最近，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“建業(yè)地產(chǎn)”，0832.HK）實控人胡葆森的護(hù)盤意愿有些迫切。
從5月18日宣布增持開始，胡葆森已經(jīng)連續(xù)12次增持，增持股數(shù)達(dá)2120萬股，涉資4473.3 萬港元。
實際上，其增持計劃宣布前的5月13日，建業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了股價閃崩——單日降幅逼近50%，股價從4港元/股跌至2港元/股。按照公司說法“當(dāng)日是建業(yè)地產(chǎn)分拆中原建業(yè)上市的除權(quán)日，下跌也是重新定價行為”，這價格表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于研究機構(gòu)預(yù)測的“股票目標(biāo)價理論上應(yīng)為5.23港元”。
胡葆森似乎已經(jīng)意識到，公司股價下滑背后的原因并沒有那么簡單。6月28日其奔赴西安，與當(dāng)?shù)胤科蠛炇饝?zhàn)略合作協(xié)議，推動建業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍陜西市場。
（數(shù)據(jù)來源：Wind數(shù)據(jù)）
大股東增持與股價下滑
公開資料顯示，建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年。2008年6月6日在港交所主板上市，主營業(yè)務(wù)為物業(yè)銷售、租賃、酒店經(jīng)營、項目管理服務(wù)；截至2020年年末，公司共有243個項目，其中240個位于河南省，3個位于海南省。
河南是人口大省，深耕本地保證了建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績的穩(wěn)定性。2018年至2020年，該公司營收分別為148.4億元、307.67億元、433.2億元；凈利潤分別為11.54億元、20.15億元、18億元。
但對于規(guī)模為王的地產(chǎn)行業(yè)來說，這同時可能會帶來企業(yè)增長遇到瓶頸的問題。今年年初，建業(yè)地產(chǎn)強調(diào)了“大中原”戰(zhàn)略，即“將企業(yè)戰(zhàn)略根據(jù)地的半徑從300公里延長至500公里，走出河南，走向大中原，服務(wù)大中原。”
輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)肩負(fù)起了品牌輸出、走出河南的重任，該業(yè)務(wù)的運營主體為中原建業(yè)有限公司（下稱“中原建業(yè)”，9982.HK）。
招股書顯示，截至2020年底，中原建業(yè)在管項目數(shù)量為206個，建筑面積2550萬平方米。2020年度銷售面積為570萬平方米，占代建市場總份額的29.2%，位居行業(yè)第一。
近年來，中原建業(yè)持續(xù)開拓省外市場，截至2020年底共有13個省外項目，分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽6個省份。
目前，子公司與母公司之間，正在因二級市場產(chǎn)生微妙的化學(xué)反應(yīng)。建業(yè)地產(chǎn)拆分中原建業(yè)赴港上市后，已成為市值最低的千億房企。
今年5月，中原建業(yè)上市的消息剛一傳出，建業(yè)地產(chǎn)股價在5月13日除權(quán)后首個交易日隨即下跌49.67%。
隨后在5月18日，胡葆森擬定了對建業(yè)地產(chǎn)的增持計劃，即于未來 6 個月內(nèi)增持公司股票，累計總金額預(yù)計約為 8000 萬港元至 1 億港元。
目前來看，其增持效果不盡人意。7月1日，建業(yè)地產(chǎn)上漲1%，報收2.02港元/股，市值60億元，動態(tài)市盈率僅2.8倍。
“堅守河南”后遺癥顯現(xiàn)
那么，資本“用腳投票”背后，是因公司拆分代建業(yè)務(wù)后的估值下滑么？
海通國際給出了否定答案，其于5月20日發(fā)表研報稱：“建業(yè)地產(chǎn)每股資產(chǎn)凈值約為20港元，按照資產(chǎn)凈值折讓75%估算，建業(yè)地產(chǎn)的股票目標(biāo)價理論上應(yīng)為5.23港元。”
而且代建業(yè)務(wù)在總營收中貢獻(xiàn)并不高。2020年，公司第一大業(yè)務(wù)板塊物業(yè)銷售的貢獻(xiàn)為416億元，占比96%；中原代建僅為其貢獻(xiàn)了約11.52億元營收，占比2.66%。
由此來看，中原建業(yè)的分拆實際上只是導(dǎo)火索，其基本面才是資本市場主要考慮的。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，建業(yè)地產(chǎn)行業(yè)排名從2019年的27位下降至34位。其認(rèn)為“整體看來企業(yè)的利潤率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。”
2020年，建業(yè)地產(chǎn)營收433億元，同比增長40.75%，但凈利潤下滑10.6%至18億元；毛利率則下降6.1個百分點至19.85%；凈利率下降了3個百分點至4.85%。
究其原因，建業(yè)地產(chǎn)的80%的銷售分布在省內(nèi)三四線城市。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，棚改紅利減少，戰(zhàn)略的局限逐漸暴露。公司在2020年合約銷售均價為每平米7683元，同比下降1.6%。
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