但很多自如客對這一說法并不買賬。在自如租住了近三年的燕子稱，自己2018年9月續(xù)租時，房子一度漲價超40%，后來房租漲價引起普遍關(guān)注，相關(guān)部門約談幾大中介，規(guī)定房租漲幅不得超過5%，自如這才以約3%的價格續(xù)約。但2019年再續(xù)約時，自如管家卻稱漲價幅度的規(guī)定變成了不超10%。
遭到控訴的還有自如的服務(wù)費(fèi)機(jī)制。公開資料顯示，自如會跟租客收取為租金10%的服務(wù)費(fèi)，用于日常管家服務(wù)、保潔等。
不過，自如的環(huán)境和服務(wù)并不總與其高價相匹配。
近年來，有關(guān)自如甲醛房、暗藏攝像頭等負(fù)面頻出，直至2021年12月，還有報道稱，自如用廉價材料裝修完即出租，坐落在北京回龍觀地區(qū)的多個出租房甲醛“爆表”。
除此之外，無法提供相應(yīng)服務(wù)，卻仍收取高額服務(wù)費(fèi)已經(jīng)成了此次上海疫情期間自如被投訴的重災(zāi)區(qū)。
“3月4月保潔都沒做，還收服務(wù)費(fèi)”、“四月找過自如，說會退服務(wù)費(fèi)，我五月去申請，就說沒有這項(xiàng)規(guī)定”、“一個季度沒服務(wù)過的服務(wù)費(fèi)只返了十分之一”……社交平臺中，諸多網(wǎng)友都面臨漲價+不退服務(wù)費(fèi)的雙重?zé)⿶溃�有網(wǎng)友發(fā)布自如維權(quán)群的二維碼，尋求抱團(tuán)取暖。
更令用戶們寒心的是，自如一邊面向租房者漲價，另一邊卻在向房東壓價。
2020年有網(wǎng)友爆料，自如以疫情影響房租出租價格為由，強(qiáng)迫業(yè)主降租，否則單方面毀約解約，賠償兩個月租金，但是業(yè)主需要支付過萬元無任何收據(jù)證明的“裝修款”。
“他們（自如）裝修要我們出錢，還得按照他們毫無依據(jù)給出的價格來。” 如此霸道的條款引得數(shù)十位房東在黑貓投訴上發(fā)起投訴。
自如的執(zhí)行方式，并未因房東們的控訴而改變。有網(wǎng)友在微博反映稱，2020年3月自如管家就以疫情為由讓自己免800租金；當(dāng)年7-10月業(yè)務(wù)員又以公司虧損為由再次要求降租，磨到最后降了3%；2022年5月，自如再以相同理由要求降租。“現(xiàn)在要求解約，竟還要我賠你裝修費(fèi)？”
疫情下收入大降
脫胎于鏈家系的自如，早在2011年6月就在CEO熊林的帶領(lǐng)下，開始扎進(jìn)租房市場，且一度頗受資本青睞。
天眼查顯示，2018年1月至2020年3月，自如先后收到來自騰訊投資、紅杉中國、華平投資、泛大西洋投資、軟銀集團(tuán)等知名資方共計超百億元人民幣的融資。公司的估值也在B輪融資后達(dá)到了約50億美元，成為了業(yè)內(nèi)的獨(dú)角獸企業(yè)。
與鏈家、我愛我家等中介公司不同的是，自如不收取中介費(fèi)，其主要專注于長租公寓領(lǐng)域，商業(yè)模式為先從業(yè)主手中收房，再經(jīng)統(tǒng)一裝修后出租給租客，利潤主要來自規(guī)�；瘡�(fù)制后的租金差。
但這種“重裝修”模式也容易造成環(huán)境問題。更重要的是，該模式利潤微薄，需要不斷將租客租金投入租賃新房源來“滾雪球”，一旦現(xiàn)金流癱瘓，將對企業(yè)造成致命打擊。
而疫情的到來，更是讓長租公寓行業(yè)雪上加霜。近兩年，長租公寓企業(yè)暴雷的事件屢屢發(fā)生，曾經(jīng)的頭部品牌蛋殼公寓已在掛牌紐交所兩年后退市，自如也無法獨(dú)善其身。
根據(jù)今年4月貝殼在收購圣都家裝時披露的關(guān)聯(lián)公司自如集團(tuán)業(yè)績，2019-2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元人民幣，2021年盡管同比增長23%，但仍僅有疫情前的一半水平。
雷達(dá)財經(jīng)注意到，在自如漲價的同時，政府也有陸續(xù)出臺相應(yīng)措施對長租企業(yè)進(jìn)行規(guī)范。如今年5月，歷時8年的《北京市住房租賃條例》正式推出，其中就規(guī)定“城市住房租金年度漲幅不超過5%”。
“北京市住房租賃條例確實(shí)有相關(guān)規(guī)定，自如的調(diào)價明顯是高于了5%。但據(jù)我所知，這個規(guī)定是9月1號才正式落地實(shí)施，目前還處在一個頒布但未執(zhí)行的空檔期。如果自如的做法延續(xù)到9月1號之后，那么政府有關(guān)部門是會出手干預(yù)的，甚至?xí)幸恍┨幜P，但目前由于還未正式生效，所以還要看一下。”胡景暉對雷達(dá)財經(jīng)表示。
在胡景暉看來，自如維持漲價的系統(tǒng)設(shè)置與其商業(yè)模式有關(guān)。“自如疫情之后也采取了一些變化，從它原來剛性兌付房租和承擔(dān)全部裝修裝配費(fèi)用改成了輕托管模式。”
2021年，自如推出名為“增益租”的新項(xiàng)目，簡而言之，業(yè)主要先出錢請自如設(shè)計和裝修；待房子租出去后，自如會給業(yè)主提供8成左右的保底收益；如果市場情況向好，年底自如會向業(yè)主進(jìn)行收益分成。
“但是原來已經(jīng)收的一些房源可能還沒有完全轉(zhuǎn)到輕托管模式。這些房源的成本是比較高的，再加上疫情兩三年的反復(fù)，肯定會對他的收入有一定影響。實(shí)際上據(jù)我了解，自如在當(dāng)年游說資本的時候，是把每年房租上漲10%作為了商業(yè)模式的一個前提、假定，否則的話這個模式跑不通的。他沒有預(yù)想到有疫情，包括經(jīng)濟(jì)增速放緩、失業(yè)等等，所以會出現(xiàn)今天這樣一個局面。”
胡景暉指出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)預(yù)期不確定的情況下，雖然政府減免租金只是針對商業(yè)，還未明確說到房租，但從道理上來講，是應(yīng)該降租的。
“另外目前市場需求也相對疲弱，全國的房租在疫情反復(fù)期間有所下降，從市場供求的角度來講，也應(yīng)該降價促銷。所以自如這個行為，不管是從政府的法律監(jiān)管層面、人情道義層面，還是市場供求層面，其實(shí)都是說不過去的。”
當(dāng)然，長租公寓行業(yè)在過去的兩三年確實(shí)受到了疫情反復(fù)極大的影響。對此胡景暉也坦言，自如如果能為了穩(wěn)定租金，給租客一些扶持和優(yōu)惠的話，其實(shí)政府在加強(qiáng)監(jiān)管的同時，也應(yīng)該給予部分長租公寓企業(yè)一些政策優(yōu)惠和扶持。
“因?yàn)橥耆勘Ｕ闲宰赓U住房供應(yīng)上來，還需要相當(dāng)一段兒時間。”
來源：雷達(dá)財經(jīng) 文|張凱旌
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