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隨著各個公司的年報陸續(xù)披露，對于去年的內(nèi)房企財報來說，“增收不增利”成為了業(yè)內(nèi)最大的共同點。而利潤增長不及營收增速的情況，主要原因包括以下方面：
�。�1）因銷售均價增速不及土地成本增速、單位面積建安成增加，本導致的毛利率下滑；
�。�2）因財務(wù)費用、銷售費用、管理費用快速增長導致的三費率增長過快；
�。�3）因部分項目盈利前景堪憂導致的存貨減值的情況；
�。�4）因部分物業(yè)公允價值減少，導致的公允價值減少計入當期虧損的情況；
（5）因少數(shù)股東損益占比提升，導致歸母股東損益增長不及營收增速的情況。
盡管各家的具體原因不盡相同，但以上五點原因均因宏觀、行業(yè)大形勢的變化而產(chǎn)生的。在面對城鎮(zhèn)人均居住面積超40平米“供大于求”的大背景下，疊加近兩年經(jīng)濟承壓、疫情反復打擊購房需求，而土地價格因“兩集中”等原因而繼續(xù)提升，預(yù)計在短期內(nèi)，房企增收不增利的局面仍難有根本改觀。
鑒于此，大眼樓管特推出系列研究，抽絲剝繭分析各房企“增收不增利”的內(nèi)在原因，供投資人及各房企找到問題癥結(jié)，以便優(yōu)化和提質(zhì)增效。
新城控股營收增長15.64% 歸母凈利潤下滑17.42%
2021年，新城控股實現(xiàn)收入約1682.32億元，同比上升15.64%，但同期錄得年內(nèi)凈利潤僅約137.6億元，同比下滑16.43%，歸母凈利潤更是同比下滑了17.42%至125.98億元。
從賬面上看，新城“增收不增利”的主要原因是利潤率出現(xiàn)大滑坡。全年毛利率由上一年的23.5%降至20.45%，創(chuàng)下上市以來的毛利率新低，凈利潤率由上一年的11.32%降至8.18%。在利潤率下滑的情況下，公司加權(quán)ROE也降至21.24%近年來的新低水平。
毛利率下滑的背后是新城近幾年土地價格的漲幅持續(xù)超過銷售均價，導致房價地價比及其利潤差持續(xù)收縮，以至于項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤持續(xù)下滑。
銷售均價不振 房地比被壓縮
2018年，旭輝集團的銷售均價為12202元/平米，新增土地成本為2330元/平米。而到2021年的銷售均價反而下滑至9928元/平米，3年間下滑了18.6%，同期新增地價增長至3555元/平米，同比增長52.6%。
由于房地產(chǎn)開發(fā)、結(jié)轉(zhuǎn)模式的緣故，近幾年土地成本上漲的事實將也大概率將繼續(xù)體現(xiàn)在新城控股未來幾年的財報中。因此，新城的利潤率下滑趨勢或仍未結(jié)束。
此外，隨著物價及人力成本的提升，各房企的單位建筑面積的建設(shè)安裝成本或也將明顯提高，這也將導致項目利潤率的下滑。
利息支出高增長 推高成本拉低毛利率從
在新城控股去年結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下滑的背后，還有另一個因素是債務(wù)利息資本化的隱性印象因素。
數(shù)據(jù)顯示，在2017、2018、2019三年，新城控股的資本化之前的利息支出分別增長了57.7%、85%、40.02%，增長非�？�。只不過由于資本化隱藏在存貨之中，并沒有在當年的財務(wù)費用中顯現(xiàn)出來。而是體現(xiàn)在后續(xù)的結(jié)轉(zhuǎn)項目的主營成本之中，進而影響今年的毛利率情況。
來源：新浪財經(jīng)上市公司研究院 作者：大眼樓管/肖恩
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