紅商網(wǎng)訊：前段時(shí)間，萬達(dá)廣場的商鋪賣的風(fēng)生水起，很多望穿秋水的購房者面對(duì)的是如同一個(gè)住宅黃金期的局面——一鋪難求。事實(shí)上，萬達(dá)廣場的商鋪能如此火熱，一個(gè)重要的原因在于購房者對(duì)于萬達(dá)建造區(qū)域商圈的信心，購房者有充分的理由相信，萬達(dá)廣場能帶動(dòng)整個(gè)大城北的繁華，從而帶來自己的投資收益。
萬達(dá)廣場的火爆，只是目前區(qū)域性綜合體火爆的一個(gè)縮影。隨著商業(yè)社會(huì)的到來，如今的杭州，已由一個(gè)以武林廣場為核心的單核城市，演變成以萬象城、萬達(dá)廣場等為中心的多核化城市，商業(yè)在推動(dòng)城市變革的同時(shí)，也帶來居住者生活方式的改變。如今的萬象城，或城西的銀泰城，一到節(jié)假日，更像是個(gè)游樂場，而非傳統(tǒng)意義上的商場，吃飯、聊天、看電影、K歌、親子活動(dòng)等等，一站式地滿足全年齡消費(fèi)需求。
杭州城正呈現(xiàn)多中心格局
除了傳統(tǒng)的武林商圈，以及我們業(yè)已熟悉的錢江新城萬象城，杭州具備一定規(guī)模的城市綜合體，正以一種鱗次櫛比的方式聳立在城市的各個(gè)角落，東有龍湖時(shí)代天街，北有萬達(dá)廣場，西有城西銀泰城，東北有杭州新天地。這些綜合體的體量都無比巨大，起步價(jià)都是幾十萬平方米以上，龐大者如杭州新天地，其總體體量在100萬平方米以上。
如此體量的綜合體，憑借其引進(jìn)的豐富業(yè)態(tài)，都業(yè)已成為區(qū)域的中心，成為輻射幾十萬乃至上百萬人口的一方“巨無霸”。
12月16日，中國指數(shù)研究院聯(lián)合杭州市下城區(qū)政府、杭州新天地在杭州三立開元大酒店舉辦了“十八大”后的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢高峰論壇暨杭州新天地投資價(jià)值認(rèn)證白皮書發(fā)布會(huì)。發(fā)布會(huì)上，新天地的全景色業(yè)態(tài)一覽無遺地呈現(xiàn)。集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的36萬平方米商業(yè)集聚區(qū)， 打造時(shí)尚娛樂新地標(biāo);保留工業(yè)老廠房、蒸汽火車頭、龍門吊、鐵軌等遺存的文化旅游中心;擁有40萬平方米地標(biāo)性國際五星酒店與甲級(jí)寫字樓的國際商務(wù)集群等。未來其輻射的區(qū)域?qū)ǔ菛|北包括丁橋、華豐、田園、長睦、石橋、東新園、上塘、三塘等區(qū)域。
位于下沙金沙湖核心的龍湖時(shí)代天街，將規(guī)劃有40000平方米的美食餐飲，約13300平方米的國際精品超市、約8800平方米的六星級(jí)IMAX影院以及約1600平方米的真冰溜冰場，項(xiàng)目的營銷理念為“打造全家庭生活理念，適合于家庭不同年齡層次的人在這里消費(fèi)。”未來其輻射的區(qū)域?qū)⑷采w整個(gè)下沙，以及九堡、七堡，甚至是海寧的部分地區(qū)。
這種多中心格局的呈現(xiàn)，意味著杭州徹底告別了一個(gè)武林商圈為生的時(shí)代，這種人流、物流的區(qū)域性集中，除了緩解城市的交通壓力，避免人員的集中流動(dòng)外，更重要的是讓城市的發(fā)展變得具有持續(xù)性，人們?cè)谝粋�(gè)區(qū)域內(nèi)就能完成從工作到生活的全部所需，在解放城市的同時(shí)，更解放個(gè)體本身，從而催生出一種全新的生活方式。
3大標(biāo)準(zhǔn)衡量一個(gè)綜合體的好壞
事實(shí)上，杭州目前正進(jìn)入一個(gè)“綜合體時(shí)代”，在建或待建的商務(wù)、商業(yè)綜合體不計(jì)其數(shù)，在住宅市場受限的大背景下，綜合體正成為眾多開發(fā)商眼中的香餑餑或避風(fēng)港。我們前面提到的，只是目前市場上最為熱門的幾大綜合體，更多的綜合體如同隱匿在冰山下的那部分，數(shù)量龐大。
