然而，根據(jù)新城捉襟見(jiàn)肘的現(xiàn)金流情況，意味著在2025年及未來(lái)一段時(shí)間，新城的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和商管業(yè)務(wù)都很難看到增量拓展的空間。
正是基于這種環(huán)境，新城雙輪驅(qū)動(dòng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)為以商養(yǎng)住，由商管業(yè)務(wù)給開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行輸血。
2024年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入128.08億元，同比增長(zhǎng)13.1%。
期內(nèi)，新城控股新開(kāi)吾悅廣場(chǎng)15座。截至報(bào)告期末，累計(jì)在全國(guó)136個(gè)城市布局200座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)173座，開(kāi)業(yè)面積1601.07萬(wàn)平方米，出租率97.97%。
其中，新城控股持有的重資產(chǎn)已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)為148座，管理輸出的已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)為25座。
根據(jù)披露，期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流總量17.66億人次，同比增長(zhǎng)19%；總銷售額905億元(不含車輛銷售)，同比增長(zhǎng)19%，含車輛總銷售額為966億元。截至報(bào)告期末，會(huì)員人數(shù)4370萬(wàn)人，較2023年末增長(zhǎng)32%。
在商業(yè)方面，新城控股計(jì)劃于2025年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入140億元，新開(kāi)業(yè)持有吾悅廣場(chǎng)及管理輸出項(xiàng)目5座。
現(xiàn)金流與融資
但相對(duì)于開(kāi)發(fā)需要的龐大現(xiàn)金流支出，商管業(yè)務(wù)能夠提供的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流較為有限。
年報(bào)中顯示，新城控股2024年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為15.12億，公告中稱因銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較上年大幅減少。而新城控股于2021-2023年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額分別為219.8億元、145.3億元和101.6億元，下滑速度較快。
對(duì)應(yīng)的貨幣資金也逐年下滑，從2021年的552.3億元、2022年的314.6億元、2023年的189.7億元，進(jìn)一步下滑到2024年的102.96億元，當(dāng)中包括受限資金約37億元。
不過(guò)，大體量的商業(yè)能夠給新城控股貢獻(xiàn)融資現(xiàn)金流，也就是吾悅廣場(chǎng)的抵押。
2024年，新城控股新增以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。
截至2024年末，新城控股持有的投資性房地產(chǎn)余額為1214億，其中1025億已用于借款的抵押，意味著新增抵押的空間也有限。
2024年，新城控股如期償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券52.62億元。2024年末凈負(fù)債率為52.44%，期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至32.73億元。
新增融資方面，據(jù)悉，2024年5月及11月，新城控股以中債增全額擔(dān)保模式發(fā)行中票合計(jì)29.2億元，目前該公司在中債增擔(dān)保下發(fā)行的中票總額約76億元。
另外，新城控股截至報(bào)告期末獲得各大銀行給予的授信總額度合計(jì)849億元，其中新城控股及子公司已使用授信252億元。
值得關(guān)注的是，近期有消息稱新城即將發(fā)行美元債，投行目前對(duì)新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。
據(jù)管理層透露，2024年，新城控股共計(jì)3億美元境外債到期，將根據(jù)債務(wù)到期時(shí)間做好資金安排并積極把握各類融資機(jī)會(huì)，確保債務(wù)到期償付。
新城控股在公告中表示，未來(lái)將實(shí)施一系列措施以減輕資金壓力及改善財(cái)務(wù)狀況。第一，進(jìn)一步鞏固公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的優(yōu)勢(shì)地位，提升公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入，作為有息負(fù)債本息償還的重要來(lái)源。
第二，繼續(xù)借助金融政策支持，增加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資、增加公開(kāi)市場(chǎng)債券融資、積極推進(jìn)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITS的注冊(cè)發(fā)行、積極參與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的創(chuàng)新融資，同時(shí)積極推進(jìn)股權(quán)類融資，增加資本和資金，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和降低資產(chǎn)負(fù)債率。抓住市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的機(jī)會(huì)，恢復(fù)和提升主體信用融資，與資產(chǎn)信用融資相互補(bǔ)充。
第三，抓住收儲(chǔ)政策的落地機(jī)會(huì)，采用多種方式盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加現(xiàn)金來(lái)源；第四，繼續(xù)加強(qiáng)與主要建造商和供應(yīng)商的溝通，友好協(xié)商妥善安排付款金額、進(jìn)度及方式，平滑工程款和材料款的支付，確保各項(xiàng)目施工有序進(jìn)行。
來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲
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