紅商網(wǎng)訊：日前，來(lái)自廈門(mén)市湖里區(qū)發(fā)改局的消息稱，截至10月底，僅湖里區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就完成超過(guò)80個(gè)億，年度計(jì)劃完成率超過(guò)99%，商業(yè)地產(chǎn)在湖里可謂極為搶手。
而此前來(lái)自廈門(mén)國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)的公告也顯示，今年下半年廈門(mén)所推的地塊，十有七八都帶有商業(yè)成分，其中，僅城市綜合體用地項(xiàng)目就達(dá)11個(gè)，總建面積達(dá)232.24萬(wàn)平方米，占全市下半年出讓地塊總建筑面積的30.23%。
據(jù)記者調(diào)查，廈門(mén)下半年先后呈現(xiàn)的城市綜合體項(xiàng)目就達(dá)到7個(gè)，加上未來(lái)推地后的新項(xiàng)目,這么多的城市綜合體，誰(shuí)來(lái)消費(fèi)，誰(shuí)來(lái)支撐?一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體體量，以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)有序建設(shè)才合理?
面對(duì)諸多問(wèn)題，廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)需要給出自己的答案。
城市綜合體井噴
廈門(mén)近年來(lái)央企、國(guó)企、國(guó)內(nèi)著名民企紛紛涌入，隨之帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮開(kāi)始涌現(xiàn)。
上周，湖里區(qū)發(fā)改局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止到11月月底，湖里區(qū)累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資226.1億元，其中，商業(yè)房地產(chǎn)類項(xiàng)目完成80.05億元，完成年度計(jì)劃的99.05%。從投資大類的完成情況看，湖里區(qū)產(chǎn)業(yè)類、商業(yè)房地產(chǎn)類兩大投資引擎合計(jì)完成投資166.37億元。
事實(shí)上，近兩年來(lái)，融購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、住宅、酒店、步行商業(yè)街為一體的城市綜合體開(kāi)發(fā)模式，一舉超越了過(guò)往廈門(mén)簡(jiǎn)單的“商業(yè)+金融+娛樂(lè)休閑”的簡(jiǎn)單商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，成為廈門(mén)新的地產(chǎn)形勢(shì)下的新業(yè)態(tài)。
在萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)進(jìn)駐廈門(mén)后，這種脫胎于商業(yè)廣場(chǎng)的城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，僅今年下半年，廈門(mén)就有包括建發(fā)中央灣區(qū)、裕景中心、國(guó)際郵輪城、世茂海峽大廈、華永天地、泰地海西中心、杏林灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心等7大城市綜合體將先后呈現(xiàn)。
而下半年，廈門(mén)推出的地塊中，包含了11幅城市綜合體用地，總建面積達(dá)232.24萬(wàn)平方米，占全市擬出讓地塊總建筑面積的30.23%。其中，島外共有7幅城市綜合體用地推出，占總數(shù)的64%。而在今年上半年，廈門(mén)僅出讓了1幅城市綜合體地塊，位于觀音山片區(qū)，建筑面積為14萬(wàn)平方米。
另?yè)?jù)報(bào)道，廈門(mén)市建設(shè)與管理局還組織編制了《廈門(mén)市地下空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃》，規(guī)劃建設(shè)10個(gè)地下城市綜合體，分別分布在:廈門(mén)火車(chē)站、會(huì)展中心、營(yíng)平片區(qū)、濱北中心區(qū)、枋湖片區(qū)、馬鑾灣、嘉庚體育館、翔安商務(wù)中心、廈門(mén)北站和同安銀湖廣場(chǎng)。
也就是說(shuō)，在未來(lái)的幾年內(nèi)，廈門(mén)尤其是島外，數(shù)百萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積將現(xiàn)身，城市綜合體井噴浪潮將繼續(xù)涌現(xiàn)。
須防結(jié)構(gòu)性過(guò)剩
城市綜合體遍地開(kāi)花，可是怎樣才算真正意義上的城市綜合體?
規(guī)劃專家表示，普通意義上的城市綜合體至少要滿足幾個(gè)條件，要包含購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、住宅、酒店五大功能形態(tài)，同時(shí)兼具有影城、娛樂(lè)KTV、大型餐飲等等，其中購(gòu)物中心的規(guī)模不小于十萬(wàn)平方米。城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等城市生活空間的功能，都必須在城市綜合體中一一呈現(xiàn)。
如果按照硬標(biāo)準(zhǔn)面積的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，廈門(mén)目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的這些城市綜合體項(xiàng)目，如中央灣區(qū)50萬(wàn)平方米，華永天地11萬(wàn)平方米，泰地海西中心50萬(wàn)平方米，裕景中心35萬(wàn)平方米，這些新興的城市綜合體項(xiàng)目滿足這個(gè)條件，但在業(yè)態(tài)的完整和軟件的配套跟進(jìn)上，則尚需觀察。
集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華認(rèn)為，島外目前的人口雖然增長(zhǎng)明顯，但很多相關(guān)的配套一直沒(méi)能跟上，或許用5年時(shí)間，島外開(kāi)發(fā)的城市綜合體才具備比較現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。而且據(jù)他的觀察，目前廈門(mén)島內(nèi)外城市綜合體開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，開(kāi)發(fā)模式基本雷同，缺乏特色和差異化的經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)容量有限的情況下，這樣的開(kāi)發(fā)讓人擔(dān)憂。
也就是說(shuō)，在未來(lái)的幾年內(nèi)，廈門(mén)尤其是島外，數(shù)百萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)面積將現(xiàn)身，城市綜合體井噴浪潮將繼續(xù)涌現(xiàn)。
須防結(jié)構(gòu)性過(guò)剩城市綜合體遍地開(kāi)花，可是怎樣才算真正意義上的城市綜合體?
規(guī)劃專家表示，普通意義上的城市綜合體至少要滿足幾個(gè)條件，要包含購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、住宅、酒店五大功能形態(tài)，同時(shí)兼具有影城、娛樂(lè)KTV、大型餐飲等等，其中購(gòu)物中心的規(guī)模不小于十萬(wàn)平方米。城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等城市生活空間的功能，都必須在城市綜合體中一一呈現(xiàn)。
如果按照硬標(biāo)準(zhǔn)面積的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，廈門(mén)目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的這些城市綜合體項(xiàng)目，如中央灣區(qū)50萬(wàn)平方米，華永天地11萬(wàn)平方米，泰地海西中心50萬(wàn)平方米，裕景中心35萬(wàn)平方米，這些新興的城市綜合體項(xiàng)目滿足這個(gè)條件，但在業(yè)態(tài)的完整和軟件的配套跟進(jìn)上，則尚需觀察。
集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華認(rèn)為，島外目前的人口雖然增長(zhǎng)明顯，但很多相關(guān)的配套一直沒(méi)能跟上，或許用5年時(shí)間，島外開(kāi)發(fā)的城市綜合體才具備比較現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。而且據(jù)他的觀察，目前廈門(mén)島內(nèi)外城市綜合體開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，開(kāi)發(fā)模式基本雷同，缺乏特色和差異化的經(jīng)營(yíng)，在市場(chǎng)容量有限的情況下，這樣的開(kāi)發(fā)讓人擔(dān)憂。
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