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數(shù)據(jù)顯示，在玻尿酸領(lǐng)域四大進口品牌合計64.4%，國產(chǎn)品牌愛美客、華熙、昊海占比14%、8.1%、6%，合計28%。
地產(chǎn)業(yè)務毛利率明顯偏低
2020年初，魯商發(fā)展定下了“生物醫(yī)藥、生態(tài)健康”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，并提出力爭成長為千億規(guī)模企業(yè)。
而近幾年來，占公司營收大頭的仍是房地產(chǎn)業(yè)務。根據(jù)2020年年報，房地產(chǎn)營收為115.22億元，占比79%；化妝品、藥品營收分別為6.9億元、5億元，占比5.41%、5.19%。
“未來千億營收目標中，計劃大健康貢獻幾成？”針對《投資者網(wǎng)》的該提問，魯商發(fā)展避而不談。
2012年至2019年，魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務毛利率已由29.9%下降至16%；2020年進一步下滑，地產(chǎn)業(yè)務毛利率僅為14.5%。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)目前披露了年報的46家上市公司中，有一半毛利率超過32%，魯商發(fā)展的排名靠后。
那么，怎么看待這一問題？魯商發(fā)展告訴《投資者網(wǎng)》：“2020年，公司每股收益0.64元，同比增長88.24%；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率20.03%，同比增加6.72個百分點，盈利能力持續(xù)走強。健康地產(chǎn)板塊毛利率降低1.45個百分點，較上年同期略有下降，主要由于本期結(jié)轉(zhuǎn)剛需住宅及回遷房比例較大，改善性住宅占比較少所致。”
魯商發(fā)展開發(fā)項目主要集中于三、四線城市，毛利率難免相對偏低。另外，在近幾年限房價、競地價的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)成本都有所增加。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱指出：“2021年3月，土地市場迎來周期性回暖，全國300城經(jīng)營性土地成交各項指標上揚，成交總建面、總金額均呈現(xiàn)同比、環(huán)比上漲趨勢；土拍平均溢價率回升至 16.9% ，創(chuàng)2020年以來新高；受重點城市集中供地影響，土地市場熱度傳導至三四線城市，溢價率升至20.5%。”
而另一方面，魯商發(fā)展還面臨一些經(jīng)營管理壓力。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，自身風險與周邊風險達到148條、994條，風險等級中等。其投資的北京銀座合智房地產(chǎn)因商品房預售合同糾紛而被起訴73條；魯商物業(yè)曾因物業(yè)服務合同糾紛而起訴他人或公司有155條；魯商置業(yè)因金融借款與商品房銷售合同糾紛多次被起訴；福瑞達因買賣合同糾紛、專利糾紛被起訴，且部分公司還有行政處罰信息。
對此，魯商發(fā)展告訴《投資者網(wǎng)》：“公司不斷完善內(nèi)部控制體系建設。報告期內(nèi)，公司無重大訴訟、仲裁事項。公司各類案件均有專人負責跟進，并聘請律師代為起訴或應訴，積極推進案件進展并維護自身合法權(quán)益。”
現(xiàn)金流問題待解
在知名地產(chǎn)分析師嚴躍進看來，大健康產(chǎn)業(yè)本身對現(xiàn)金流的要求較高，對于一些地產(chǎn)商而言有難度。許多房企都在布局康養(yǎng)，但中小房企成功案例不多。
而魯商發(fā)展資產(chǎn)負債率常年超過90%，在行業(yè)內(nèi)排名靠前。截至2020年年末，魯商發(fā)展貨幣資金為50.74億元，而一年內(nèi)到期的借款就達到70.41億元；負債率為89.4%。
以目前的融資能力，能否支撐起未來對健康產(chǎn)業(yè)的投資？公司回復稱：“截至2020年底，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為44.48億元，資產(chǎn)負債率較期初下降2個百分點以上。下一步，公司將嚴守現(xiàn)金流安全底線，在資金管理方面實行‘投一備三’策略，持續(xù)推動融資成本下降、資產(chǎn)負債率下降。”
值得一提的是，今年3月9日，魯商發(fā)展宣布擬將持有的東悅控股有限公司34%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易價款依據(jù)評估值確定為3343萬元。
針對這一交易，魯商發(fā)展告訴《投資者網(wǎng)》：“主要由于原計劃開發(fā)的唐冶片區(qū)項目，由于規(guī)劃發(fā)生變化，項目不再運作，所以公司將股權(quán)退出，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓對公司當期的營業(yè)收入、凈利潤等財務指標無重大影響。”
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