“絕對的輕資產(chǎn)”模式，意味著千億負(fù)債壓頂?shù)娜f達(dá)商管無法使用開發(fā)貸方式來撬動銀行貸款。
作為曾經(jīng)的首富，王健林和他的萬達(dá)一舉一動都在聚光燈質(zhì)之下，雖然經(jīng)過近兩年的斷臂求生，萬達(dá)集團(tuán)正緩緩從谷底反彈。但深谷難出，萬達(dá)集團(tuán)仍未完全走出困局。
11月中旬，萬達(dá)集團(tuán)旗下最重要的平臺——萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商管”）中期票據(jù)融資縮水近半，從此前的42.5億元的上限，縮減為25億元，利率為5.58%。
融資縮水背后，是今年3月萬達(dá)商管在回A“中止審查”后不得不繼續(xù)通過債券、票據(jù)等進(jìn)行融資補(bǔ)血。此前，9月29日，萬達(dá)商管正式對外宣布：從2021年開始，不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。
據(jù)《每日財報》不完全統(tǒng)計，今年以來萬達(dá)商管通過公司債、中期票據(jù)等方式籌集資金已超400億元，超過2019年籌資活動現(xiàn)金流入總額。而全面輕資產(chǎn)的模式或?qū)?dǎo)致企業(yè)難以撬動銀行貸款，那“借新還舊”的日子還要過多久呢？
全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，一勞永逸百利無害？
“5年以后，萬達(dá)廣場將沒有重資產(chǎn)項目，完全輕資產(chǎn)化。”這是2015年王健林在一次演講時所說，如今到了兌現(xiàn)5年前諾言時候了。
2020年9月29日，萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺——萬達(dá)商管正式對外宣布：從2021年開始，不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。一時間引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。
所謂的“輕資產(chǎn)”，就是萬達(dá)商管出的一塊招牌、招商能力及管理經(jīng)驗。即給萬達(dá)商管一筆錢，業(yè)主的商場就可以叫“萬達(dá)廣場”，萬達(dá)商管會幫業(yè)主招商，并派人建立商場管理團(tuán)隊來運(yùn)營。
只是商場還叫“萬達(dá)廣場”，萬達(dá)商管會從中抽取利潤作為回報。而與之相對的“重資產(chǎn)”是“自投”“自建”“自營”的模式，即自己投資的萬達(dá)廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)商管。
過去的萬達(dá)商管依靠的是“重資產(chǎn)”模式，即所謂的城市綜合體，建一個萬達(dá)廣場，旁邊配建一些公寓、寫字樓、商鋪用來銷售，通過房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來養(yǎng)活萬達(dá)廣場。
在“絕對的輕資產(chǎn)”模式下，萬達(dá)商管并不需要承擔(dān)過多的成本，對存在資金危機(jī)的萬達(dá)商管而言，是個不錯的過渡模式。
截至2020年9月底，萬達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項目53個，是2019年全年簽約40個“輕資產(chǎn)”項目的1.3倍。預(yù)計2020年萬達(dá)商管全年簽約“輕資產(chǎn)”項目將達(dá)到65至70個。
根據(jù)萬達(dá)商管董事會要求，今后每年簽約“輕資產(chǎn)”萬達(dá)廣場將不低于60個，萬達(dá)商管將徹底“輕資產(chǎn)”化。
目前萬達(dá)商管有兩種輕資產(chǎn)模式：第一種是投資類萬達(dá)廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達(dá)商管負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營。第二種是合作類萬達(dá)廣場模式，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運(yùn)營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)商管占三成。
但這種全面輕資產(chǎn)的模式，就意味著萬達(dá)商管無法新增自持項目，這就導(dǎo)致企業(yè)無法使用開發(fā)貸等方式來撬動銀行貸款，不利于改善公司的資金狀況。
更重要的是，不再自持商業(yè)項目后，萬達(dá)商管亦無法享受資產(chǎn)增值帶來的收益與紅利，因此，這種純輕資產(chǎn)的模式對萬達(dá)商管未來的融資便利度與持續(xù)獲取資產(chǎn)增值收益方面有所影響，所謂的“輕資產(chǎn)”模式并非一勞永逸，百利無害。
IPO之路一波三折，實名舉報后遭終止審查
萬達(dá)商管前身為大連萬峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2002年9月16日，于2007年更名為大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司。作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬達(dá)商管集團(tuán)的主要核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的城市綜合體。
在2015年以前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式更多是“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式靠管理本身并不如重資產(chǎn)模式能賺大錢，但輕資產(chǎn)模式現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)口，資本市場的估值給的高。
另外由于A股市場對房企的融資有著嚴(yán)格的監(jiān)管要求，萬達(dá)商管若是想登陸A股就必須完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。所以萬達(dá)商管早就迫不及待的想“摘掉”房地產(chǎn)企業(yè)的帽子了。
為此也一直在努力，在2019年上半年財報顯示，在2018年的5月一直到2019年的6月份，萬達(dá)商管向萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了25家的地產(chǎn)類公司，總額達(dá)98.31億元。但即使剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管的IPO之路依然不明朗。
2014年12月23日，當(dāng)時名為“萬達(dá)商業(yè)”的萬達(dá)商管在港交所主板上市。彼時，超過280億港元的集資凈額讓其摘得當(dāng)年港股IPO前五強(qiáng)桂冠。雖然被王健林寄予厚望，但未能獲得投資者青睞。
上市首日，萬達(dá)商業(yè)即破發(fā)，跌破48港元的發(fā)行價，收報46.75港元。隨后的幾年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最高價曾到過78港元，最低價為31.1港元。2015年7月，萬達(dá)商業(yè)啟動回歸A股計劃，2016年9月20日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從港股私有化退市。
值得一提的是，彼時私有化退市時，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)引入投資者，并與投資者簽下對賭協(xié)議，承諾2018年8月底前回歸A股，否則萬達(dá)集團(tuán)承諾將回購全部股權(quán)。
2018年1月29日，萬達(dá)又引進(jìn)騰訊控股、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，合計融資340億元入股萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合收購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)香港H股退市時引入的投資人所持約14%股份。
當(dāng)時，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和騰訊、蘇寧等4家戰(zhàn)投同樣簽訂對賭協(xié)議，承諾約定將于2023年10月底前實現(xiàn)上市。不過，從目前證監(jiān)會給出的信息來看，繼去年年初“中止審查”后，萬達(dá)商管的IPO再遇坎坷。
今年2月16日，微博用戶“中歐宋興龍”曾發(fā)布題為《實名舉報大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司不符合上市條件、董高監(jiān)涉嫌犯罪》的實名舉報信。
據(jù)證監(jiān)會披露的文件顯示，2015年9月7日，證監(jiān)會受理了萬達(dá)商業(yè)的IPO申請。在申報近5年后，今年3月6日，證監(jiān)會更新IPO企業(yè)基本信息情況表，萬達(dá)商管申請狀態(tài)變?yōu)?ldquo;中止審查”。有媒體報道稱，萬達(dá)商管中止IPO與舉報有關(guān)。
3月12日，萬達(dá)商管官發(fā)布聲明稱，宋興龍與上海松江萬達(dá)租賃合同糾紛敗訴后。通過網(wǎng)絡(luò)惡意散布所捏造事實，對萬達(dá)商管及高管進(jìn)行造謠攻擊，企圖干擾萬達(dá)商管的上市申報工作。IPO中止與舉報無關(guān)，但對于IPO中止的原因，萬達(dá)商管未作解釋。
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