應(yīng)也將達(dá)到約1800萬平方米的高位水平，未來三年內(nèi)中國商業(yè)供應(yīng)總量約達(dá)7500萬平方米。”

 

　　而在高緯環(huán)球報(bào)告出爐之前，履新三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司的董事、聯(lián)席總裁潘韜已在第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上提醒開發(fā)商：2015年城市綜合體非住宅體量將達(dá)到5.64億平方米，中國超過50城市已集體邁入綜合體時(shí)代。

 

　　其援引世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)稱，甚至包括南通、濰坊、常州、泉州、釜山、濟(jì)寧、鹽城、邯鄲等三四線城市，除住宅的城市商業(yè)綜合體凈規(guī)模到2015年都將超過500萬平方米甚至超過1000萬平方米。

 

　　按世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的開發(fā)商的投資及開發(fā)速度，到2015年，全國50城市中城市商業(yè)綜合體規(guī)模超過1000萬平方米的城市數(shù)量將上升到26個(gè)，新增一倍多。貴陽、西安、北京、濟(jì)南、長沙、成都則更將繼著名的沈陽之后躋身“2000萬平方米以上城市綜合體規(guī)模城市”。

 

　　“5.64億平方米是個(gè)什么概念？2015年中國城市商業(yè)綜合體的開發(fā)量相當(dāng)于全球商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的半壁江山。而如此巨大的綜合體開發(fā)量還未包括商業(yè)街、專業(yè)市場等其他傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)類型。”潘韜如是說。

 

　　“商業(yè)地產(chǎn)熱情似火的夏季已逝去，在寒冬來臨之前的深秋已經(jīng)到來了”，正榮集團(tuán)副總裁王銳認(rèn)為，對(duì)于還在千軍萬馬殺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，市場早不是表面春夏之交般的熱烈景象，掩蓋背后是供過于求的供應(yīng)量、同質(zhì)化、商業(yè)品牌單一缺乏的招商難、空置率高企，中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀實(shí)質(zhì)已入“夏秋之交”。

 

　　“春江水暖鴨先知”，王銳透露，商業(yè)地產(chǎn)操盤一線已明顯感觸到“深秋來臨”的跡象——“從去年開始，商業(yè)地產(chǎn)招商需要請(qǐng)商戶吃飯，貼補(bǔ)裝修甚至是其他方面的暗箱操作甚至做某些方面的交易才能把優(yōu)質(zhì)的商鋪招到商業(yè)項(xiàng)目中來，而此前普遍的是商戶求請(qǐng)著項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)才能獲得一個(gè)相對(duì)好的位置。”  

 

 　　市場兩極分化加劇

 

　　供應(yīng)過剩，意味著優(yōu)勝劣汰的達(dá)爾文進(jìn)化論將在市場奏效，中國商業(yè)地產(chǎn)市場兩極化將進(jìn)一步加劇。

 

　　高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，如此龐大的供應(yīng)量將會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生很大影響，特別是對(duì)那些缺少經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商。

 

　　按高緯環(huán)球監(jiān)測，去年大約有150個(gè)購物中心在內(nèi)地主要城市陸續(xù)開業(yè)，其中76個(gè)購物中心單體面積超過20萬平方米。雷玉紅認(rèn)為，求大求全的中國超大型購物中心發(fā)展熱潮積蓄的風(fēng)險(xiǎn)將比一般商業(yè)項(xiàng)目更大，“大型購物中心在品牌商資源、空置率、動(dòng)線不合理等方面遭遇的難題將更大。”

 

　　而世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告顯示，截至目前，76%的城市商業(yè)綜合體主流產(chǎn)品為60萬平方米以下的中小規(guī)模項(xiàng)目。到2015年，這一比重仍為74%。就目前所開發(fā)的綜合體項(xiàng)目數(shù)量和體量而言，本地型及區(qū)域型開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目仍占75%和70%，全國型開發(fā)商只占25%和30%。

 

　　在潘韜來看，絕大部分本地型及區(qū)域型開發(fā)商目前仍不能完全具備開發(fā)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵能力，這將給綜合體項(xiàng)目招商帶來諸多難題，以及后續(xù)的經(jīng)營壓力。   

 

　　派臣（上海）投資管理有限公司董事長耿乃興就透露，在其接手改造昆明滇池度假區(qū)一巨型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，該項(xiàng)目從 2011年2月到2013年底的近兩年時(shí)間里都沒有任何有效簽約。