美國(guó)東部時(shí)間11月5日，青客公寓（QK.US）在納斯達(dá)克成功上市。
上市前夕，青客公寓大幅削減募資額，從此前計(jì)劃的1億美元降至4800萬(wàn)美元左右，腰斬過(guò)半。本次IPO，青客發(fā)行價(jià)為17.00美元，開(kāi)盤(pán)價(jià)為17.35美元，盤(pán)中一度漲到19美元，但收盤(pán)時(shí)回落到17.64美元，市值為8.37億美元。
成功IPO之后，相比于被傳出赴美上市計(jì)劃的自如和已經(jīng)提交招股書(shū)的蛋殼公寓，青客公寓成功“搶跑”，成為長(zhǎng)租公寓海外上市第一股。
然而，“現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，先上市并不代表做得好。”有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)在很顯然不是一個(gè)上市的好時(shí)機(jī)，對(duì)于青客來(lái)說(shuō)，手握的是帶血的籌碼。
從創(chuàng)立之初，青客公寓便開(kāi)始借力資本。2012年6月獲得紐信創(chuàng)投的天使投資；2013年12月獲達(dá)晨創(chuàng)投的A輪融資；2015年5月拿到賽富亞洲領(lǐng)投的B輪1億8千萬(wàn)元融資；2018年4月17日完成數(shù)千萬(wàn)美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯(lián)合領(lǐng)投。青客公寓股權(quán)融資累計(jì)已超1億美元。
與出色的募資能力相比，擺在青客公寓面前的是，三年虧損累計(jì)11億、負(fù)債高達(dá)27億的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及“資不抵債”、“租金貸”隱患等懸而未解的大難題。即使上市，長(zhǎng)租公寓第一股離“解套”依舊遙遙無(wú)期。
每出租一間房即虧損3821元
青客公寓成立于2012年，屬于長(zhǎng)租公寓行業(yè)起步較早的那一批，偏向?yàn)?0-35歲城市青年租客提供1000-2000元/間的統(tǒng)一裝修的公寓。為了打出差異化，青客通常選擇稍偏僻的地鐵站附近的公寓。
根據(jù)China Insights Consultancy的數(shù)據(jù)，就總租賃房間價(jià)值和數(shù)量計(jì)算，青客公寓排在國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的第三位。其在招股書(shū)中稱，國(guó)內(nèi)約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類(lèi)房間數(shù)計(jì)算，青客是行業(yè)第一位。
青客公寓還稱，其2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業(yè)最高。有業(yè)內(nèi)人士告訴燃財(cái)經(jīng)，業(yè)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)就是90%，如果想達(dá)到90%甚至更高，就要做促銷(xiāo)，用價(jià)格杠桿來(lái)撬動(dòng)出租率，但容易收不回本。
然而不管是行業(yè)第一還是第三，“以虧損換市場(chǎng)”是目前整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)的現(xiàn)狀，青客公寓也逃不開(kāi)這一規(guī)律。
青客公寓持續(xù)虧損
據(jù)招股書(shū)顯示，青客公寓2018財(cái)年凈收入8.90億元，較2017財(cái)年的5.23億元增長(zhǎng)70.3%，截至2019年6月30日止9個(gè)月，凈收入為8.98億元，較上年同期增長(zhǎng)51.4%，凈收入增速放緩。
而其凈虧損金額由2017財(cái)年的2.45億元擴(kuò)大至2018財(cái)年的4.99億元，截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓凈虧損為3.73億元，高于上年同期的3.24億元。至此，青客已經(jīng)連續(xù)3年虧損，累計(jì)虧損11.17億元。
按2019年6月30日為止97621家租戶計(jì)算，青客公寓每租出一間房即虧損3821元。當(dāng)然，與2018年每間房虧損5469元相比，虧損幅度有所收窄，但離營(yíng)收平衡還很遙遠(yuǎn)。
在連續(xù)虧損的前提下，青客不得不放慢了它的擴(kuò)張速度。
青客公寓成立運(yùn)營(yíng)的第一年（截至2012年12月31日），其可供出租的房間數(shù)為940間，且全部位于上海；截至2018年12月31日，其運(yùn)營(yíng)覆蓋的6座城市共有91234間房間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114.4%。
這種爆發(fā)式增長(zhǎng)到了2019年已悄然放緩。截至2019年6月30日，青客公寓披露供給97621間房，增長(zhǎng)率僅為7%，擴(kuò)張乏力。
青客也意識(shí)到擴(kuò)張將會(huì)帶來(lái)虧損，其在招股書(shū)中稱，將繼續(xù)花費(fèi)大量資金擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)，我們發(fā)展業(yè)務(wù)的支出可能會(huì)比預(yù)期的花費(fèi)更高，并且我們可能無(wú)法立即或大幅增加收入來(lái)抵消運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，因此我們可能會(huì)蒙受重大損失。
截至2018年12月31日，青客與房東的平均租賃合同簽約期間為63.3個(gè)月，是中國(guó)主要的分散式長(zhǎng)期公寓租賃運(yùn)營(yíng)商中最長(zhǎng)的。但截至2019年6月30日，其中11.8%的合同將在2020財(cái)年年底到期，即將面臨租金重新談判，可能造成新一波租金上漲。
