在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時期，一批憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的房企突圍而出。而如今紅利褪去，高杠桿房企“退位讓賢”，一些老牌房企則重回行業(yè)最亮眼的位置。
2022年，長年徘徊在前20位置的金地集團強勢重回行業(yè)前10。作為“招保萬金”的一員，20多年前，金地集團就已率先開啟內(nèi)地房企的資本化之路與全國化布局。
不過，隨著金地集團回歸行業(yè)C位，這家?guī)е驼{(diào)、穩(wěn)健標(biāo)簽的房企卻頻遭二級市場的“暴擊”，短期內(nèi)出現(xiàn)股債雙殺，以致于管理層不得不自證清白，力破“股東和管理層鬧矛盾”等諸多傳聞。
緣何股債雙殺？管理層力破市場傳聞
作為“招保萬金”的其中一員，金地集團歷經(jīng)了近30年中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻。而在當(dāng)下行業(yè)的調(diào)整期中，即便是這么一家一直帶著穩(wěn)健甚至保守標(biāo)簽的房企，也難免迎來多事之秋。
近期金地集團遭遇股債雙殺。單單過去一周，金地集團股價就下跌了11.25%，與此同時，“18金地07”等多只債券下跌幅度均超過20%。
對于二級市場中的波瀾，有市場傳言稱，或是因為金地集團的管理層和險資股東之間發(fā)生矛盾，爭執(zhí)點在于金地集團旗下大量民企合作項目需要紓困。
金地集團是“招保萬金”中唯一一家大股東非國企背景的房企。在經(jīng)歷了2010年創(chuàng)業(yè)高管離職、2013年險資爭奪控股權(quán)后，金地集團的股權(quán)分布一直以來都較為松散。
截至2022年一季度，金地集團的前三大股東分別為富德生命人壽、福田區(qū)投資控股和大家人壽，持股比例分別為29.83%、7.79%和5.43%。
面對市場針對股東方的質(zhì)疑，向來低調(diào)的金地集團管理層也不得不緊急辟謠。在近期舉行的投資者會議上，金地集團管理層指出，目前三個股東和管理層配合度較高，股東方大多數(shù)時候會支持公司新的發(fā)展戰(zhàn)略。金地方面還強調(diào)：“媒體曝出的規(guī)模較小的經(jīng)營風(fēng)險敞口不可能上升到股東層面。”
除了大股東和管理層鬧矛盾的傳聞之外，還有市場觀點認(rèn)為，金地集團遭遇股債雙殺的背后或存在做空操作。事實上，此前就有券商人士表示，上半年，融創(chuàng)中國、碧桂園、世茂集團等房企都曾遭到機構(gòu)股債做空，該人士還透露稱，針對融創(chuàng)中國的做空比例達(dá)到35%。
不過與融創(chuàng)中國、碧桂園等內(nèi)房股不同的是，金地集團在A股上市。因此在一位香港投行人士看來，此輪金地集團遭遇股債雙殺，傳統(tǒng)做空的可能性相對較低，而拋售立場或許可能性會更大。
該投行人士表示，一個可能引起拋售的因素，或是近期標(biāo)普對金地集團評級的下調(diào)。7月26日，標(biāo)普將金地集團及其子公司輝煌商務(wù)有限公司的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。
標(biāo)普給出“負(fù)面”評級的理由，一方面在于金地集團的合同銷售額和EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）有持續(xù)下降的風(fēng)險，這可能導(dǎo)致其在未來12-18個月的杠桿率超過5.0倍。此外，標(biāo)普還指出，金地集團在未并表的合資項目上的大量敞口降低了財務(wù)透明度，增加了經(jīng)營風(fēng)險。
為了維持公司債券的價格穩(wěn)定，今年3月以來，金地集團董事長凌克及部分高管累計購買2000萬元公司債券，并且還將繼續(xù)增購不超過2000萬元。此外，金地集團還將通過子公司回購公司債券，首期規(guī)模不超過10億元。
“公司第一期回購金額10億元，但不能根本解決估值下滑，只能去糾偏價格偏離度較大的債券。”在投資者會議上，金地集團管理層指出，公司不希望通過回購債券來增加收益，而是希望通過回購穩(wěn)定債券市場，讓公開市場債券回歸合理價格。
截至2022年6月底，金地集團貨幣資金余額約648億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.38倍。今年以來，公司已完成境內(nèi)外公開市場合計約98億元到期債券的償還，今年內(nèi)僅剩一筆將于10月到期約27億元的公司債需要償還。
此外，金地集團的總銀行授信規(guī)模超2600億元，剩余可用銀行授信規(guī)模超過1700億元，2022年銀行新增授信規(guī)模超150億元。由此可見，在雷聲滾滾的地產(chǎn)行業(yè)中，金地集團財務(wù)情況仍較為穩(wěn)健，融資渠道順暢。
土儲權(quán)益持續(xù)走低 影響利潤增長
不過在經(jīng)營方面，和大多數(shù)頭部房企一樣，金地集團也面臨重重壓力，在地產(chǎn)銷售市場的筑底階段難以逆轉(zhuǎn)下跌行情。2022年1-7月，金地集團累計實現(xiàn)簽約面積493.3萬平方米，同比下降43.61%，累計實現(xiàn)簽約金額1191.6億元，同比下降36.8%。
對于未來的銷售情況，標(biāo)普預(yù)計，2022年全年，金地集團銷售金額將下降20%-25%，2023年將進(jìn)一步下降3%-5%，這將導(dǎo)致2023-2024年期間金地集團的收入每年下降7%-10%。
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