富力物業(yè)最終付費(fèi)客戶中對(duì)收入貢獻(xiàn)最大者為獨(dú)立第三方，收入貢獻(xiàn)超75%。然而，該公司超過60%的收入來自于富力集團(tuán)項(xiàng)目，獨(dú)立第三方究竟如何定義？富力物業(yè)招股書并未給出答案
隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展和人均可支配收入顯著增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)需求日漸增強(qiáng)。中指研究院資料顯示，截至2019年12月31日，中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)所管理物業(yè)的在管總建筑面積均值達(dá)0.43億平方米，2014年至2019年五年間復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)21.6%。
富力物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱富力物業(yè)）正是站在物業(yè)管理行業(yè)浪尖上的一家綜合物業(yè)管理服務(wù)公司。與諸多擬在資本市場(chǎng)分一杯羹的房企類似，富力集團(tuán)目前已將富力物業(yè)從自身剝離，使其踏上獨(dú)立發(fā)展賽道。近日，富力物業(yè)向港股遞交IPO申請(qǐng)，擬于港股上市。
富力物業(yè)主要從住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)兩條業(yè)務(wù)線提供多元化服務(wù)，包括零售物業(yè)、寫字樓及服務(wù)式公寓等。其已有約24年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)地域主要集中在一線、新一線及二線城市。
此次IPO，該公司擬將募集資金用于擴(kuò)展增值服務(wù)及合并上下游產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈資源、升級(jí)信息科技管理系統(tǒng)、補(bǔ)充經(jīng)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金等方面。
《投資時(shí)報(bào)》研究員翻閱招股書發(fā)現(xiàn)，看似與其他物管公司依賴關(guān)聯(lián)房企公司不同，富力物業(yè)收入來源占比最大的是獨(dú)立第三方，但此表象背后迷霧叢生。同時(shí)，該公司還存在毛利率低于行業(yè)平均水平等情況。
獨(dú)立第三方是否獨(dú)立？
據(jù)招股書數(shù)據(jù)披露，2018年至2020年（下稱報(bào)告期）富力物業(yè)總在管建筑面積由2018年末的0.49億平方米增長(zhǎng)至2019年末的0.58億平方米，2020年進(jìn)一步增長(zhǎng)20.3%至0.69億平方米。同期，其營(yíng)業(yè)收入分別為18.23億元、21.7億元和25.97億元，2019年及2020年增幅達(dá)19%和19.7%。利潤(rùn)方面，2018年該公司尚處于虧損狀態(tài)，時(shí)至2020年其凈利潤(rùn)達(dá)2.4億元。
富力物業(yè)的收入構(gòu)成中有一點(diǎn)與眾不同，即按照最終付費(fèi)客戶類型分類時(shí)，其來自于獨(dú)立第三方的收入占比最大，分別為85.8%、82.9%和76.6%，而多數(shù)上市或擬上市物管公司收入來源主要為關(guān)聯(lián)房企及其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)。
如此來看，富力物業(yè)似乎與富力集團(tuán)分離的較為徹底，市場(chǎng)化程度也較高。但《投資時(shí)報(bào)》研究員仔細(xì)研閱該公司招股書發(fā)現(xiàn)并非如此。
招股書中披露，該公司大部分收入來自為富力集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目提供的住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，其向富力集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為13.24億元、15.09億元及17.15億元，分別約占同年總收入的72.6%、69.5%及66%。
從在管面積及項(xiàng)目數(shù)量上也可以得出相同的結(jié)論。報(bào)告期內(nèi)，該公司住宅物業(yè)總在管建筑面積中由富力集團(tuán)開發(fā)的比例分別為95.8%、95%及94.7%。同樣，富力集團(tuán)所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)占富力物業(yè)在管的商業(yè)物業(yè)總建筑面積的比例分別也高達(dá)94.2%、94.1%及94.3%。
類似地，富力物業(yè)在2018年時(shí)尚未有來自獨(dú)立第三方的住宅物業(yè)項(xiàng)目，直至2019年才獲得第一個(gè)簽約項(xiàng)目。雖然2020年來自獨(dú)立第三方的住宅物業(yè)簽約項(xiàng)目增加至4個(gè)，但在總計(jì)378個(gè)住宅物業(yè)簽約項(xiàng)目中仍是微乎其微，且僅有1個(gè)項(xiàng)目處于在管狀態(tài)。商業(yè)物業(yè)方面，2018年及2019年來自獨(dú)立第三方簽約的項(xiàng)目亦只有1個(gè)，2020年同樣增至4個(gè)，而同年商業(yè)物業(yè)總簽約項(xiàng)目數(shù)已有282個(gè)。
可以看出，富力物業(yè)對(duì)富力集團(tuán)仍依賴較大，但是最終付費(fèi)客戶究竟是如何從富力集團(tuán)穿透下去的，獨(dú)立第三方的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣的，富力物業(yè)并未在招股書中給出明確答案。
富力物業(yè)總收入按最終付費(fèi)客戶類型劃分
數(shù)據(jù)來源：公司招股說明書
毛利率低于行業(yè)平均水平
報(bào)告期內(nèi)，富力物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)毛利2.71億元、3.89億元和6.44億元，綜合毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。經(jīng)《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱，2020年上市物管企業(yè)平均毛利率約為28%。相比而言，雖然富力物業(yè)毛利水平呈上升趨勢(shì)，但仍低于行業(yè)上市公司平均水平。
不僅如此，報(bào)告期內(nèi)，從該公司兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)來看，其商業(yè)物管的毛利率分別為26.1%、28.8%和32.4%，顯著高于住宅物管的7.4%、11.8%和21.2%。但是，近三年商業(yè)物管收入占總收入的比重一直不足50%，低于住宅物管，且呈持續(xù)下降趨勢(shì)。2020年，其商業(yè)物管收入占比已由2018年的40.1%下降至32.4%。在此背景下，富力物業(yè)毛利率水平能否保持增長(zhǎng)存在很多不確定性。
此外，由于富力物業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)收入均按包干制產(chǎn)生，即按每月每平方米預(yù)定的固定價(jià)格收取物業(yè)管理費(fèi)。因此，當(dāng)合約期內(nèi)產(chǎn)生的總成本及開支超出所收取的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，其需承擔(dān)差額且不得向物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主或住戶收取額外費(fèi)用。
據(jù)招股書披露，報(bào)告期內(nèi)，該公司分別有56、53及59個(gè)在管住宅物業(yè)項(xiàng)目發(fā)生虧損，三年虧損額分別合計(jì)為0.6億元、0.38億元及0.4億元；而其管理的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中，分別有51、53及52個(gè)發(fā)生虧損，虧損金額合計(jì)分別為0.23億元、0.14億元及0.09億元。
因此，若該公司未能在按包干制提供物業(yè)管理服務(wù)方面控制成本，或?qū)⒚墒芨嗵潛p從而導(dǎo)致毛利率水平出現(xiàn)下降。
富力物業(yè)收入按業(yè)務(wù)分部劃分
數(shù)據(jù)來源：公司招股說明書
來源：投資時(shí)報(bào) 研究員李璐
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