紅商網(wǎng)訊：華潤置地近來繼續(xù)向二、三線城市擴張，繼2013年年底20.15億元拿下廈門湖濱南路地塊后，1月13日又以總價38.34億元摘得福州鼓樓區(qū)工業(yè)路沿線兩地塊。華潤置地商業(yè)擴張初見規(guī)模，不只是在
福建，目前其萬象城已進入杭州、沈陽、南寧等多個二、三線城市。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，多家大型房企將目光投入到了二三線城市的
商業(yè)地產(chǎn)上，而今后兩年則是商業(yè)地產(chǎn)上市的爆發(fā)期，在二三線城市，即便像華潤置地這樣的企業(yè)在運營上有一定優(yōu)勢，但面臨的競爭將加大，各家企業(yè)現(xiàn)金流情況或?qū)⑹艿接绊憽?br />
二三線城市成眾矢之的，城市消化力不足帶來商業(yè)運營風險
2013年，在一線城市土地市場熱火朝天之時，全國化布局較為完善的大型企業(yè)則適時地增加商業(yè)地產(chǎn)的土地儲備，特別是萬科、保利、龍湖、華潤等年初確定了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向和比重的企業(yè)，商業(yè)用地擴容方面表現(xiàn)突出。根據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以華潤、萬達為代表的企業(yè)在二線城市純商業(yè)用地的擴容較為明顯，分別達到293.46萬方和295.21萬方，占比分別為75.7%和87.5%。而萬科、保利及龍湖在擴大商業(yè)土儲之時更多地選擇商業(yè)環(huán)境較成熟的“北上廣深”一線城市。
就城市來看，二線城市中杭州、大連、廈門等成為熱點城市，以杭州為例，2013年包括萬達、華潤、綠地、復地等多家企業(yè)均在杭州集中購入純商業(yè)用地，這些企業(yè)均具備國內(nèi)領先的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，未來或?qū)⒚媾R直接競爭，特別是萬達商業(yè)廣場、華潤萬象城這樣的同質(zhì)性產(chǎn)品競爭尤為激烈。而考慮到杭州本身市場環(huán)境下，無論住宅還是商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢，價值城市消化力不足，供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運營的難度，為企業(yè)未來運營帶來較大風險，杭州如此，其他企業(yè)重點投資的二線城市亦是如此。
大型房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，商業(yè)領域競爭劇增
據(jù)監(jiān)測，2013年萬達、華潤、龍湖等大型房企在商業(yè)地產(chǎn)市場動作頻頻，萬科更是推出其首個
購物中心宣布正式進入商業(yè)地產(chǎn)領域，轉型以及擴大商業(yè)地產(chǎn)份額已逐漸城市大型房企的發(fā)展趨勢，企業(yè)紛紛提出未來商業(yè)地產(chǎn)的計劃，并將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領域的投入。
然而，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進入商業(yè)地產(chǎn)的同時，必須意識到諸多不定性因素或?qū)е碌慕?jīng)營風險。主要包括以下幾方面：
首先，從企業(yè)層面而言，商業(yè)地產(chǎn)的門檻要比住宅地產(chǎn)高，包括人才、資金等多方面的要求。而且，其在開發(fā)、運營、物業(yè)管理等方面，都和住宅地產(chǎn)有很大的不同。盡管部分龍頭房企在住宅經(jīng)營方面游刃有余,但商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗依然十分欠缺，短期內(nèi)只能依靠合作經(jīng)營的方式來彌補自身的不足，但會限制企業(yè)的利潤增長速度。
其次，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應該因地制宜，要與當?shù)氐慕?jīng)濟水平發(fā)展、相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、普通老百姓的消費能力等因素相匹配，不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的布局和結構都值得房企認真研究。特別是當前一線城市土地價格直線飆升的情況下，房企紛紛轉戰(zhàn)二三線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但二三線城市規(guī)模有限，城市消化力不足，而各大企業(yè)的持續(xù)增持導致競爭日趨激烈，更將加劇各自項目的運營難度，利潤空間受到壓縮或?qū)е卢F(xiàn)金流風險。
開拓商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的經(jīng)營能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，不論對于老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還是新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上保持謹慎，才是最重要的策略。（
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