短時(shí)間內(nèi)如此密集地上馬綜合體，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，已造成一定程度上的過剩，“就像錢江新城的寫字樓，杭州目前的綜合體，也有種過剩的趨勢，這對(duì)于購買者來說，更需要小心謹(jǐn)慎。”有業(yè)內(nèi)專家給出告誡。
那么，到底哪種綜合體值得買，哪些綜合體有可能在出手前要更為謹(jǐn)慎呢?這里有三個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)值得參照：
1、綜合體本省所處的區(qū)位以及體量。很顯然，要想成為一個(gè)區(qū)域的商務(wù)、商務(wù)中心，這個(gè)地方必須要具備一定的積聚能力，因此，區(qū)位非常重要。以城西銀泰城為例，因?yàn)槌俏鬟@么多年來，一直缺乏像樣的商業(yè)配套，存在一個(gè)有消費(fèi)能力卻沒有消費(fèi)渠道的尷尬局面。因此，對(duì)于城西銀泰城這樣的巨型綜合體，其未來的前景肯定是看好的，這也是為什么，在沒有建成前，各方對(duì)其抱有期望。類似的地段決定論，在龍湖時(shí)代天街和杭州新天地身上也能體現(xiàn)，前者是整個(gè)下沙最值得期待的配套，后者讓下城區(qū)在武林商圈外，催生出一個(gè)新商圈。
2、操盤綜合體的開發(fā)商的能力。綜合體與住宅相比，其操盤的難度更大。建好綜合體，只是第一步，更重要的是運(yùn)營好綜合體，這個(gè)時(shí)候，經(jīng)驗(yàn)和過往的成功樣本就成為重要的考量。銀泰和萬達(dá)的商業(yè)運(yùn)作能力，都經(jīng)受過市場的考驗(yàn)，因此購房者對(duì)于他們開發(fā)的項(xiàng)目更具信任感，這很容易理解。其實(shí)龍湖時(shí)代天街也類似，2003年重慶龍湖·北城天街開業(yè)，帶動(dòng)重慶江北商圈的跳躍式發(fā)展，連續(xù)6年成為重慶發(fā)展速度最快的商圈，在2008年躋身重慶第二個(gè)百億商圈，改變了重慶百年以來的商業(yè)格局，以至于政府將原來的洋河路也改以“北城天街”為名。 作為重慶規(guī)模最大、功能最完善的超大型購物中心，北城天街的“吸金能力”持續(xù)看漲。2008年、2009年、2010年連續(xù)三年，北城天街的營業(yè)額每年以50%以上的高速度大幅增長。根據(jù)資料，2008年北城天街招商時(shí)，周邊的商鋪?zhàn)饨馉顩r是1300元/平方米·月，北城天街與哈根達(dá)斯的招商形式是800元/平方米·月+營業(yè)額提成的方式，在哈根達(dá)斯開業(yè)后，營業(yè)額一躍成為西南第一，在全國排名第三，而租金平均水平是1800元/平方米·月，最高達(dá)到過2500元/平方米·月。UME國際院線在入住北城天街后營業(yè)額在2009年成為全國票房第一的影院，遠(yuǎn)東百貨在此也是落成了自己的大陸首店，入駐后以年均40%營業(yè)額增長率成為大陸遠(yuǎn)東各店之首。目前，北城天街里年銷售額達(dá)2000萬-3000萬元的單體店超過40家。有人算了一筆賬：2003年修建北城天街用了2.1億元，現(xiàn)在北城天街僅租金部分就超過2.1億元，也就是說每年的租金就可以賺回一個(gè)北城天街。
3、業(yè)態(tài)功能的布局。毋庸置疑的是，目前市場上眾多的綜合體，就業(yè)態(tài)布局而言，基本趨于相同或相似，這使得很多客戶在走入一家綜合體時(shí)，都有種似曾相識(shí)的感覺。餐飲、百貨、娛樂、休閑、主力店等基本的業(yè)態(tài)形式，在每家綜合體都能見到。正是看到這種同質(zhì)化的傾向，萬達(dá)才會(huì)投資文化領(lǐng)域，希望通過做影視城、大型秀等新元素的方式，將自己與別的綜合體區(qū)隔開來，并抬高后來者進(jìn)入的門檻。事實(shí)上，不但萬達(dá)在如此做，像杭州新天地這樣的綜合體，也在絞盡腦汁做新的業(yè)態(tài)布局。因此我們才能在杭州新天地看到工業(yè)時(shí)代的遺存，包括火車頭、龍門吊在內(nèi)的大型器具，在這里都成為文化的載體。與此同時(shí)，杭州新天地還打算與美國拉斯維加斯的O秀團(tuán)隊(duì)攜手，在杭州打造一場無與倫比的秀。（杭州日?qǐng)?bào)）
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