近日，世茂集團(tuán)發(fā)布了一則涵蓋了業(yè)務(wù)和內(nèi)幕消息的公告，分別披露了事關(guān)房企生存的兩大核心問題：銷售和融資。
銷售方面，今年前5個月，世茂集團(tuán)合約銷售額約為342.6億元，同比大幅下滑72%，大幅超過上半年百強(qiáng)房企約50%的降幅。平均銷售價格為每平米16200元，同比下滑7.5%，量價齊跌已成事實。
融資方面，世茂集團(tuán)未能償還7月3日到期的，本息約為10.24億美元的優(yōu)先票據(jù)，已構(gòu)成實質(zhì)違約。公司在公告中也明確表示，不排除債權(quán)人采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。
（資料來源：世茂集團(tuán)公告）
實際上，世茂集團(tuán)的債務(wù)問題自去年底，上海房叔拋售的陸家嘴93套網(wǎng)紅盤（實際是仍在世茂名下）因抵押無法網(wǎng)簽過戶，而引起公司股債雙殺，自此開始進(jìn)入了信用“擠兌”期。但此前世茂集團(tuán)在信托和債券展期方面都獲得了投資人的同意，而此次則是雙方協(xié)商無果后的實質(zhì)違約。
看上去，對于耐心有限的債券投資人來說，世茂集團(tuán)并不像上半年那么“可信”了！
銷售不振 唯有賣子
對于完全接手世茂集團(tuán)才幾年的許世壇來說，2019年有多風(fēng)光，今年或許就有多窘迫。面對債權(quán)人“還有多少可賣資產(chǎn)”的質(zhì)問，世茂集團(tuán)的自救，也是自去年12月17日的一則出售目標(biāo)公司股權(quán)公告開始的。
12月17日，世茂向啟怡、GAL、紹祥等買家出售包括加耀發(fā)展有限公司在內(nèi)的3家公司股權(quán)，作價20.86億港元，同時這筆確認(rèn)虧損7.7億港元。
總計20.86億港幣的交易，就確認(rèn)高達(dá)7.7億港幣的虧損。“弱國無外交”，從一開始，世茂就處在相當(dāng)弱勢的一方。
隨即在今年1月，世茂就公告稱，其已經(jīng)和若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行商談，以期降低公司債務(wù)壓力。
1月21日，世茂以10.6億元總價出售上海北外灘核心區(qū)一項目公司的股權(quán)，該項目尚未進(jìn)行開發(fā)，且處在外灘茂悅大酒店東側(cè)的核心區(qū)，出售確認(rèn)了2.7億元收益。該項目接盤方為上海久事，屬于上海市政府旗下國企。
另外，市場就開始流傳一份世茂集團(tuán)及其下屬公司也對其全國35個重點項目進(jìn)行推介的PPT。這些項目合計報價約741億元，剔除抵押融資和項目貸款余額531億元，世茂集團(tuán)可回款約210億元。
（資料來源：網(wǎng)絡(luò)）
緊接著1月24日，世茂集團(tuán)繼續(xù)發(fā)布公告，以18.46億出售廣州亞運(yùn)城項目26.67%股權(quán)，接盤方為項目本身合作方中海地產(chǎn)。
1月28日，世茂集團(tuán)又向上海地產(chǎn)出售上海世茂北外灘開發(fā)建設(shè)有限公司，總價為45億元，而該公司的主要資產(chǎn)正是上海外灘茂悅大酒店。
2月3日，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂計劃出售倫敦金融城的一處大樓，售價3.4億英鎊，約合29.3億人民幣。
3月，世茂將上海位置最好的住宅地塊21街坊項目---上海春日置業(yè)有限公司45%轉(zhuǎn)讓給了上海弘久實業(yè)。同時，在世茂在21街坊旁的世茂52+，也出售給了一家國企。
值得一提的是，包括上海外灘茂悅大酒店、黃浦21街坊、廣州亞運(yùn)城項目及世茂52+商業(yè)等后續(xù)出售項目，都位列上述推介材料中，這在相當(dāng)程度上佐證了這份PPT的真實性。
