繼出質(zhì)公司股權(quán)、股份增發(fā)、ABS終止等融資手段后，李思廉和張力終于將旗下物業(yè)推上臺(tái)前。
4月26日晚間，富力物業(yè)在港交所遞交了招股書(shū)。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目，總在管建筑面積為6940萬(wàn)平方米，包括295個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積約為5810萬(wàn)平方米；及257項(xiàng)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，在管建筑面積為1120萬(wàn)平方米。
連續(xù)三年“資不抵債”
和富力集團(tuán)一樣，富力物業(yè)也背負(fù)著巨額負(fù)債。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，富力物業(yè)的總負(fù)債為21.75億元、13.80億元、19.22億元。
雖然表面上富力物業(yè)總負(fù)債有所減少，但實(shí)際上是得益于2019年富力物業(yè)曾在總資產(chǎn)中集中結(jié)算應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)7.73億元和其他資產(chǎn)，用于還債。與之相對(duì)，同年集中結(jié)算應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為9.18億元。
反映在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，富力物業(yè)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)及預(yù)付款項(xiàng)由截至2018年12月31日的13.17億元減少至截至2019年12月31日的4.44億元；貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)由截至2018年12月31日的19.39億元減少至截至2019年12月31日的11.29億元。
考慮到富力物業(yè)僅僅是為了籌備廣州復(fù)星收購(gòu)天力物業(yè)才進(jìn)行的集中結(jié)算，并不適用于過(guò)往。按照這個(gè)邏輯的話，2019年富力物業(yè)最初的負(fù)債總額應(yīng)為22.98億元，同比增加了5.66%。
同時(shí)以調(diào)整后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，2020年，富力物業(yè)新增總負(fù)債5.42億元，同比增加28.2%。
更嚴(yán)重的是，連續(xù)三年時(shí)間，富力物業(yè)都處于“資不抵債”的情況下。數(shù)據(jù)顯示2018年至2020年，富力物業(yè)的總資產(chǎn)為18.26億元、12.79億元、17.61億元。與之相對(duì)，其凈資產(chǎn)分別為-3.49億元、-1.01億元、-1.61億元。
嘉和家業(yè)物業(yè)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)唐卓表示，行業(yè)中確實(shí)存在這種情況，主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)公司把物業(yè)公司做了ABS，負(fù)債計(jì)入在物業(yè)公司。股權(quán)剝離之后，富力地產(chǎn)就無(wú)法對(duì)物業(yè)進(jìn)行并表來(lái)改善債務(wù)狀況了。
此外，富力地產(chǎn)還是富力物業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中虧損的主要來(lái)源。招股書(shū)披露，于2018年、2019年及2020年12月31日，富力物業(yè)分別錄得累計(jì)虧損3.67億元、4.03億元及1.80億元。對(duì)比來(lái)看，如果沒(méi)有這些累計(jì)虧損，富力物業(yè)3年內(nèi)的凈資產(chǎn)將逐步“轉(zhuǎn)正”。
而除去物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較低、員工及保養(yǎng)成本相對(duì)較高等市場(chǎng)因素外，過(guò)去作為富力集團(tuán)的功能性附屬公司，為其免除若干未售出物業(yè)單位的物業(yè)管理費(fèi)，是富力物業(yè)錄得虧損的原因。
換句話說(shuō)，免費(fèi)服務(wù)于集團(tuán)的地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，是導(dǎo)致富力物業(yè)凈資產(chǎn)為負(fù)的直接原因之一。
富力地產(chǎn)深陷債務(wù)危機(jī)
“富力物業(yè)高度依賴的富力地產(chǎn)可能是一顆隨時(shí)會(huì)爆掉的雷。”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
招股書(shū)披露，2018年至2020年，富力物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入18.23億元、21.7億元和25.97億元。其中，向富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供的物業(yè)服務(wù)收入占總收入的72.6%、69.5%及66.0%。富力物業(yè)也表示，“過(guò)往，我們的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要得益于富力集團(tuán)的支持。”
具體來(lái)看，2018年至2020年，向富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)服務(wù)收入分別為7.43億元、9.01億元和10.72億元，占總收入的40.7%、41.5%及41.3%；向富力集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)服務(wù)收入分別為5.81億元、6.09億元和6.43億元，占總收入的31.9%、28.0%及24.7%。
由于營(yíng)收高度依賴大客戶，富力物業(yè)的布局也與富力相仿。截至2020年12月31日，在一線、新一線及二線城市的項(xiàng)目分別占總在管建筑面積約25.9%、25.9%及25.5%。
背靠大樹(shù)好乘涼，但目前富力地產(chǎn)這棵大樹(shù)腳踩“三條紅線”、深陷“債務(wù)危機(jī)”。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，凈負(fù)債率130%，非受限現(xiàn)金短債比為0.4，踩中三道紅線，歸為“紅檔”。
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