紅商網(wǎng)訊：層出不窮的新建購物中心，猶如一只只巨型章魚，正迅速地爬滿中國的城市空間。
位于上海中外環(huán)之間,一座面積達(dá)32萬平方米的購物中心，上周末在烈日下進(jìn)入試營業(yè)。人潮的涌入以及路網(wǎng)條件的限制，令項目周邊交通一度陷入癱瘓。
“這場面就如同商業(yè)地產(chǎn)在中國急劇膨脹的現(xiàn)狀。”一家不愿意透露姓名的地產(chǎn)顧問行董事說，“熱并且擁擠。”
根據(jù)戴德梁行預(yù)計，上海下半年開業(yè)的零售地產(chǎn)項目（包括購物中心、百貨、商業(yè)街區(qū)等具備一定體量的規(guī)模性商業(yè)物業(yè)，不包括街鋪）總面積將達(dá)到249.4萬平方米。
這一數(shù)字的驚人之處在于——從2000年至2013年6月底，上海零售地產(chǎn)的累計供應(yīng)量只有1091.2萬平方米。
不僅上海，購物中心建造熱潮正在整個中國蔓延——從東部沿海到西部內(nèi)陸，從大都市的“新區(qū)CBD”到小縣城的“核心商圈”。另據(jù)業(yè)務(wù)遍及全球60個國家逾700個城市的房地產(chǎn)投資管理及服務(wù)公司仲量聯(lián)行預(yù)計，今年中國新增購物中心的總數(shù)將再創(chuàng)新高。
根據(jù)仲量聯(lián)行對中國20個主要城市進(jìn)行的監(jiān)測，這些城市今年將有約150個新購物中心開業(yè)，而這些新建購物中心的體積也正變得越來越大——150個新開業(yè)購物中心的平均面積將超過8萬平方米。
“一些經(jīng)驗不足的開發(fā)商都希望趕在競爭形成之前完工，同時擴大項目規(guī)模，因為他們覺得這些大的購物中心可以抵御未來的競爭，而且‘當(dāng)?shù)刈畲?rsquo;這一稱號也有利于市場營銷。”國際物業(yè)顧問服務(wù)公司萊坊在一份報告中指出，“但現(xiàn)實證明，大不一定好。”
熱潮蔓延
“相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)才是更可能存在泡沫的領(lǐng)域。”一家香港上市房企副總裁對《第一財經(jīng)日報》記者形容，短時間內(nèi)大量資金的涌入已經(jīng)透支了預(yù)期。
德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會今年初的一份研究報告，用數(shù)字勾勒出這樣一幅商業(yè)地產(chǎn)投資急劇膨脹的畫面：2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達(dá)25%。
在這場商業(yè)地產(chǎn)投資盛宴中，外資發(fā)展商、內(nèi)資國企以及民營開發(fā)商共同爭搶著規(guī)模有限的市場蛋糕。
外資身影中，新加坡的凱德集團(tuán)表現(xiàn)突出，2012年其在中國共開出7家購物中心，2013年還計劃新開3家。此外，一些在中國知名度相對較低的外資發(fā)展商，也展示出巨大野心。其中，菲律賓SM集團(tuán)投資在建的“天津SM城市廣場”，建筑面積達(dá)到53萬平方米，號稱亞洲單體純商業(yè)面積最大的購物中心，這家菲律賓發(fā)展商的設(shè)想是在2015年前，每年在中國新開一家購物中心。
“我們相信隨著中國居民可支配收入的增長，零售業(yè)也會水漲船高，此外，中國政府拉動內(nèi)需的政策會帶動零售業(yè)。”SM集團(tuán)投資者關(guān)系高級副總裁圭多特（Guidote）說，“到2015年，我們在中國開業(yè)的購物中心就將達(dá)到7個，我想我們會考慮在適當(dāng)?shù)臅r候通過上市，釋放這些資產(chǎn)的價值，上市的地點可能是中國香港也可能是新加坡。”
SM集團(tuán)的觀點代表了這樣一類海外投資者，他們對中國零售業(yè)充滿樂觀的預(yù)期。不過，美國地產(chǎn)研究（American Property Research）創(chuàng)始人弗農(nóng)·馬�。╒ernon Martin）卻認(rèn)為，一些海外投資者想法“天真”。
“對于天真的海外投資者而言，中國經(jīng)濟(jì)奇跡被夸大了。” 馬丁引用中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫（CEIC）的數(shù)據(jù)指出，消費占GDP的比重實際上較10年前有明顯下降，從市場需求的角度，并不能為購物中心建造熱潮提供合理性。
但相比前來中國“淘金”的海外投資者，這一輪商業(yè)地產(chǎn)熱潮中，真正的推動者還是國內(nèi)發(fā)展商，比如萬達(dá)、綠地、中糧、華潤。
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