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紅商網(wǎng)訊：熱點(diǎn)興起時(shí)，蜂擁而上，是近幾年樓市的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的投資尤其符合這樣的“規(guī)律”。限購限貸政策持續(xù)以來，不僅投資需求紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也以裂變式增長迅速遍布市場。但，熱情過后需要的是理性。一方面，我們看到一些地段優(yōu)良、產(chǎn)品有吸引力的商鋪被搶購一空，并且呈現(xiàn)了較高的承租率，而另一方面，我們也經(jīng)常聽到投資商鋪失敗的投資者的哭訴。
為何一個(gè)城市的商鋪會(huì)呈現(xiàn)冰火兩重天的狀況?如何理性看待商鋪投資?投資商鋪應(yīng)該看重哪些要素?
投資案例一：
在石家莊西南區(qū)域新開業(yè)的一家游樂主題的商場現(xiàn)場，游樂項(xiàng)目前排起了大長龍，以年輕人居多的隊(duì)伍中，似乎沒有受到等候時(shí)間長的影響，依然興致勃勃等待體驗(yàn)室內(nèi)游樂場的刺激。而剛參加完游樂項(xiàng)目的小張，便和朋友一起去逛街購物，并尋找美食了。
在地下一層的一家臭豆腐小店里，兩名店員也緊張有序地忙碌著。他們說，現(xiàn)在商城只是試營業(yè)，大部分商鋪選擇了暫不開業(yè)，越在這樣的情況下，其實(shí)越不容易吸引人群。但臭豆腐店的店員向記者說道，其實(shí)試營業(yè)以來，生意遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)期。擺在貨架上的油都已經(jīng)用了好幾桶。
據(jù)其中一名店員說，他們十幾平方米的小店，租金為4元/天/平方米，每個(gè)月一千多元的租金，對(duì)他們來說，并不是太難接受。
記者觀察，雖然許多商鋪大門緊閉，但地下商鋪招商情況基本處于滿額狀態(tài)。從其他幾家營業(yè)商鋪的負(fù)責(zé)人處得知，月租金基本在2000元左右。雖然未來商鋪運(yùn)營情況尚需觀察，但可以看到新型商業(yè)形態(tài)對(duì)投資人的吸引力。
對(duì)于購買商鋪的小李來說，無疑是松了一口氣。在購買商鋪時(shí)，周邊雖有商業(yè)項(xiàng)目，但經(jīng)營情況并不火爆。他當(dāng)時(shí)看中的也是這里特色化的設(shè)計(jì)方案，以及開發(fā)商返租的政策。“雖然返租也帶有一定風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力要求比較高，但我看中其后期運(yùn)營的實(shí)力，就買下了這里的商鋪。”
投資案例二：
對(duì)于張敏來說，近幾年他最失敗的一個(gè)投資，就是買了一個(gè)商鋪。首付50%尚需500萬元的超大商鋪，在拿到手之后卻發(fā)現(xiàn)，怎么都尋找不到租戶。他的商鋪分上下兩層，共400平方米左右，“本來想購買大商鋪，可以吸引銀行、公司等大客戶前來投資，收益率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小商鋪，可是整整兩年，商鋪一直處于閑置狀態(tài)。”而這期間，張敏還需要每月償還剩下的貸款，壓力可想而知。“早知道這些錢還不如直接存到銀行呢，兩年沒有收益，這機(jī)會(huì)成本太高了。”
兩年以后，張敏的這個(gè)商鋪終于租出去了，但是租金情況并不理想，這也是他妥協(xié)之后的結(jié)果。“商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)太大了，尤其是大商鋪。”張敏經(jīng)過這一次不太成功的投資經(jīng)歷之后，對(duì)商鋪有了抗拒感，尤其是大商鋪。
可是，真的是大商鋪惹的禍嗎？
從金字塔尖向下擴(kuò)散的投資者
“手里有些閑錢，放到銀行不保值，做生意沒有時(shí)間和精力，投資個(gè)商鋪吧?”最近，身邊有這樣想法的投資者越來越多，這樣的現(xiàn)象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投資渠道的狹窄。股市動(dòng)蕩、黃金疲軟，在經(jīng)濟(jì)形式下行的市場中，只有房地產(chǎn)在穩(wěn)中上升。
“從近幾年的投資人群來看，購買商鋪的人群在由金字塔尖上的人群，逐漸向下移動(dòng)，人群范圍越來越廣。”這是多年從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推廣的業(yè)內(nèi)人士張磊從商業(yè)一線觀察得到的結(jié)論。
張磊介紹，城市經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，商業(yè)格局也發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)的投資人群由過去使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)為一體的生意人，逐漸轉(zhuǎn)向了使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的投資人，與之對(duì)應(yīng)的商鋪產(chǎn)品也開始發(fā)生變化。
2001年前后，商鋪購買者大多為生意人，屬于自用型購買者，商鋪主要作為自己經(jīng)營的場所。而 2004-2005年前后，人群開始從自用型人群向自用兼投資人群轉(zhuǎn)換。“隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些從事物流、商業(yè)流通、工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營者手中資本積累越來越多，開始有了將資金轉(zhuǎn)化成固定資產(chǎn)的想法，于是，資金實(shí)力雄厚的經(jīng)營者開始投資大商鋪。”而從這個(gè)時(shí)候開始，商鋪的所有權(quán)和使用權(quán)開始了分割。租金收益開始成為投資者關(guān)注的一個(gè)重要考量標(biāo)準(zhǔn)。“現(xiàn)在，購買商鋪的人群從塔尖向下快速下滑，越來越多的平民百姓手里有了閑錢，開始買商鋪，造成商鋪投資熱潮的加速。只要位置好，未來區(qū)域有發(fā)展?jié)摿�，有人流量，就�?huì)受到追捧。” 共2頁 [1] [2] 下一頁 蘭州首個(gè)純商業(yè)地產(chǎn) 海鴻居然之家將于年底開業(yè) 中茵股份“改頭換面” 融資17億投商業(yè)地產(chǎn) 置信名都遭遇滑鐵盧 小城商業(yè)地產(chǎn)“鬼城”之惑 外資加速進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn) 尤青睞高品質(zhì)寫字樓 上半年沈陽商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈 部分項(xiàng)目退出市場 搜索更多: 商業(yè)地產(chǎn) |
