資金鏈出現(xiàn)危機一年后，被譽為“全球MALL王”的紅星美凱龍依舊在靠著“變賣家產(chǎn)”度日。
據(jù)媒體報道，日前，遠洋資本與紅星美凱龍已簽訂含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購框架協(xié)議，此次交易框架設(shè)計較復(fù)雜，是包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購，總價200億元左右。在3月28日簽署框架協(xié)議之后，以遠洋集團董事、遠洋資本董事長王洪輝領(lǐng)銜的盡調(diào)團隊進駐紅星地產(chǎn)。
一位接近交易的消息人士告訴AI財經(jīng)社，遠洋資本早已派人進駐紅星美凱龍調(diào)研了，并且正在“痛苦地”梳理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。“遠洋確實不容易，內(nèi)部吐槽紅星之前在房地產(chǎn)板塊的管理上做得一團糟。”
公開資料顯示，今年3月28日，遠洋集團旗下另類業(yè)務(wù)的投資和管理平臺遠洋資本與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協(xié)議，雙方對重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開戰(zhàn)略合作。最終，遠洋資本僅以10.3億元的價格戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)，獲得18%股權(quán)。
當(dāng)時，遠洋資本表示，要依靠自身的豐富管理運營經(jīng)驗，助力紅星地產(chǎn)充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢，加速盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運營水平及自身融資能力。但團隊萬萬沒想到的是，這個“爛攤子”收拾起來會這么麻煩。
不過，讓遠洋資本考慮更多的是，以10.3億元的價格收獲一個總價200億左右的資產(chǎn)包，這筆生意還是賺錢的。
一位遠洋資本的內(nèi)部人士告訴AI財經(jīng)社，在介入項目時，公司一般要求凈利潤率達到10%，IRR（內(nèi)部收益率）在30%，以及會對資金回正時間有規(guī)定。“紅星是民營企業(yè)，融資成本高，遠洋的股東是保險資金，有國壽和安邦（現(xiàn)重組為大家人壽），成本低、期限長，適合做優(yōu)質(zhì)商業(yè)。”AI財經(jīng)社了解到，商業(yè)地產(chǎn)的回報率一般在8%左右，但使用信托運營，資金成本都在12%左右，而遠洋依托保險資金，只有4%-5%的成本，“所以戰(zhàn)投對我們有利，成本低也不貴。”
6月初，遠洋資本繼續(xù)接盤紅星美凱龍，后者宣布出售7家物流子公司全部股權(quán)，同時全部借款債權(quán)讓轉(zhuǎn)讓給遠洋資本旗下的天津遠川投資有限公司，交易對價約23.12億元。
這筆錢紅星美凱龍已經(jīng)確定要作為補充流動資金、日常運營管理以及歸還借款等使用。很顯然，現(xiàn)金流是懸在紅星美凱龍頭上的達摩克利斯之劍，在持續(xù)了一年后，仍未解除。
統(tǒng)計紅星美凱龍近四年的財報數(shù)據(jù)，2017年至2020年，公司的資產(chǎn)負債率持續(xù)增長，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。截至2020年末，公司可用的貨幣資金為65.11億元，但負債已經(jīng)達到804.50億元，其中流動負債金額為316.39億元。
作為目前中國家居行業(yè)最大的“包租公”，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新歷經(jīng)30余年打造的“紅星系”資產(chǎn)規(guī)模一度超過2000億元。而今，這個商業(yè)帝國正在經(jīng)歷一場生存考驗。
遠洋救得了美凱龍嗎？
紅星美凱龍的現(xiàn)金流和債務(wù)問題從去年以來，一直是業(yè)界關(guān)注的焦點，“賣賣賣”的步伐也從一早就開啟了。
據(jù)媒體報道，2020年4月7日，紅星企發(fā)首次轉(zhuǎn)讓旗下核心商業(yè)品牌愛琴海購物中心，接盤方是車建新的老朋友——金科股份創(chuàng)始人黃紅云。
然而不到一周時間，“紅星系”又斥資46.99億元收購融創(chuàng)中國持有的11%金科股權(quán)，結(jié)束了金科、融創(chuàng)持續(xù)三年的“控股權(quán)之爭”。拋開金科、融創(chuàng)各自的心思不談，紅星美凱龍的介入，難道單純是為黃老板解局么？據(jù)悉，這些股份隨后就被車建新質(zhì)押，用于融資。
也是自那時后不久，紅星美凱龍的債務(wù)風(fēng)險逐漸浮出水面。各大評級機構(gòu)相繼下調(diào)其評級。今年2月，標(biāo)普還將紅星美凱龍的評級由“BB+”下調(diào)至“BB”。與此同時，標(biāo)普還將該公司擔(dān)保債券的長期發(fā)行評級從“BB”下調(diào)至“BB-”。標(biāo)普認為，紅星美凱龍的商業(yè)模式對行業(yè)逆境的適應(yīng)能力不如之前預(yù)期的那樣強。
今年6月18日，融創(chuàng)中國輸血紅星美凱龍，旗下重慶融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司新增投資上海愛琴海置業(yè)子公司上海星爽置業(yè)有限公司，投資比例47.16%。不過，在地產(chǎn)行業(yè)人士看來，無論是遠洋還是融創(chuàng)，只能解決紅星美凱龍眼下的問題，長久來看，這家企業(yè)的資金鏈依舊緊張。
在某上市房企從事財務(wù)工作的張強告訴AI財經(jīng)社，遠洋資本雖然以戰(zhàn)投形式入股，從報表上看，降低了紅星美凱龍的負債，但實際上后者的成本很高，“資產(chǎn)負債表的資金來源分為股權(quán)和債權(quán)，債權(quán)多意味著負債高，引入戰(zhàn)投相當(dāng)于擴大了股權(quán)，但對股東回報率的要求更高，這樣一看，其實對降低負債率沒什么大作用。”
在紅星美凱龍資金出問題之前，張強早就嗅到了信號。
2019年，紅星美凱龍宣布用增資和收購股權(quán)的方式，以3.48 億元投資山東銀座家居，獲得銀座家居 46.5%的股權(quán) 。當(dāng)時外界評論稱，“紅星美凱龍想靠買買買成為中國的家得寶。”這之后還成立了子品牌“美凱龍愛家”，宣布進入房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。
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