不過，自4月以來，即使銷售持續(xù)不振，但世茂也沒有公告相關(guān)出售資產(chǎn)的公告。相反，債務(wù)展期的消息接踵而至，直至近期的違約。
這或是由于世茂給出的資產(chǎn)包中，此前集中在上海廣州最搶手的資產(chǎn)已經(jīng)賣出去了，剩余資產(chǎn)出售并不順利，或者價格沒有談妥當(dāng)。粗算下來，目前世茂已經(jīng)出售的資產(chǎn)、回款有限，扣除債務(wù)后凈回籠資金更少。
多次展期后終迎違約 債權(quán)人還有多少耐心
房企融資回款的途徑通常有兩個：銷售和融資。
對于今年的世茂集團(tuán)來說，這兩條路似乎都不太能給予厚望。第三條非常規(guī)手段要發(fā)揮作用：變賣資產(chǎn)償還債務(wù)。而一旦第三招停下來，債務(wù)展期和違約就成為了理所當(dāng)然了。
3月3日，上海票交所公布的一組逾期名單，世茂集團(tuán)在全國有15城24個公司出現(xiàn)商票持續(xù)逾期。7月6日最新公布的逾期名單中，世茂系依然有16家逾期公司。
3月4日，中信信托發(fā)出有關(guān)世茂深圳龍崗項目的第五次臨時信息披露報告，宣布該信托產(chǎn)品進(jìn)入“觀察期”，該產(chǎn)品將于今年7月中旬到期，目前看償付前景并不樂觀。
4月22日，世茂集團(tuán)旗下子公司世茂股份的一筆規(guī)模為5億元、2022年4月24日到期的兩年期“20滬世茂PPN002”私募債，成功展期。
5月份，世茂集團(tuán)的一筆4.75億元的公司債券“19世茂G3”，也宣布展期一年。
6月14日，上交所私募債平臺公告，世茂集團(tuán)擔(dān)保的“中信建投-鑫荃供應(yīng)鏈金融第1期資產(chǎn)支持專項計劃”調(diào)整后的展期計劃獲得持有人投票通過。
此外，據(jù)悉世茂集團(tuán)還有由匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款，沒有償還。同時違約或展期一些信托產(chǎn)品，包括前述中信信托及民生信托等。
世茂集團(tuán)7月的償債壓力仍不小，除了中信信托產(chǎn)品外，7月7日還有一筆本金是9.5億元的“20 世茂 G2”債券到期，世茂也計劃申請債券持有人展期2年。
但在多次展期后，債權(quán)人的耐心似乎有限！
7月3日，世茂未能償還到期的本息約為10.24億美元的優(yōu)先票據(jù)，與債權(quán)人也沒有商量好展期事宜，已構(gòu)成實質(zhì)違約。
資產(chǎn)處置速度緩慢，債務(wù)陸續(xù)到期。這次違約，對于一直苦苦自救的世茂集團(tuán)來說，可能是一張多米諾骨牌，世茂的后續(xù)展期或許并不好談。
多元化、廣布局的雙刃劍
世茂房地產(chǎn)1989年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1999年以世茂濱江花園在上海首創(chuàng)“濱江模式”，連續(xù)四年拔得上海住宅項目銷售金額頭籌而聲名鵲起。2003年，世茂進(jìn)入福州，開啟福建及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)深耕，成為名副其實的閩系房企。
閩系房企有個特點，動作大，速度快，風(fēng)險偏好高，諸如福晟、泰禾、正榮、融信、新城等，世茂也是閩系房企的代表。
在住宅開發(fā)剛站穩(wěn)腳跟之際，2003年，世茂就接連有幾個大動作。上海世茂廣場投入運(yùn)營，標(biāo)志著世茂業(yè)務(wù)拓展至商業(yè)地產(chǎn)。次年開始涉獵酒店，成為較早開始多元化的房企，并逐漸從福建開始布局全國市場。到2007年，世茂就將住宅、商業(yè)、酒店確定為公司的三駕馬車，這在內(nèi)房企中是比較早的。此外，2009年世茂酒店及度假村成立，全面負(fù)責(zé)世茂旗下酒店業(yè)務(wù)的經(jīng)營。
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