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增加儲(chǔ)備糧是全國(guó)擴(kuò)張的“加速劑”，龍光集團(tuán)曾在2014到2016年間在深圳公開土地市場(chǎng)砸下300億元；2018年年龍光地產(chǎn)總計(jì)耗費(fèi)約100億元，并購(gòu)了位于深圳華僑城片區(qū)的原康佳廠房地塊，建設(shè)新總部大樓。
今年龍光擴(kuò)儲(chǔ)拿地的速度更加激進(jìn)。今年5月，經(jīng)過激戰(zhàn)將近兩個(gè)小時(shí)，舉牌超過190輪，龍光擊敗萬(wàn)科+特建發(fā)的聯(lián)合體搶到深圳“地王”。6月8日，成都集中供地第二天，龍光集團(tuán)拿下天府新區(qū)鹿溪智谷片區(qū)的2宗地；6月15日，龍光以總價(jià)14.12億元，折合樓面價(jià)2萬(wàn)元/平方米拿下斬獲南海大瀝宅地。
值得注意的是，由于過于依賴大灣區(qū)、銷售區(qū)域集中度依舊較高。2020年，粵港澳大灣區(qū)完成銷售金額715.38億元，是公司當(dāng)年銷售總額的59.3%。公司在粵港澳大灣區(qū)積累了大量土地儲(chǔ)備。2020年，公司總土地儲(chǔ)備建筑面積7125.09萬(wàn)平方米，粵港澳大灣區(qū)占比69.6%，較上年增加8.6個(gè)百分點(diǎn)。
區(qū)域布局單一的失衡風(fēng)險(xiǎn)，正在讓龍光加大調(diào)整力度。去年，龍光進(jìn)入上海、寧波、南京、溫州，加碼長(zhǎng)三角；同時(shí)，在西南地區(qū)也在加注，比如去年4月以總價(jià)9.1億元競(jìng)得天府新區(qū)70.4畝優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)年報(bào)，西南區(qū)域作為龍光的第二業(yè)務(wù)重鎮(zhèn)，2020年的新增土儲(chǔ)152.1萬(wàn)平米，多于同期大灣區(qū)的新增土儲(chǔ)。
截至2021年2月，龍光集團(tuán)總土儲(chǔ)面積達(dá)7200萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)貨值12322億元，其中粵港澳大灣區(qū)與長(zhǎng)三角合計(jì)占比85%。
為了增加土儲(chǔ)，龍光開年便頻繁發(fā)債。今年年初，龍光集團(tuán)成功發(fā)行7年期美元票據(jù)，刷新年期票息雙紀(jì)錄；今年4月，龍光集團(tuán)公告稱，擬發(fā)行3億美元于2025年到期年息4.25%的優(yōu)先票據(jù)。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，龍光屬于這兩年投資拿地比較積極甚至是激進(jìn)的企業(yè)，一方面必須肯定其投資膽識(shí)，但另一方面也要注意到，企業(yè)在高歌猛進(jìn)時(shí)，是很容易出問題的，需要積極研究企業(yè)的投資模式，及其背后的風(fēng)險(xiǎn)。否則后續(xù)若政策調(diào)控，壓力會(huì)比較大。這種大規(guī)模增加土地儲(chǔ)備的做法，也容易侵蝕盈利空間。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，龍光集團(tuán)盈利水平緩慢下滑，毛利率從33.73%降至30.01%，凈利率從20.38%降至18.82%。
拓展布局城市更新
2020年，在土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的局面下，龍光積極強(qiáng)化城市更新資源獲取方式，新增城市更新項(xiàng)目31個(gè)，貨值高達(dá)3003億元。
截至2020年年底，龍光共計(jì)拓展布局109個(gè)城市更新項(xiàng)目，布局于11個(gè)城市，可轉(zhuǎn)化貨值約7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區(qū)核心城市。
城市更新可以維持較低的拿地成本，帶來更高的利潤(rùn)，龍光此前良好的盈利表現(xiàn)，正是基于這一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地環(huán)境和政策，有優(yōu)質(zhì)的本地資源。
東吳證券表示，龍光集團(tuán)城市更新具有“高價(jià)值、高增長(zhǎng)、高效率”鮮明優(yōu)勢(shì)，將進(jìn)一步加快孵化并提高利潤(rùn)貢獻(xiàn)。
盡管盈利水平有所下滑，但龍光集團(tuán)財(cái)務(wù)依舊穩(wěn)健，三道紅線全面達(dá)標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，龍光集團(tuán)凈負(fù)債率為61.4%，相比2019年下降6個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，相比2019年下降6.3個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.8倍。
來源：長(zhǎng)江商報(bào) 記者 趙潔 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 龍光集團(tuán) |
