2013年年初，一份來自仲量聯(lián)行的報告顯示，以各地購物中心的空置率衡量，中國主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%，其次是無錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%~5%之間;最差的是沈陽，空置率高達(dá)24.3%，鄭州次之20.7%。居中的有西安(5.2%)、青島(6.8%)、重慶(10.9%)、成都(12.6%)和北京(12.7%)。
鄭州購物中心的空置率不僅高于周邊的武漢、西安等城市，也遠(yuǎn)超6%的警戒線。
然而，與購物中心整體空置率上升情況相對的，是針對商業(yè)地產(chǎn)(僅指商鋪)的開發(fā)投資卻在源源不斷地增加。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2012年商業(yè)營業(yè)用房投資額已增至9312億元，較2008年增長了1.77倍，且去年增幅超25%，投資仍有加速增長之勢。
鄭州同致行數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年鄭州商業(yè)用房供應(yīng)面積65.47萬平方米，供應(yīng)環(huán)比漲113.06%;上半年辦公物業(yè)供應(yīng)面積102.74萬平方米，供應(yīng)增勢明顯。
導(dǎo)致購物中心空置率升高的原因是什么?“現(xiàn)如今購物中心擴(kuò)張速度加快的原因是多種多樣的，并不是開發(fā)商單方面的原因造成的，實(shí)際是受經(jīng)濟(jì)波動以及整個零售業(yè)的影響。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利說。
“目前，整個鄭州商業(yè)體量過大，由于內(nèi)城改造、拆遷增容，很多商業(yè)項(xiàng)目或建成了沒營業(yè)，或經(jīng)營不下去關(guān)門歇業(yè)，招商難，經(jīng)營差;而外圍城區(qū)動輒十幾萬平方米的商業(yè)體招商更難，經(jīng)營更差。”資深商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營專家、鄭州御智商業(yè)地產(chǎn)顧問公司董事長王永君表示。
結(jié)構(gòu)性失衡
一方面，購物中心出現(xiàn)總量過�，F(xiàn)象，空置率高居不下，致使新誕生的購物中心存在招商困難的局面。另一方面，核心商圈物業(yè)供不應(yīng)求，租金高企。
此前，媒體報道了內(nèi)地首家星巴克因?yàn)樽饨鸶咂蠖黄瘸冯x國貿(mào)一期的消息。記者了解到，不光是北京國貿(mào)這樣一線城市的黃金地段，甚至北京次商業(yè)中心的核心商圈以及二、三線城市的成熟商圈都出現(xiàn)商戶因租金過高而被迫撤離的現(xiàn)象。
在鄭州，核心商圈的商鋪?zhàn)饨鹨恢痹诟咚偕蠞q，房租占經(jīng)營成本的比例由40%~50%上升到了60%~70%。不少商戶大呼，同樣的銷售額，去年掙錢，今年只夠保本，完全是在為房東打工。
位于經(jīng)三路上的幾家茶葉店，5年前租金為8萬元左右，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了20萬元。而興華街、淮河路、東風(fēng)路、未來路等普通的商業(yè)街道，房租也漲到了150元/平方米以上，幾年前，這些路段50元/平方米~100元/平方米，如果開個50平方米的小吃店，每個月的房租至少是7500元。而在二七廣場、萬達(dá)廣場、大商新瑪特等這些商圈，商鋪?zhàn)饨鹪?00元/平方米~300元/平方米。
而一些新興商圈的購物中心則存在招商難，租金維持低水平，甚至租不出去的現(xiàn)象，可謂冰火兩重天。
在上述供求矛盾的背后，則凸顯出商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。“購物中心總量雖然過剩，但同時也要注意到，一些選址良好，運(yùn)營能力強(qiáng)，運(yùn)作較好的購物中心還是比較稀缺的�？梢哉f，‘有效供應(yīng)不足，無效供應(yīng)過剩’是目前購物中心面臨的現(xiàn)狀。”有業(yè)內(nèi)人士指出。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，結(jié)構(gòu)性失衡的情況下，未來可能出現(xiàn)“兩極分化”的局面。
一方面，如華潤、凱德置地、萬達(dá)這樣的房地產(chǎn)巨頭會越做越大，行業(yè)集中度加劇;另一方面，一些對市場判斷不足，缺乏雄厚資金和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，日子會越來越難過。出現(xiàn)招商困難，經(jīng)營難以為繼的多屬于后者。
尋求調(diào)整
中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤華永會計師事務(wù)所在《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報告》指出，我國購物中心已步入調(diào)整的高峰期，建議三線以下城市的購物中心開發(fā)不能頭腦過熱，須審時度勢;而一、二線城市購物中心應(yīng)注重對運(yùn)營能力的建設(shè)，要以消費(fèi)需求為先導(dǎo)，明確定位。
面對空置率的壓力，完成跑馬圈地之后的購物中心如今開始尋求資源整合。“提高租賃率，通過調(diào)整品牌、布局乃至業(yè)態(tài)來優(yōu)化資產(chǎn)，是購物中心正在努力的方向。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松在接受媒體采訪時表示，購物中心的增長動力將逐漸從開發(fā)進(jìn)入注重商業(yè)運(yùn)營和零售渠道功能的時期。
值得關(guān)注的是，長久以來，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同購物中心里購物、餐飲、娛樂各為5:2:3的業(yè)態(tài)配比正逐漸被打破。
一些購物中心興起了“去百貨化”。如成都的來福士購物中心內(nèi)就不見百貨蹤影，而進(jìn)駐其中的旗艦店品牌多達(dá)50%;華潤打造的社區(qū)購物中心歡樂頌，也主打餐飲、休閑娛樂，不再引入主力百貨。
面對購物中心同質(zhì)化趨勢越來越嚴(yán)重的壓力，宋向清建議，開發(fā)商需根據(jù)項(xiàng)目本身的位置、體量、商圈特點(diǎn)等，挖掘自身特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營。如可以對消費(fèi)人群進(jìn)一步細(xì)化，打造家庭化購物中心、時尚白領(lǐng)購物中心、女人世界購物中心等，還可以打造餐飲中心、休閑娛樂中心等能提供多重享受和消費(fèi)體驗(yàn)的平臺，以適應(yīng)消費(fèi)者的不同需要。
�。ù蠛訄� 袁瑞清）
共2頁 上一頁 [1] [2]
購物中心攬客 兒童業(yè)態(tài)受青睞成商場標(biāo)配
三里屯世茂年底變身購物中心
家樂福加大物業(yè)比例 武商以購物中心自持
餐飲租戶大舉入駐 滬購物中心空置率下降
深圳購物中心加大體驗(yàn)式業(yè)態(tài) 商戶調(diào)整幅度較大
搜索更多: 購物中心
