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借款成本增加四成
陳卓林的老牌粵系房企雅居樂集團(tuán)（3383.HK）自2018年邁入千億房企陣營(yíng)后，2019年再次突破千億關(guān)口。
3月23日，雅居樂集團(tuán)全年業(yè)績(jī)公告顯示，2019年，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售1180億，同比增加14.9%。按10.1%目標(biāo)增長(zhǎng)率來算，雅居樂2019年超額完成預(yù)定目標(biāo)。
2019年雅居樂實(shí)現(xiàn)營(yíng)收602.4億元，同比增7.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)92.33億元，同比增10.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)75.12億元，同比增長(zhǎng)5.4%。
雅居樂自2015年開始進(jìn)行多元化發(fā)展，并在2016年將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略升級(jí)為“地產(chǎn)為主，多元化業(yè)務(wù)并行”的模式，目前雅居樂業(yè)務(wù)主要有地產(chǎn)、雅生活（物業(yè)管理）、環(huán)保、酒店運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理等。
雅居樂表示，2019年其多元化業(yè)務(wù)卓有成效。具體而言，雅居樂物業(yè)管理服務(wù)、酒店?duì)I運(yùn)及環(huán)保收入實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，分別為67.7%、11.1%及146.1%，加上投資物業(yè)租金收入，雅居樂多元化業(yè)務(wù)占其整體收入的比重為10.1%，去年同期則為3.6%。
不過，2019年雅居樂地產(chǎn)主業(yè)的收入為541.77億，同比增長(zhǎng)3.2%，相比過往增速出現(xiàn)明顯頹勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年的地產(chǎn)收入增速分別為8.2%、10%和6.5%。
受此影響，雅居樂股價(jià)自財(cái)報(bào)公布后一路走低。收?qǐng)?bào)7.89港元，跌13.39%。
事實(shí)上，整體而言，雅居樂近兩年一直面臨著規(guī)模放緩的壓力。數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，雅居樂合約銷售額分別為528億、897億、1027億和1180億，期間同比增速分別為19.4%、52.4%、14.5%及14.9%。很顯然，經(jīng)過了2017年的高速增長(zhǎng)后，雖然雅居樂站穩(wěn)千億房企陣營(yíng)，但增速已經(jīng)明顯放緩。
此外，2019年雅居樂利潤(rùn)水平出現(xiàn)下滑，其中毛利潤(rùn)下滑25.6%至183.6億元，毛利率為30.5%，較2018年下滑了13.4個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)雅居樂的說法，毛利率下降主要是由于多個(gè)城市受“因城施策”的影響，導(dǎo)致高毛利率項(xiàng)目確認(rèn)的銷售收入占比大幅下降，進(jìn)而使得整體毛利率有所下降。
而且，在多地房地產(chǎn)政策收緊下，雅居樂的土儲(chǔ)增長(zhǎng)也有所放緩。數(shù)據(jù)顯示，2019年雅居樂通過招拍掛及股權(quán)收購(gòu)等方式增添42幅新地塊，總建筑面積約1090萬平方米，新地塊的總土地金額為472億元，相比同規(guī)模的房企處于明顯弱勢(shì)。
不過，雅居樂目前的土儲(chǔ)規(guī)模還是足夠支持其推盤擴(kuò)張。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12底，雅居樂在75個(gè)城市，擁有權(quán)益總建面3970萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中北海、昆明、崑山、溧陽、清遠(yuǎn)、石家莊、渭南、襄陽、宜興及柬埔寨金邊為新開拓市場(chǎng)。粵港澳大灣區(qū)仍是雅居樂重點(diǎn)布局區(qū)域，2019年其在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約834萬平方米，占總土地儲(chǔ)備的21%。
相比之下，雅居樂債務(wù)情況更值得關(guān)注。2019年末，雅居樂總負(fù)債為2078.95億，同比增長(zhǎng)18.5%，凈負(fù)債率為82.8%，同比增加了3.7個(gè)百分點(diǎn)。
截至2019年末，雅居樂有息負(fù)債總額為966.7億元。其中，銀行借款及其他借款約678.62億元，優(yōu)先票據(jù)152.52億元，境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證劵及資產(chǎn)支持證券約135.56億元。
而且，截至2019年底，雅居樂短債高達(dá)423億元，而其總現(xiàn)金僅有426億元，其中受限現(xiàn)金超過90億，手頭現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有336億元，不足以覆蓋短債，換句話說，今年內(nèi)雅居樂的現(xiàn)金流將繼續(xù)非常緊張。
值得一提的是，由于房企融資渠道整體收緊。2019年，雅居樂的借款成本同比增加四成，達(dá)到70.8億元，借款利率為7.1%， 2018年利率則為6.49%相較上年增加61個(gè)基點(diǎn)。
同時(shí)，受疫情黑天鵝影響，雅居樂今年銷量下降明顯，數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，雅居樂合約銷售僅完成80億，同比下降約40%。其中2月的合約銷售僅有29.8億，環(huán)比下降40.6%，同比下降58.3%。
來源：大摩財(cái)經(jīng) 海星
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