紅商網(wǎng)訊：近日各地國五條細則陸續(xù)出臺，住宅樓市調控趨緊之勢日益明顯。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)日益成為房企避風港。
作為傳統(tǒng)商業(yè)腹地，武漢一直受到商業(yè)地產(chǎn)巨頭青睞，萬達、華潤、綠地、恒隆、世茂、瑞安、九龍倉……一個個商業(yè)地產(chǎn)巨頭，近年不斷殺入武漢市場。而漢商、武商、中百、中商等本地商業(yè)集團也絲毫未避讓，行業(yè)競爭的激烈程度可見一斑。
“武漢目前商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)屬于散售型，這種商業(yè)模式，后期難以運營，不利于整體商圈的定位。”一位熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)的圈內人士告訴證券時報記者。在他看來，“前期規(guī)劃不足、后期運營不善、同質化嚴重”已經(jīng)成為武漢商業(yè)地產(chǎn)的標簽，同樣也是諸如武漢的二線城市的通病。
同質化加劇
近日，記者來到位于武漢市漢陽漢商銀座，該商業(yè)項目處于鐘家村商圈的核心地帶。然而，這個2011年開業(yè)的新項目里，除了院線帶來的客流，飲食、零售區(qū)基本看不到多少客流，大部分商鋪門庭冷落。
同樣的案例不少，緊鄰漢口江漢路商圈的寶麗金廣場，通往江邊的一側，門面已全部清空。在漢口二七路附近，已運營多年的漢口東部購物公園仍然人氣寥落，基本淪為周邊居民的一處娛樂廣場。
事實上，這與當?shù)卣昙哟笊谭玫毓⿷粺o關系。僅2012年，武漢便成交純商服用地38宗，總占地面積129.6萬平方米。未來5年，武漢將有超過273萬平方米的優(yōu)質商鋪供應。
正是如此，武漢商業(yè)結構也正因供應而改寫。傳統(tǒng)的武廣、江漢路、中南商圈之外，逐步新增了徐東商圈、光谷商圈、菱角湖商圈等，商業(yè)輻射范圍隨之放大。
“大多數(shù)開發(fā)商都是對綜合體進行簡單復制。”前述人士指出，其招商定位大都集中在普通消費群層，但消費內容并沒有詳細的區(qū)分，“綜合體缺乏核心競爭力，難以形成消費的忠誠度。”
在3月30日召開的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，廣百集團董事長荀振英對記者表示，近年來類似于武漢的多數(shù)二三線城市購物中心結構幾乎都差不多，幾乎無一例外地復制“購物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓”模式，商業(yè)創(chuàng)新性面臨極大挑戰(zhàn)。“某種程度上，這會導致商業(yè)地產(chǎn)的利潤空間越來越小。”他說。
慢工才能出細活
正是由于開發(fā)商簡單復制，近年來，商業(yè)綜合體如雨后春筍般拔地而起，建設周期也大大縮短。
2009年起，武漢樓市進入商業(yè)綜合體的開發(fā)熱潮，此后以年均10個左右的速度推向市場。目前，武漢商業(yè)綜合體項目已多達40多個，在建商業(yè)綜合體多達35個，包括鈺龍國際金融中心、武漢水游城、南國中心、和記黃埔[-0.12%]老普片項目、武商摩爾城、銀泰城等。
商業(yè)地產(chǎn)大鱷恒隆地產(chǎn)[0.52%]，今年2月斥資33億元拿下位于武廣商圈的一塊核心商業(yè)用地。該公司計劃在此投資120億元，建設一個超級城市綜合體，建筑總面積約46萬平方米，其中包括世界級的購物商場、辦公大樓及公寓式酒店。
另外，武漢市商務局統(tǒng)計顯示，2011年底武漢商業(yè)營業(yè)面積達1076萬平方米。去年，武漢銷售商鋪、寫字樓292萬平方米，其中商業(yè)面積超過150萬平方米�？側丝诮�1000萬的武漢，目前人均商業(yè)面積已超過1.2平方米，超過香港人均1.1平方米的水平。
“最近不少商業(yè)綜合體從拿地到最后投入運營，只花兩年時間，但這樣一個在兩年之內設計好又蓋好的商業(yè)項目，注定要失敗!”恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗直言。一般而言，即便是位于核心商圈的商業(yè)項目，培育周期也在5、6年左右。
陳啟宗表示，在商業(yè)項目設計階段，就需要考慮各方面因素，絕非照搬住宅地產(chǎn)路數(shù)。“設計階段需要耗費12-18個月，沒有一個設計團隊能夠在9個月內就把一個幾十萬平方米的項目設計到可以接受(的程度)。”他說。
專業(yè)性欠缺
“在武漢市場，大部分綜合體的開發(fā)商都是由以往純住宅開發(fā)商轉過來的，而這些商業(yè)開發(fā)商強調現(xiàn)金流快速周轉。”前述熟悉武漢商業(yè)地產(chǎn)圈內人士稱。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)恰恰難以追求快周轉。
成功運作一個商業(yè)項目，除了前期規(guī)劃定位要符合實際消費需求外，更重要在于后期招商定位和人氣的培養(yǎng)。上述人士稱，多數(shù)住宅類開發(fā)商并不具備這方面的經(jīng)驗和人才。
記者發(fā)現(xiàn)，武漢當?shù)夭簧匍_發(fā)商將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，更利于投資，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流。然而，這必然會對后期運營帶來困難。“業(yè)主買下商鋪后，會按照個人的需求規(guī)劃商鋪。那么，整個商業(yè)項目必然成為‘雜貨店’，破壞整體運營的效果。”陳啟宗說。
此外，政府規(guī)劃是開發(fā)商扎堆綜合體開發(fā)的另一個重要因素。“現(xiàn)在很多地方政府在地塊規(guī)劃中會明確要求配比一定的商業(yè)。”一位龍頭房企高層人士告訴記者，城市綜合體是對土地價值的最大利用，但這種商業(yè)比例基本都由各區(qū)自己來確定，導致在各區(qū)交界處，有多個綜合體出現(xiàn)。比如武漢徐東商圈，周邊除了以往的中商平價、銷品茂外，還新增了福星惠譽和東湖春樹里兩個大型商業(yè)綜合體。
上述房企人士表示，綜合體對于拉動當?shù)鼐蜆I(yè)、稅收等比住宅更有優(yōu)勢，但若能統(tǒng)一規(guī)劃，方可避免同質化。
�。▉碓矗鹤C券時報網(wǎng) 作者：馮堯）
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