紅商網(wǎng)訊：清明小長假期間，位于望京商業(yè)中心的華堂商場和平日一樣在正常營業(yè)。但商場大門口以及各處公告欄卻顯示，這家在望京經(jīng)營了8年的商場已經(jīng)進入倒計時，到4月28日，2006年開業(yè)的華堂商場望京店將正式停業(yè)。工作人員告訴記者，商場停業(yè)后將改造成寫字樓出售出租。

　　商場改寫字樓，華堂并非首家。去年，大鐘寺中坤廣場就已經(jīng)著手將主要業(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。此前，首都時代廣場、百駿明光百貨等商場已經(jīng)由商場轉(zhuǎn)為寫字樓。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩、網(wǎng)絡(luò)購物風起云涌的雙重打壓下，北京商業(yè)地產(chǎn)市場上“商場轉(zhuǎn)寫字樓”一波未平一波又起。這對于近年被視為可以“一鋪養(yǎng)三代”商業(yè)地產(chǎn)投資來說，無疑是一次巨大挑戰(zhàn)。

　　競爭激烈 人氣不足 望京華堂將改成寫字樓

　　家住望京花家地的張大媽每周都要來華堂的超市采購一兩次。她喜歡來這里的主要原因是：“一是這兒離家比較近，購物方便。另外，這里購物環(huán)境比較好、商品種類很全，而且這里平時人比較少，結(jié)款時不用排長隊。”對于華堂商場望京店的關(guān)閉，她認為：“位置不是太好，再加上周邊的商場超市很多，競爭激烈，平時這里的人確實不多。”

　　對于華堂商場的百貨，家住國風上觀的任小姐表示：“這么多年好像一直沒找準定位。品牌比較雜亂，性價比不高。尤其是服裝，人們越來越多地在網(wǎng)上購買，商場基本上成為人們的試衣間。”

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)在望京華堂周邊有多家商場和超市。在華堂商場對面的方恒購物中心，有一家物美;在不遠處的廣順大街上，從南到北排列著有自營超市的新世界百貨、有BHG的凱德MALL、樂天瑪特、家樂福、歐尚;另外在不遠處還有沃爾瑪、卜蜂蓮花。這些大型商業(yè)配套的出現(xiàn)，在給望京居民生活提供便利的同時，也使望京成了北京最成熟，同時也是競爭最激烈的商圈之一。

　　除了區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭之外，電商的崛起、網(wǎng)購量的爆炸式增長也使得百貨業(yè)的日子越來越不好過。2013年，天貓“雙十一”一天的銷售額就達到了350億元，僅第一分鐘成交量便已突破億元，這一數(shù)字幾乎相當于翠微店慶時一整天的銷售額。“狼來了”已經(jīng)成為整個百貨業(yè)不得不面對的沉重話題。王府井集團、新世界集團、萬達百貨等傳統(tǒng)零售業(yè)紛紛邁出了進軍電商的腳步。

　　寫字樓市場租售火熱 商場熱衷變身寫字樓

　　記者就華堂商場閉店問題向工作人員進行了咨詢。工作人員表示，華堂商場與望京國際商業(yè)中心的租約將于4月底到期，商場現(xiàn)有區(qū)域大概會于5月開始改為寫字樓進行出售，售賣一段時期后，有可能將剩余空間改為出租。具體相關(guān)事宜，可以到望京國際商業(yè)中心一層的售樓處進行咨詢。

　　其實，望京華堂變身寫字樓并非個例。去年，大鐘寺中坤廣場就已經(jīng)著手將主要業(yè)態(tài)由商業(yè)調(diào)整為寫字樓。從2010年正式對外營業(yè)起，關(guān)于大鐘寺中坤廣場空置率過高的消息便頻見報端。外界一直傳言，由于空置率居高不下、運營壓力巨大，這個由中坤投資集團操盤的商業(yè)地產(chǎn)項目將由商場改為寫字樓。今年初，北京中坤投資集團董事長黃怒波對外界表示：“目前，大鐘寺中坤廣場的改造手續(xù)已經(jīng)報批，商戶也差不多清空了。經(jīng)過內(nèi)部拆除、重新構(gòu)造后，中坤廣場將改造成一個中高端的寫字樓區(qū)。”接下來，大鐘寺中坤廣場將用一年時間進行改造。

　　同樣地處黃金商圈，意圖向?qū)懽謽寝k公方向轉(zhuǎn)型的還有位于東三環(huán)燕莎橋的都匯天地。記者了解到，定位高端的都匯天地，從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響，運營處于虧損中，物業(yè)持有方平安集團旗下的平安銀行由于急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整，但目前還未調(diào)整完畢。

　　亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波分析認為，在商業(yè)地產(chǎn)相對供應(yīng)過剩的一線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了零售地產(chǎn)和寫字樓地產(chǎn)的倒掛現(xiàn)象。購物中心、百貨商場中的部分或全部改為寫字樓成為尋求突破的方式之一。

　　國際地產(chǎn)代理機構(gòu)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，北京已成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，但寫字樓的銷售和租賃依然十分火熱。朱凌波向記者介紹，以中坤廣場為例，目前該區(qū)域一般商場租金為4至5元/天/平方米，而優(yōu)質(zhì)寫字樓租金則突破到了10元/天/平方米，業(yè)態(tài)調(diào)整后，經(jīng)營方可以快速回籠資金。不斷有商場變身寫字樓正是受到寫字樓供不應(yīng)求的影響。

　　商場變身寫字樓

　　不容易

　　雖然近兩年不斷有大型商場變身寫字樓的案例出現(xiàn)，但業(yè)內(nèi)人士認為，商場變身寫字樓并不容易。

　　辦公業(yè)態(tài)和零售業(yè)態(tài)相比，大到土地性質(zhì)、規(guī)劃面積要求，小到外立面設(shè)計、室內(nèi)空間劃分等要求都截然不同，已經(jīng)營業(yè)的商場想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰(zhàn)，耗時往往超過預(yù)期。

　　朱凌波表示，“商業(yè)改辦公”首先得看當年拿地的土地性質(zhì)是否包含辦公用途，如果沒有辦公用途，商場是不能隨意改成寫字樓的。其次商業(yè)的公共空間較大，而辦公樓往往不需要那么多的公共空間。商場改成辦公樓后出現(xiàn)一定的新增面積，需要重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會出現(xiàn)巨大的面積浪費。另外，在商場改寫字樓之前還要眾多租戶協(xié)商退租，也是一個非常耗費時間和人力的工作。(來源：北京青年報)

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