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閉店背后的商業(yè)邏輯
對(duì)于愛琴海購物公園閉店的原因，90度調(diào)查發(fā)現(xiàn)主要涉及兩個(gè)方面，一個(gè)與項(xiàng)目本身經(jīng)營有關(guān)，另一個(gè)與北京存量物業(yè)的發(fā)展背景有關(guān)。
對(duì)于愛琴海購物公園的經(jīng)營現(xiàn)狀，運(yùn)營方內(nèi)部人士表示， 愛琴海開業(yè)這些年來，經(jīng)營業(yè)績一直在上升，物業(yè)的價(jià)值不斷攀升，這一點(diǎn)業(yè)主方是十分認(rèn)可，從2013年開業(yè)至今，出租率常年保持在95%以上，各類業(yè)態(tài)的品牌門店銷售也都持續(xù)增長。
如果經(jīng)營業(yè)績良好，為何業(yè)主方還會(huì)選擇收回？上述人士表示：不清楚，是業(yè)主單方面收回，我們也不愿意閉店，畢竟在這里經(jīng)營了6年多，運(yùn)營情況非常好，正是穩(wěn)定收入的時(shí)間，業(yè)主收回，我們也沒有辦法。
“購物中心，除非遇到特別重大的問題，比如世茂工三項(xiàng)目，被樂視收購以后運(yùn)營出現(xiàn)問題，否則一般的出租率都是在90%以上，對(duì)購物中心來說，客流出現(xiàn)問題一般會(huì)非常迅速做出反應(yīng)，比如做品牌調(diào)整或者業(yè)態(tài)調(diào)整，調(diào)整為市場(chǎng)主流的模式。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想認(rèn)為，愛琴海購物公園現(xiàn)在做的比較多的是零售、親子及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，比較中規(guī)中矩，雖然能滿足周邊居民和家庭的消費(fèi)，但沒有特別出彩的地方。
李想認(rèn)為，愛琴海購物公園未來的發(fā)展比較受限，主要有三個(gè)原因，一是自身定位不明確，二是項(xiàng)目輻射面比較窄，三是區(qū)位及交通通達(dá)性不是特別理想。
首先是定位，也就是要做什么類型的購物中心，愛琴海購物公園有一些很獨(dú)特的設(shè)計(jì)，比如仿歐式的中庭或者裝飾布置，很吸引眼球，但在主力店鋪、業(yè)態(tài)定位及品牌組合等方面，定位不是特別清晰，沒有形成自身的特色，這幾個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)在發(fā)展過程中不是很明確。
其次是區(qū)位，地鐵上蓋項(xiàng)目一般引導(dǎo)客流的能力會(huì)非常強(qiáng)，但愛琴海購物公園距離地鐵13號(hào)線大概1公里，不是很方便，如果不打車，需要走很遠(yuǎn)的距離，這種時(shí)間精力的耗費(fèi)會(huì)消磨消費(fèi)者來購物的熱情，這是一個(gè)比較尷尬的問題。
再次是輻射面，愛琴海購物公園周邊輻射的客群非常有限，往南進(jìn)入三環(huán)會(huì)有燕莎商圈這個(gè)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那里購物選擇非常多，往北則缺乏人口密集的居民區(qū)，輻射面有限導(dǎo)致吸引客流的能力略顯薄弱。
“如果繼續(xù)運(yùn)營下去，也就是這樣平平淡淡，從這個(gè)角度講，如果我是業(yè)主方，可能會(huì)考慮一次性拋售掉，套現(xiàn)資金未來再去收購項(xiàng)目或土地。”
據(jù)一位接近本次交易的人士告訴90度，高和資本出了一個(gè)非常誘人的價(jià)格，預(yù)計(jì)成交價(jià)格會(huì)落在35-40億元左右的范圍內(nèi)，因?yàn)楝F(xiàn)在各個(gè)開發(fā)商或者業(yè)主方都面臨資金面緊張的困境，如果拋售一個(gè)項(xiàng)目，可以回籠大量資金，對(duì)他們來說，這個(gè)事情完全是可以推進(jìn)，來解決資金問題。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)業(yè)主辦公樓部主管資深董事王一茜表示，隨著北京“新總規(guī)”的出臺(tái)，成熟區(qū)域的核心資產(chǎn)將日益稀缺，城市更新、存量物業(yè)改造也成為北京寫字樓市場(chǎng)解決局部區(qū)域供需矛盾的重點(diǎn)方向。“我相信投資方也是看到了這種資產(chǎn)價(jià)值，才愿意做相應(yīng)投入。”
王一茜表示，在評(píng)估項(xiàng)目改造可行性的時(shí)候，不見得是原有經(jīng)營出現(xiàn)問題，才進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整。北京近年有很多商改寫或者酒改寫項(xiàng)目入市，也是因?yàn)樵谶^去五年寫字樓業(yè)態(tài)的平均租金坪效更高，很多業(yè)主或投資者紛紛對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造以獲取更高收益。
李想認(rèn)為，此前太陽宮百盛購物中心被中融信托收購改造成中融信托廣場(chǎng)，現(xiàn)在被大眾汽車集團(tuán)整租，整個(gè)商改辦是非常成功的。愛琴海購物公園緊鄰中融信托廣場(chǎng)，從高和資本的角度來講，這是比較成功的案例，可以效仿。
來源：90度地產(chǎn) 共2頁 上一頁 [1] [2] 搜索更多: 愛琴海 |
