紅商網(wǎng)訊：深圳零售物業(yè)的平均空置率接近10%，而在空置率有上升趨勢(shì)的同時(shí)，今年預(yù)計(jì)還將有9座大型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，共新增77萬(wàn)平方米的零售商業(yè)面積。而在少數(shù)成熟商圈的購(gòu)物中心之外，大多新興商圈的購(gòu)物中心將面臨空置和招租困難的難題，業(yè)內(nèi)甚至預(yù)計(jì)“未來(lái)全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有急升的可能”。
這些新增大型購(gòu)物中心內(nèi)的零售商業(yè)面積將靠哪些市場(chǎng)來(lái)消化？多家房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)和分析都顯示，越來(lái)越多以ZARA、H&M為代表的快時(shí)尚品牌，看中深圳日益成長(zhǎng)的80、90后年輕消費(fèi)人群而進(jìn)駐深圳，租賃購(gòu)物中心內(nèi)的商業(yè)面積以迎合消費(fèi)人群，它們的進(jìn)駐也部分填補(bǔ)了那些新增購(gòu)物中心的商業(yè)空間。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)將有更多國(guó)際知名快時(shí)尚品牌進(jìn)入深圳市場(chǎng)，為消費(fèi)者帶來(lái)更多選擇，亦有助于深圳零售商業(yè)市場(chǎng)形成更豐富而合理的品牌結(jié)構(gòu)。
不同商圈租金兩極化
根據(jù)高力國(guó)際研究顯示，2013年第一季度，深圳寶安區(qū)的海雅繽紛城和天虹兩家購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，為零售物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)21.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，使得深圳零售物業(yè)的整體庫(kù)存面積增加至218.18萬(wàn)平方米。
“新增購(gòu)物中心的入市讓深圳零售物業(yè)的平均空置率達(dá)到了7.86％。”高力國(guó)際深圳商鋪服務(wù)部董事林丹表示，這環(huán)比上個(gè)季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。而來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)也顯示，一季度深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率較上季上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。
此外，記者了解到，位于福田區(qū)的新城市廣場(chǎng)由于正在進(jìn)行內(nèi)部裝修調(diào)整，也使得空置率大為上升，預(yù)計(jì)今年底才重新招商開(kāi)業(yè);而寶安區(qū)由于海雅繽紛城和天虹購(gòu)物中心的新開(kāi)業(yè)，尤其是海雅繽紛城的大規(guī)模入市，帶來(lái)全區(qū)空置率小幅上升;其他區(qū)域空置率則基本與上季度持平。
來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度國(guó)內(nèi)外零售商雖呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，擴(kuò)張步伐卻較謹(jǐn)慎，零售地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇較緩慢。對(duì)于深圳而言，目前購(gòu)物中心的租賃需求主要為餐飲和時(shí)尚品牌零售商，成交也集中在核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，此外部分商場(chǎng)繼續(xù)租戶調(diào)整，然而效果不理想，導(dǎo)致空置率沒(méi)并有太大改善。
在這種購(gòu)物中心新增供應(yīng)、空置率上升趨勢(shì)的背景下，購(gòu)物中心的租金在小幅下降。來(lái)自高力國(guó)際的報(bào)告指出，2013年第一季度，深圳市大型購(gòu)物中心首層平均租金錄得每平方米每月917.16元(按實(shí)用面積計(jì)算)，與上季度相比輕微下降0.91%。“購(gòu)物中心租金兩極化非常明顯，其中成熟商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，如萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)和COCO PARK，租金均在1000元/月/平方米以上;而新興商圈，尤其是寶安和龍崗的購(gòu)物中心則希望通過(guò)租金優(yōu)惠吸引及培育優(yōu)質(zhì)租戶，故租金仍定位在較低水平。”林丹表示，但隨著關(guān)外配套逐漸成熟，人流越來(lái)越多，這些片區(qū)未來(lái)租金會(huì)逐步上升。
林丹預(yù)計(jì)，未來(lái)三個(gè)季度，深圳成熟商圈的購(gòu)物中心租金水平將繼續(xù)堅(jiān)挺，由于在新興商圈購(gòu)物中心的租金定位仍會(huì)明顯低于成熟商圈，將會(huì)拉低深圳整體租金水平，平均租金水平將有微幅下降;受新增供應(yīng)的影響，空置率水平也預(yù)計(jì)會(huì)上升。
零售物業(yè)空置率或急升
此外，高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)今年還有9座大型購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，包括歡樂(lè)海岸購(gòu)物中心、沙井京基百納廣場(chǎng)、星河盛世CoCo City和萬(wàn)科廣場(chǎng)等，共計(jì)約77萬(wàn)平方米新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，其中超過(guò)60%集中在寶安和龍崗區(qū)。“預(yù)計(jì)2013年深圳購(gòu)物中心平均空置率會(huì)有較大上升，平均租金會(huì)有輕微下降。”林丹表示，隨著這一市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)會(huì)有大規(guī)模上升，“如何吸引客戶并提升客戶重購(gòu)率，成為購(gòu)物中心面臨的重要挑戰(zhàn)，如何差異化定位、增加客戶體驗(yàn)成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。”
而在一手商鋪交易方面，記者從仲量聯(lián)行了解到，今年頭3個(gè)月深圳一手商鋪銷售成交量達(dá)到13萬(wàn)平方米，比上年同期高出2.33倍，并且市場(chǎng)上可出售的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)仍顯得較為缺乏。
仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部副董事程怡認(rèn)為，未來(lái)深圳零售商的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，但預(yù)期擴(kuò)張步伐會(huì)繼續(xù)放緩，同時(shí)，大量新增供應(yīng)推出市場(chǎng)，但零售商對(duì)新商場(chǎng)租賃需求較為謹(jǐn)慎，目前未開(kāi)業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)預(yù)租情況未為理想，預(yù)租率較上季沒(méi)有明顯提升，業(yè)主的預(yù)租壓力增加，部分項(xiàng)目將有延遲開(kāi)業(yè)的可能性。因此，程怡預(yù)測(cè)未來(lái)全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率將有急升的可能，從而影響整體租金升幅，“現(xiàn)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，支撐全市平均首層租金平穩(wěn)上升，但因零售商需求謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)租金上升空間有限”。
什么樣的消費(fèi)才能“填補(bǔ)”購(gòu)物中心?有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以ZARA、H&M為代表的快時(shí)尚品牌正成為80、90后主力消費(fèi)的品牌，與此同時(shí)這一類品牌也能吸引到大量年輕消費(fèi)人群，因此不少國(guó)際知名快時(shí)尚品牌近期相繼進(jìn)軍深圳市場(chǎng)。
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