被指“不辦租房貸款就漲租金”
提到長(zhǎng)租公寓行業(yè)，“租金貸”是一個(gè)逃不開(kāi)的話題。
“租金貸”是指租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還租房貸款。但業(yè)內(nèi)的常見(jiàn)操作方式是，長(zhǎng)租公寓一次性得到全部租金后，會(huì)利用資金進(jìn)行擴(kuò)張，簽訂更多房源從而擴(kuò)大市場(chǎng)。
青客公寓在招股書(shū)中稱(chēng)，平臺(tái)鼓勵(lì)租戶(hù)向金融機(jī)構(gòu)借款，然后使用分期付款來(lái)預(yù)付租金。預(yù)付半年租金可享受5%的折扣，預(yù)付全年租金可享受10%的折扣，同時(shí)借款的利息也由青客公寓承擔(dān)。
2017財(cái)年、2018財(cái)年、截至2019年6月30日的9個(gè)月，青客租金分期付款的利息已經(jīng)達(dá)到0.41億元、0.74億元和0.54億元。
截至2019年6月30日，青客與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供分期付款的“租金貸”，合約期通常為26個(gè)月，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。
其實(shí)早在2018年9月，上海市住建委、市房管局會(huì)同相關(guān)部門(mén)，就租金貸款問(wèn)題成立多個(gè)檢查組，檢查并約談了包括青客公寓在內(nèi)的16家上海代理經(jīng)租企業(yè)，重點(diǎn)詢(xún)問(wèn)有關(guān)租金貸情況。2019年的3·15期間，青客房租難退、收費(fèi)不透明等問(wèn)題再次被曝光。
從2016年9月開(kāi)始，青客公寓依次與上海華瑞銀行、陸家嘴國(guó)際信托公司、招商銀行達(dá)成貸款協(xié)議。2017年6月19日，青客公寓與上海翔梓金融信息服務(wù)有限公司達(dá)成融資服務(wù)協(xié)議，由后者向青客推薦個(gè)人投資者，循環(huán)授信額度為8000元，年化利率水平為10%。
值得注意的是，上海翔梓金融信息服務(wù)有限公司是上海的一家P2P平臺(tái)，其旗下的魔房寶平臺(tái)為 “存量物業(yè)租約收益權(quán)金融平臺(tái)”。上海市公安局奉賢分局于2019年7月23日發(fā)布關(guān)于“魔房寶”的案件偵辦情況通報(bào)。目前該平臺(tái)已被凍結(jié)，平臺(tái)實(shí)際控制人凌某已被逮捕。
通過(guò)“租金貸”高速擴(kuò)張，也導(dǎo)致平臺(tái)被曝亂象多發(fā)，青客公寓在黑貓投訴、聚投訴、315消費(fèi)保等投訴平臺(tái)，累計(jì)已收到近千條投訴。有租客稱(chēng)，“青客公寓以不辦租房貸款就漲租金為由，強(qiáng)行辦理了兩年的網(wǎng)商銀行租房貸款，住滿一年可以無(wú)責(zé)任退房。但租戶(hù)在搬走后依舊沒(méi)有退網(wǎng)商銀行的租房貸款，影響個(gè)人征信。”
“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，租金貸相當(dāng)于利用杠桿，玩起來(lái)的最大風(fēng)險(xiǎn)就是一旦企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致爆雷，租客房子不能住，錢(qián)還要繼續(xù)交。”某業(yè)內(nèi)人士告訴燃財(cái)經(jīng)。
美凱龍愛(ài)家總裁、創(chuàng)始合伙人馮全林稱(chēng)，長(zhǎng)租公寓的玩家有一個(gè)核心的平衡點(diǎn)要解決：拿的房少，市占率就少，影響力小就沒(méi)法形成有規(guī)模效應(yīng)的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)。一旦拿得多了，出租率又無(wú)法保障，就得打折降價(jià)做促銷(xiāo)，成本無(wú)法保障運(yùn)營(yíng)就會(huì)跟不上，造成甲醛房等社會(huì)話題，以及原始承諾與實(shí)際交付無(wú)法兌現(xiàn)等一系列連鎖反應(yīng)。
他認(rèn)為，行業(yè)還是要回歸理性，不能盲目擴(kuò)張。
12萬(wàn)間房的小目標(biāo)，并不好實(shí)現(xiàn)
2019年是分散式公寓品牌的多事之秋，行業(yè)主動(dòng)洗牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有多達(dá)26家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。
馮全林認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓暴雷有幾個(gè)原因：首先，過(guò)度依賴(lài)“租金貸”這種金融方式，來(lái)解決擴(kuò)張的資金。第二，涌進(jìn)來(lái)的玩家過(guò)多，哄抬物價(jià)，導(dǎo)致收房成本急劇上升。第三，當(dāng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入紅海之后，從業(yè)者整體比較貪婪，失去了克制和理性。未來(lái)2到3年，這個(gè)行業(yè)肯定是向好的方向發(fā)展，但肯定也是良幣驅(qū)除劣幣的過(guò)程。
雖然說(shuō)長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)本身不夠克制，但長(zhǎng)租公寓的前景是真實(shí)存在的。
長(zhǎng)租公寓主要分為傳統(tǒng)的C2C模式和品牌長(zhǎng)租公寓模式。青客稱(chēng)自己在中國(guó)品牌長(zhǎng)期公寓租賃市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)商中排名第三。
2018年，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的品牌長(zhǎng)期公寓租金滲透率在46.0%，中國(guó)僅為1.8%，預(yù)計(jì)到2024年將達(dá)到11.2%，仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
而品牌的長(zhǎng)期公寓租賃模型還包括集中型和分散型，其中分散的長(zhǎng)期公寓將是中國(guó)市場(chǎng)的主要商業(yè)模式。2018年，中國(guó)分散式長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)規(guī)模為261億元人民幣，預(yù)計(jì)到2024年將增至3317億元人民幣。
長(zhǎng)租公寓一直是一個(gè)微利的行業(yè)，要想突破盈虧的平衡點(diǎn)，馮全林告訴燃財(cái)經(jīng)：“首先是要提升內(nèi)部效率，對(duì)外能打仗；第二是要會(huì)算賬。出租率、收益率、成本等等都要算好，燒錢(qián)是沒(méi)有春天的。第三是要提供真正品質(zhì)化的服務(wù)，現(xiàn)在很多長(zhǎng)租公寓手握用戶(hù)的大數(shù)據(jù)，可以在整個(gè)數(shù)據(jù)鏈上去提供更豐富多元的服務(wù)，比如基于用戶(hù)需求的商品供給、服務(wù)供給和異業(yè)合作，一魚(yú)多吃。”
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，5萬(wàn)間是一條盈利線，青客公寓創(chuàng)始人金光杰曾在C輪融資之后，將目標(biāo)提高至12萬(wàn)間房。目前看來(lái)，青客距該目標(biāo)仍有距離。即使上市，這條路也并不好走。
“只有非常少的，真正優(yōu)質(zhì)的公司才值得去美國(guó)上市”，昨日，金沙江創(chuàng)投主管合伙人朱嘯虎在朋友圈表示。他提醒，赴美上市一定要重視路演，而不是貪圖容易，否則很快會(huì)淪落成沒(méi)人關(guān)注、沒(méi)有交易量的孤兒股，市值腰斬甚至膝斬，員工也因?yàn)槠跈?quán)大幅貶值而失去信心。
身處眼下這股赴美破發(fā)潮，青客能成為例外嗎？
來(lái)源：燃財(cái)經(jīng)
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