與此同時(shí)，包括鼎暉投資、歌斐資產(chǎn)在內(nèi)的不少原本在地產(chǎn)方面少有動(dòng)作的基金公司也開始著手發(fā)起地產(chǎn)基金。有消息稱，現(xiàn)階段，鼎暉投資正著手發(fā)起15億元投資基金用以投資此前鮮有涉足的房地產(chǎn)領(lǐng)域。
歌斐資產(chǎn)更是動(dòng)作頻繁，早自2012年7月開始，歌斐資產(chǎn)先與臥龍地產(chǎn)合作，參股昆山歌斐鴻乾股權(quán)投資中心，緊接著歌斐資產(chǎn)引入9億元基金與陽光城合作投資福州、廈門項(xiàng)目，隨后又與華遠(yuǎn)地產(chǎn)成立上海歌斐星舟投資中心。
歌斐資產(chǎn)合伙人譚文虹就曾表示，2012年是地產(chǎn)金融的創(chuàng)新之年，房地產(chǎn)行業(yè)70%的屬性都是金融，因此看好地產(chǎn)金融的未來。偏保守估計(jì)，明年歌斐資產(chǎn)的房地產(chǎn)基金要做到不低于100億元的新增規(guī)模。
唐耀告訴記者，地產(chǎn)商融資層面的緊張確實(shí)帶給了基金機(jī)構(gòu)不少機(jī)會(huì)。同時(shí)他也強(qiáng)調(diào)，就融資方式而言，基金因?yàn)榛貓?bào)要求較高，所以對(duì)于開發(fā)商而言，融資成本也相對(duì)較高。
基金青睞核心商業(yè)
從產(chǎn)品類別來看，以寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)一如既往地成為資本“新勢(shì)力”青睞的對(duì)象。
葉建成表示，目前寫字樓已成為投資市場(chǎng)中最受青睞的物業(yè)類型，占上海2012年全年成交量72%的份額，預(yù)計(jì)未來大量資金仍將流向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，城市副中心的寫字樓將成為投資重點(diǎn)。
2012年11月3日，光大控股旗下光大安石中國(guó)房地產(chǎn)基金(“光大安石”)宣布，將投資1.5億元人民幣與上海嘉寶集團(tuán)攜手開發(fā)新薈廣場(chǎng)購物中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于上海市重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)嘉定新城中心區(qū)，整體開發(fā)規(guī)模約為36萬平方米，其中住宅面積約為24萬平方米，商用面積約為12萬平方米，預(yù)計(jì)于2014年開業(yè)。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目可為基金帶來超過20%的回報(bào)。
唐耀指出，像光大安石這樣相對(duì)穩(wěn)健的基金機(jī)構(gòu)一般不會(huì)選擇在項(xiàng)目未開工時(shí)就進(jìn)入，畢竟前期入駐勢(shì)必伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，而如此一反常態(tài)的舉動(dòng)正說明該基金對(duì)類似嘉定這樣的上海重點(diǎn)發(fā)展板塊的商業(yè)項(xiàng)目寄予厚望。
在開工前期就攜手地產(chǎn)商的基金機(jī)構(gòu)還有信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司，2012年10月，該機(jī)構(gòu)與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿下徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦綜合地塊，成交價(jià)為45億元。
國(guó)際巨頭鐵獅門同樣看好上海商業(yè)地產(chǎn)。2008年，鐵獅門以67.517億元將上海新江灣城F地塊納入囊中。2012年，有消息稱，鐵獅門有意出售該地塊，并退出上海市場(chǎng)。
對(duì)此，鐵獅門公司予以否認(rèn)。鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒表示，公司全心全意致力于中國(guó)市場(chǎng)，并不斷擴(kuò)充中國(guó)業(yè)務(wù)，上海新江灣的項(xiàng)目尚浦領(lǐng)世目前開發(fā)順利，將打造成滬上最大的城市綜合體，一期住宅項(xiàng)目將于今年年底前進(jìn)入預(yù)售階段，二期辦公園區(qū)也將于2014年第一季度迎來企業(yè)進(jìn)駐。
唐耀進(jìn)一步分析道，住宅市場(chǎng)的受限造就了商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，相比2011年，2012年上海商業(yè)地產(chǎn)的整體價(jià)值持續(xù)走高。此背景下，基金機(jī)構(gòu)對(duì)于上海商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度不斷提升。
有金融分析師稱，房地產(chǎn)基金的介入，解決了開發(fā)企業(yè)的資金問題，更重要的是解決了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化運(yùn)作的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)由過去單一的股權(quán)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化成由股權(quán)投資基金和開發(fā)商創(chuàng)始合伙人共同持有的模式。
房地產(chǎn)基金背后暗藏高風(fēng)險(xiǎn)。高通智庫總經(jīng)理張宏表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金快速擴(kuò)大的同時(shí)，其短板依然不容忽視，不僅是項(xiàng)目投資嚴(yán)重依賴開發(fā)商，而且募、投、管、退四個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)都較為脆弱。其LP多以散戶為主，散戶對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)的低容忍度使得房地產(chǎn)私募基金大多數(shù)采取“明股實(shí)債”的投資方式。
（來源：東方早報(bào) 作者：賴汀雨）
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