同時(shí)，租客流動(dòng)性指標(biāo)相當(dāng)弱。截至2019年6月30日的9個(gè)月中，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個(gè)月，其中68.3%的合同期間等于或長(zhǎng)于12個(gè)月。不過(guò)，在同一時(shí)期內(nèi)，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，只有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。
低于一年的平均租期，近半的租客提前退租，個(gè)位數(shù)的續(xù)租率，長(zhǎng)租公寓第一股著實(shí)有些尷尬。
資不抵債，造血能力不足
青客公寓此次選擇流血上市，其背后的巨大資金壓力不言而喻。
招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，青客的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和限制性現(xiàn)金合計(jì)4.50億元，按照2018財(cái)年虧損近5億的數(shù)據(jù)來(lái)看，青客公寓賬上的資金恐怕不夠再支撐一年。另外，截至2019年6月30日，青客公寓總資產(chǎn)20.3億，負(fù)債卻高達(dá)27億，股東赤字總額為19.71億元，已出現(xiàn)“資不抵債”的情況。
這也暴露出青客成本居高不下和造血能力不足的問(wèn)題。
和其他長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商一樣，青客公寓做的還是“二房東”的生意，其商業(yè)模式為賺取房租差。
招股書(shū)顯示，2017財(cái)年、2018財(cái)年及2019年6月30日的前九個(gè)月，青客公寓的入住率分別為89%、91.6%和90.6%。 上述期間，青客公寓的平均月租金（打折后）分別為1160元、1180元和1075元；青客公寓獲得的折扣后租金差比例分別為26%、25.3%和20%。
青客公寓獲得的折扣后租金差占比
截至2019年6月30日，單間折扣后月租金差額約為215元�？紤]到青客公寓較低的房屋租金及高昂的運(yùn)營(yíng)成本，其利潤(rùn)空間并不大。
同樣的時(shí)間段內(nèi)，其每個(gè)房間的平均裝修成本分別為20069元、19783元以及14747元，即使這一成本在逐漸下降，但對(duì)于單間月租金只有千元的青客來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。若結(jié)合公司營(yíng)銷(xiāo)支出、維護(hù)支出以及空置率的情況，收回裝修成本的周期或?qū)⒏L(zhǎng)。
長(zhǎng)租公寓的裝修成本幾乎占到總成本的17%，極大地考驗(yàn)企業(yè)的現(xiàn)金流。2018年8月，青客公寓引入了融資租賃模式，與一家國(guó)有銀行擁有的租賃服務(wù)公司合作，進(jìn)行公寓的采購(gòu)和裝修。
青客公寓將裝修過(guò)的房源連同家具出售給融資租賃公司，在五年內(nèi)分期向租賃服務(wù)公司付款，到期后再返租。截至2019年6月30日，青客已通過(guò)此次合作對(duì)24.1%的公寓進(jìn)行了翻新。合作為青客提供了資金，在一定程度上減輕了壓力，但這仍然是借款模式，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
為了緩解高裝修成本和高空置率的問(wèn)題，剛裝修完就掛出去出租的“甲醛房”不時(shí)出現(xiàn)在投訴平臺(tái)。一名租客發(fā)帖稱，2019年8月31日，其承租青客公寓旗下杭州市蕭山區(qū)某房間后，皮膚開(kāi)始過(guò)敏，并出現(xiàn)過(guò)敏性鼻炎等問(wèn)題，要求青客工作人員上門(mén)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)該房間甲醛超標(biāo)4倍，但至今未收到退款。
同時(shí)，在一座城市擴(kuò)張的初期，平臺(tái)可能會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生前期裝修成本以及其他運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用，而不會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的凈收入。
例如，在2018財(cái)年，青客在包括杭州、武漢和南京在內(nèi)的多個(gè)城市大幅擴(kuò)張，前期市場(chǎng)研究和測(cè)試產(chǎn)生了大量的前期費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)前支出占凈收入的比例從2017財(cái)年的3.8%到2018財(cái)年的13.2%。
再說(shuō)到造血能力，同多數(shù)分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)一樣，青客公寓的營(yíng)收來(lái)自租賃及增值服務(wù)。其中，租賃是主要收入來(lái)源，分別占2017財(cái)年、2018財(cái)年、截至2019年6月30日止9個(gè)月?tīng)I(yíng)收的97.4%、89.6%、88.3%。
據(jù)招股書(shū)顯示，2017財(cái)年和2018財(cái)年，青客公寓的租金收入（打折后）分別為5.09億元、7.97億元，截至2019年6月30日的前9個(gè)月，青客公寓的租金收入為7.93億元。
由于過(guò)于依賴租金收入，如果不能及時(shí)、低成本地吸引或留住足夠的租戶，或者房間空置期比預(yù)期長(zhǎng)，可能會(huì)給經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)不利影響。
營(yíng)收方式過(guò)于單一，青客也在試圖擴(kuò)展自己的增值服務(wù)，例如基于會(huì)員的新零售平臺(tái)Qingke Select。青客的增值服務(wù)收入所占的百分比從2017財(cái)年的2.6%增長(zhǎng)到如今的11.7%，依舊有很大的增長(zhǎng)空間。
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