市場(chǎng)吸納卻顯得消極。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，整體消費(fèi)市場(chǎng)需求減弱，零售消費(fèi)市場(chǎng)漸成租戶主導(dǎo)市場(chǎng)。企業(yè)租賃寫(xiě)字樓的態(tài)度亦變得猶豫。
然而，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量大增的步伐才剛剛開(kāi)始。陳厚橋介紹，預(yù)計(jì)未來(lái)三年廣州寫(xiě)字樓供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)大幅增加，新增面積為現(xiàn)有庫(kù)存的翻倍。“開(kāi)發(fā)商提前招商是在為未來(lái)三年商業(yè)物業(yè)集中大量供應(yīng)做準(zhǔn)備，逐步‘儲(chǔ)客’。”陳厚橋說(shuō)。根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)物中心招商滿八成，寫(xiě)字樓招商滿七成，才能確保開(kāi)門(mén)
一線城市商業(yè)物業(yè)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)不獨(dú)廣州所有。今年第四季度，深圳預(yù)計(jì)將有三棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓入市，帶來(lái)新增建筑面積共計(jì)16.9萬(wàn)平方米。同樣，第一太平戴維斯報(bào)告指出，第四季度只是未來(lái)兩年大量新增供應(yīng)入市的開(kāi)始，2014年，寫(xiě)字樓新增供應(yīng)達(dá)60.3萬(wàn)平方米，2015年的數(shù)字則是41.8萬(wàn)平方米。
與大幅增長(zhǎng)的供應(yīng)量形成反差的是，今年第三季度深圳市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈吸納量?jī)H為2920平方米。
周小姐介紹，其代理的寫(xiě)字樓，政府提供了面向某些行業(yè)的稅收減免政策。但是一家目標(biāo)客戶對(duì)她坦言，有好幾個(gè)寫(xiě)字樓在同時(shí)邀請(qǐng)他們進(jìn)駐，各自都有優(yōu)惠項(xiàng)目。“后來(lái)政府部門(mén)的人士也出動(dòng)幫我們向客戶游說(shuō)，說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是政府工程，希望多支持多幫忙，可是對(duì)方仍然沒(méi)有興趣。”周小姐說(shuō)。
由于面臨巨大的回款壓力，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意主動(dòng)延遲入市時(shí)間，但因?yàn)?ldquo;儲(chǔ)客”數(shù)量未達(dá)到收支平衡的局面，開(kāi)發(fā)商也只能找各種理由拖延開(kāi)門(mén)的時(shí)間。
調(diào)整期
“我們預(yù)計(jì)過(guò)去一兩年，未來(lái)三到五年，都是商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)蕩調(diào)整的年份。”徐員員說(shuō)。她認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量集中涌現(xiàn)，將推高空置率并抑制租金上漲的空間，但深圳發(fā)展?jié)摿薮螅{(diào)整過(guò)后形勢(shì)依然會(huì)往上走。
近年，政府出讓的商服地塊增多，開(kāi)發(fā)商為規(guī)避住宅方面的調(diào)控，也轉(zhuǎn)投商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)激增。未來(lái)優(yōu)勝劣汰會(huì)更加激烈，而目前開(kāi)發(fā)商已通過(guò)提前招商將競(jìng)爭(zhēng)往前延伸。
然而，第一太平戴維斯廣州公司項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事呂曉艷認(rèn)為，提前太多時(shí)間招商作用不大。呂曉艷說(shuō)：“作為主力店的大品牌商家，肯定不止一家購(gòu)物中心邀請(qǐng)它進(jìn)駐，即使提前三年接洽，通常到了建成前一年才有可能簽約。”“現(xiàn)在是買方市場(chǎng)。”呂曉艷補(bǔ)充道。
一家千億級(jí)房企商業(yè)公司負(fù)責(zé)人在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)說(shuō)：“現(xiàn)在絕不存在有品牌跟著開(kāi)發(fā)商走的現(xiàn)象，都是開(kāi)發(fā)商在搶客。開(kāi)發(fā)商承諾免租免稅都不新鮮了，還有‘倒貼’提供各種補(bǔ)貼的。”
陳厚橋亦透露，一些知名品牌提出多種進(jìn)駐條件，例如裝修補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)要求達(dá)到1萬(wàn)元/平米。“這時(shí)候開(kāi)發(fā)商就要算個(gè)賬，看品牌進(jìn)駐帶來(lái)的好處能否平衡倒貼的部分。”陳厚橋說(shuō)。
第一太平戴維斯的報(bào)告稱，深圳市內(nèi)的大多數(shù)購(gòu)物中心品牌的重合率達(dá)到75%，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性飽和的現(xiàn)象。一方面購(gòu)物中心繼續(xù)加大調(diào)整商戶結(jié)構(gòu)的力度，以期提高在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，零售商方面放慢了擴(kuò)張速度。“優(yōu)質(zhì)零售商傾向于擴(kuò)大或者升級(jí)改造原有店鋪，而不是開(kāi)出新店。”
在這種情況下，未來(lái)租金上漲壓力進(jìn)一步增大、開(kāi)發(fā)商讓利更多都是預(yù)料中事。而且，商業(yè)物業(yè)空置率還會(huì)被推高。
然而，所有受訪的分析人士都認(rèn)為，對(duì)于一線城市而言，短暫的供需方面的錯(cuò)位不會(huì)導(dǎo)致拐點(diǎn)，市場(chǎng)可以自行調(diào)整。“2008年的時(shí)候也出現(xiàn)過(guò)這樣大量商業(yè)項(xiàng)目集中供應(yīng)的情況，后來(lái)證明市場(chǎng)能消化掉。”
徐員員認(rèn)為，根據(jù)深圳特質(zhì)，其所在機(jī)構(gòu)依然對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持一般樂(lè)觀的態(tài)度。“深圳是典型的外向型經(jīng)濟(jì)城市，隨著高鐵的帶動(dòng)，香港還將通過(guò)深圳輻射內(nèi)地。此外，深圳本地的基礎(chǔ)設(shè)施在鋪開(kāi)，企業(yè)在往關(guān)外遷移，可以說(shuō)，深圳產(chǎn)業(yè)調(diào)整還有很長(zhǎng)的路要走。長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目的需求依然旺盛。”徐員員說(shuō)。
�。ń�(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 吳娓婷）
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