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近日，新城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“新城控股”）發(fā)布了今年前10個(gè)月的銷售成績，月銷售額約為221.02億元，同比減少20.5%；合同銷售面積248.99萬平米，同比減少7.38%。
銷售額增幅連續(xù)4個(gè)月為負(fù) 年度目標(biāo)還差671億
自今年六月份開始，新城控股的單月合約銷售額同比持續(xù)下降，且下降幅度有所加大。新城控股6-10月的銷售額分別同比下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%、20.5%。2021年前10月的累計(jì)銷售額同比增長也明顯放緩。
當(dāng)然，下半年銷售額下降的不止新城控股一家房企。自6月以來，在高基數(shù)影響下，房企的銷售額增幅放緩，房地產(chǎn)市場整體走冷，這種影響一直持續(xù)到了十月。
10月末，新城控股累計(jì)合同銷售額達(dá)1929.11億元，同比僅增加1.08%；累計(jì)銷售面積1882.99萬平方米，同比增長5.97%。
新城控股2021年的全年銷售目標(biāo)為2600億元，截至10月底，已完成全年銷售目標(biāo)的74.2%。若要在剩下來的兩個(gè)月里完成全年目標(biāo)，新城控股還需完成670.89億元的銷售額。每月平均需達(dá)成335.445億元的合同銷售額。
反觀2020年11月、12月的銷售額分別為290.61億元、310.55億元，接下來兩個(gè)月新城控股的銷售額增幅需達(dá)到11.6%。但新城控股下半年的銷售額頹勢不減，完成2021年的銷售目標(biāo)存在較大不確定性。
銷售量價(jià)齊跌 新城控股難回款
銷售額下降，一方面是賣出去的房子少了，另一方面銷售均價(jià)也有所下降。新城控股從6月起銷售面積一直少于2020年同期，而銷售均價(jià)從8月起一直下降，低于上年同期。量價(jià)齊跌導(dǎo)致新城控股下半年來銷售回款不樂觀的狀況。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年10月份，全國重點(diǎn)城市中，二線城市商品住宅成交面積同環(huán)比齊跌，長三角二、三線城市需求階段性疲軟。隨著高熱地區(qū)繼續(xù)緩慢降溫，二線城市郊縣以及非核心城市群的三、四線城市以價(jià)換量的格局難以扭轉(zhuǎn)。而新城控股主要土地項(xiàng)目是在三、四線城市，這也使降價(jià)銷售的情況難以避免。
土儲以三線及以下城市為主 7-10月“躺平”拿地
根據(jù)新城控股2021年中報(bào)，截至報(bào)告期末，新城控股擁有土地儲備1.5億平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.75%，三線及以下城市的占比約為62.25%。
房地產(chǎn)銷售市場走冷，土地市場也難逃降溫。截至10月全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達(dá)10533萬平方米，環(huán)比9月全月下降17%，同比降幅高達(dá)58%。新城控股也處于“躺平”行列中。
根據(jù)新城控股2021年半年報(bào)，上半年新城控股總拿地金額626.36億元，平均樓面地價(jià)3419.75元/平米。上半年的拿地金額占銷售額的53.23%，超過40%的水平。
相較于上半年較為激進(jìn)的拿地策略，下半年，新城控股拿地力度明顯減弱，7-10月，新城控股總拿地金額僅66.88億元，平均樓面地價(jià)也下降至2197.18元/平米。7-10月拿地的城市能級以三線城市為主，而10月份更是零拿地。7-10月的拿地金額占銷售額比重僅為8.89%。
新城控股主攻長三角地區(qū)，因此，即使三、四線城市房地產(chǎn)市場以價(jià)換量，仍沒有減少在長三角三、四線城市拿地。
下半年來，新城控股主要拿地地區(qū)為廣州市、天津市、南寧市、南通市、連云港市、常州市、淮安市、日照市、烏魯木齊市。其中一、二線城市拿地面積占比18.99%，拿地金額占比達(dá)52.43%，過高的土地成本也讓新城控股下半年在一、二線城市拿地的熱情減弱。
下半年新城控股的拿地力度驟降，也讓2021年前十個(gè)月的拿地銷售比下降到了40%的安全線以下，為35.94%。這對于“三道紅線”中，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍踩紅線的新城控股來說，或許也是改善財(cái)務(wù)健康的一種策略。
來源：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 作者：大眼樓管/湯朝露
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