紅商網(wǎng)訊：2013年閉幕，2014年啟程。大鱷紛至沓來，土地市場(chǎng)大賣，格局發(fā)生巨變，2013年的杭州樓市比之于2012年還是出現(xiàn)了很大的變化。與之相應(yīng)的是，2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)盡管從成交數(shù)據(jù)上看變化不大，但卻憑借多個(gè)熱賣的綜合體項(xiàng)目串起了商鋪、寫字樓和酒店式公寓的三張成交排行榜單。這是以前從未出現(xiàn)過的局面，也將深刻影響到杭州未來幾年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程。2013杭州商業(yè)地產(chǎn)《紅榜》揭曉，且看我們細(xì)細(xì)分析。
社區(qū)底商加綜合體商鋪成供應(yīng)主力軍
2013年成交金額前三商鋪：
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)、五洲國(guó)際廣場(chǎng)
錢江新城板塊拿下五席占半壁江山
2013年成交金額前三寫字樓：
萬(wàn)象城、西子國(guó)際、迪凱銀座
或許是受電子商務(wù)的影響，這幾年來實(shí)體商鋪都面臨著投資回報(bào)率不高的困局，投資市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷直接導(dǎo)致了商鋪銷售的滯緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年杭州共成交商鋪的面積為21.9萬(wàn)方，相比2012年的27.9萬(wàn)方有所下降。從商鋪推出的情況來看，2013年上半年推出的商鋪主要以城郊區(qū)域社區(qū)商業(yè)為主，而到了下半年以來，一些綜合體項(xiàng)目的商鋪開始入市，激起了市場(chǎng)的購(gòu)買熱情，同時(shí)也抬高了市場(chǎng)的成交均價(jià)，如城北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)街。
雖然商鋪整體成交乏力，但也有一批商鋪憑借自身的優(yōu)勢(shì)獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可。從成交金額上來看，去年商鋪成交排名前三的項(xiàng)目分別是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)和五洲國(guó)際廣場(chǎng)。其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪成交163套，斬獲金額7.5億;寶龍城市廣場(chǎng)成交75套，成交金額達(dá)5.8億;五洲國(guó)際廣場(chǎng)178套，成交金額達(dá)2.7億。
不難看出，這三個(gè)成交金額排名靠前的項(xiàng)目都是依靠本身綜合體的配套，其中排名第一的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是我們不得不提到的。從2013年3月萬(wàn)達(dá)擲金14.3億正式進(jìn)杭到10月27日開始推出首批商鋪，萬(wàn)達(dá)用了200天向杭州市場(chǎng)展示了“萬(wàn)達(dá)速度”。從去年商業(yè)整體成交情況來看，萬(wàn)達(dá)可以稱得上是去年杭州樓市的新貴。10月27日，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首次開盤，推出了近200套獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，該批商鋪在開盤兩小時(shí)內(nèi)去化完畢，隨后萬(wàn)達(dá)再次推出商鋪，同樣獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪的主力戶型面積段為60-160平方米，依靠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)百貨、電影院等配套，大大加快了商鋪的去化速度。
排名第二的寶龍城市廣場(chǎng)是下沙新城首個(gè)以多業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)為主題的城市綜合體，其中商業(yè)涵蓋超市、百貨、影院、電玩、娛樂及美食餐飲等多種業(yè)態(tài)。去年一年，寶龍城市廣場(chǎng)商鋪共成交75套。而位于申花板塊的五洲國(guó)際廣場(chǎng)憑借已經(jīng)簽約的世紀(jì)聯(lián)華超市和影城，在去年5月首開后，商鋪去化情況較好。購(gòu)買這一類商鋪的購(gòu)房者，多數(shù)是看中了其本身的綜合體配套，對(duì)于將來商鋪的人氣有一定帶動(dòng)作用。
去年一年，除了綜合體項(xiàng)目商鋪獲得市場(chǎng)青睞外，社區(qū)商鋪同樣也是成交的一大熱點(diǎn)，這其中宋都·晨光國(guó)際、榮安·望江南、嘉里·樺楓居、銀馬公寓等小區(qū)的社區(qū)商鋪也貢獻(xiàn)了一部分的成交量。社區(qū)商鋪主要針對(duì)社區(qū)住戶，其功能經(jīng)常是用來滿足人們的日常生活，從去年成交比較好的社區(qū)商鋪來看，除銀馬公寓成交的5套商鋪在1000平方米以外，晨光國(guó)際、望江南、楓華居這三個(gè)小區(qū)的商鋪面積段集中在100多平方米左右，在總價(jià)上也屬于購(gòu)房者比較能承受的范圍之內(nèi)。另外，這樣的底商出租、轉(zhuǎn)讓都較為容易，因此成為商鋪成交中較為活躍的一部分。
對(duì)于盤面不大、自用為主的寫字樓市場(chǎng)來說，供應(yīng)量多少大致就決定了該年的成交行情如何。2013年，隨著一些新盤的入市，杭城寫字樓市場(chǎng)比起2012年來更見起色，繼續(xù)保持在正常水平之上。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，杭州主城區(qū)一共成交寫字樓2285套，總成交面積35.3萬(wàn)平方米，較之于2012年的1404套、32.1萬(wàn)方有明顯增長(zhǎng);總成交金額為78.3億元，比之于2012年的77.2億元增長(zhǎng)1.1億;不過，全年成交均價(jià)僅為22181元/平方米，比2012年的24080元/平方米反而下降了近2000元/平方米，這跟錢江新城板塊內(nèi)多個(gè)樓盤低價(jià)走量或內(nèi)部成交、以及城北等寫字樓新興板塊價(jià)格不高等因素有關(guān)。
從個(gè)盤成交金額前十榜單來看，前三甲為大錢江新城范圍所包攬，分別是錢江新城的萬(wàn)象城、慶春板塊的百大綠城·西子國(guó)際和錢江新城的迪凱銀座。如果說萬(wàn)象城的酒店式公寓悅璽2013年低價(jià)快銷大家都有所耳聞，那么當(dāng)看到萬(wàn)象城同樣高居寫字樓成交榜首時(shí)，連很多業(yè)內(nèi)人士都表示了錯(cuò)愕：萬(wàn)象城去年賣過寫字樓嗎?和其住宅組團(tuán)悅府、酒店式公寓組團(tuán)悅璽不同的是，萬(wàn)象城的寫字樓部分從未出現(xiàn)過組團(tuán)名。萬(wàn)象城的一位相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)此不愿多說，僅向記者含糊表示：“萬(wàn)象城2013年一共800多套的成交量中，包含了酒店式公寓和寫字樓兩類產(chǎn)品。”而據(jù)知情人士透露，事實(shí)上，萬(wàn)象城這批寫字樓早在兩年前就已銷售，2013年只是進(jìn)入正式簽約程序;之所以低調(diào)快銷，也跟低價(jià)息息相關(guān)，成交均價(jià)僅為22604元/平方米;此外，雖然是低價(jià)銷售，由于萬(wàn)象城整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)年樓面價(jià)便宜，利潤(rùn)仍然不少。
名列第三的迪凱銀座成交均價(jià)低于20000元/平方米，據(jù)稱也非市場(chǎng)銷售所致，而系內(nèi)部成交。由此，前三甲樓盤中只有西子國(guó)際體現(xiàn)了2013年的真實(shí)市場(chǎng)成交行情，36000余元/平方米的成交均價(jià)和超過10億元的總成交金額雙雙笑傲群雄;綠城加杭州大廈的品牌、成熟地段加未來地鐵上蓋物業(yè)、以及綜合體概念都是助推其高價(jià)熱銷的主要因素。
前十榜單中，錢江新城板塊內(nèi)樓盤占據(jù)五席，盡管都是老盤存量在走，仍然說明“瘦死的駱駝比馬大”，杭城寫字樓的供應(yīng)主力仍在錢江新城。濱江區(qū)有兩個(gè)樓盤上榜，分別是排名第四的雙城國(guó)際和排名第七的信雅達(dá)國(guó)際，這兩個(gè)項(xiàng)目均為2012年就已交付的現(xiàn)房樓盤，說明寫字樓成為現(xiàn)房后會(huì)迎來又一個(gè)熱銷期。
排名第八和第九的項(xiàng)目則來自于寫字樓的新興供應(yīng)區(qū)域，為城北的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和申花的矩陣國(guó)際。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在金街商鋪首開熱銷后，臨近年末迅速首推寫字樓產(chǎn)品，面積小總價(jià)低，備受投資客歡迎，最終快速跑量222套。矩陣國(guó)際則秉持品質(zhì)路線，依托板塊內(nèi)的供應(yīng)稀缺性，穩(wěn)扎穩(wěn)打，總成交2.3億元。
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