寶龍地產(chǎn)（1238.HK）借“閃電配售”向?qū)嵖厝巳谫Y7.8億港元，意外引起外界對這家閩系房企資金鏈的關(guān)注。
10月15日早間，寶龍地產(chǎn)公告稱，公司與創(chuàng)始人、控股股東許健康訂立配售及認(rèn)購協(xié)議，先以每股5.4港元配售1.466億老股，再按同樣價格向許健康發(fā)行1.466億股新股。交易完成后，寶龍地產(chǎn)獲得7.8億港元資金，許健康的持股從45.95%下降到44.33%。
這個交易又被稱為“閃電配售”，是港股上市公司的一種再融資方式。按香港聯(lián)交所規(guī)定，只要有一般授權(quán)，增發(fā)不超過20%、折價8折以內(nèi)，即可開啟配售融資，多數(shù)情況下當(dāng)日即可完成。相比IPO、發(fā)債等其他融資方式，“閃電配售”更為方便快捷。
寶龍地產(chǎn)這次的配售價格較上一交易日折讓8.63%。今天，寶龍地產(chǎn)收盤也正好下跌了8.63%。
值得一提的是，10月14日也是寶龍地產(chǎn)上市十周年。
閩企寶龍
現(xiàn)年67歲的許健康是福建晉江人，他創(chuàng)辦的寶龍地產(chǎn)是閩系房企中不可忽視的龍頭公司之一。寶龍地產(chǎn)創(chuàng)辦于上世紀(jì)90年代，2009年在香港聯(lián)交所上市，次年寶龍地產(chǎn)將總部搬至上海。
寶龍地產(chǎn)是一個典型的家族企業(yè)，許健康及兒子、女兒、兒媳均為股東和董事會成員。許健康的妻子、侄子、侄女和妹夫等家族成員也曾先后在寶龍地產(chǎn)任職。
此次配售前，許健康全資的天龍控股為寶龍地產(chǎn)第一大股東（持股45.95%）、許健康兒子許華芳持有15%、許健康女兒許華芬持股6.62%、許華芳的妻子施思妮持股0.01%。許氏家族總計持有寶龍地產(chǎn)67.58%股份。
配售及認(rèn)購交易完成后，許健康、許華芳、許華芬和施思妮的持股分別變?yōu)?4.33%、14.47%、6.38%和0.01%，許氏家族總持股下降到65.19%。
近年來，隨著許健康年事漸高，許健康的兒子許華芳先后出任寶龍地產(chǎn)總裁、寶龍商業(yè)集團(tuán)總裁。
寶龍地產(chǎn)早年走商業(yè)地產(chǎn)路線，旗下寶龍廣場在三四線城市頗有布局，有“小萬達(dá)”之稱，也是內(nèi)地首家在港上市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。不過許華芳接班后，商業(yè)地產(chǎn)在寶龍地產(chǎn)的比重不斷下滑，住宅地產(chǎn)則開始加速。
2018年，寶龍地產(chǎn)合約銷售額增長96.5%，達(dá)到410億，創(chuàng)歷史新高。其中商業(yè)地產(chǎn)合約銷售額僅有81.5億，占比僅兩成。
今年寶龍地產(chǎn)增長依然迅猛，前九個合約銷售額451億，已經(jīng)超過2018年全年，完成調(diào)整后銷售目標(biāo)（550億）的82%。
寶龍地產(chǎn)業(yè)績增長的同時，這幾年擴(kuò)大土儲造成的高負(fù)債問題也比較突出。截至今年六月底，寶龍地產(chǎn)借貸金額高達(dá)496億，其中一年內(nèi)到期借款125億，手頭現(xiàn)金只有166億，勉強(qiáng)可以覆蓋短債。
與此同時，寶龍的融資成本正在增加。今年上半年寶龍支付利息16.9億，相比上年同期增加35.4%，并且實(shí)際利率由去年同期的5.95%上升至6.24%。
值得一提的是，寶龍地產(chǎn)的凈負(fù)債比率一直居高不下。今年上半年凈負(fù)債比率雖然相比去年末（101.6%）有所下降，仍高達(dá)91.4%，遠(yuǎn)超上市房企的平均值。
大摩財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年寶龍地產(chǎn)通過各種渠道融資累計近45億元。今年1月7日，寶龍地產(chǎn)發(fā)行了2億美元有限票據(jù)；1月21日再發(fā)行3億超短融債券；3月5日發(fā)行10億的中期票據(jù)；4月1日發(fā)行住房專項(xiàng)公司債3億；4月底發(fā)行3億超短融債券；7月16日發(fā)行1.7億美元有限票據(jù)。此外，7月8日寶龍地產(chǎn)簽訂了不超過2億美元的銀團(tuán)貸。
今年剩下的時間里，寶龍地產(chǎn)要償付6億超短融，最近一期的到期日為10月19日。
隨著住宅市場趨冷，寶龍地產(chǎn)多次強(qiáng)調(diào)回歸起家的商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)，表示年內(nèi)要保證6個商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，但體現(xiàn)在收入上并無太大改觀。今年上半年，寶龍商業(yè)地產(chǎn)合約銷售額58.8億，占比堪堪剛過兩成。
不過，寶龍的租金和物業(yè)管理收入逐年增長：2018年收入22億，同比增22.7%；今年上半年，同比增31.2%至13.9億。
房企物業(yè)公司上市潮中，寶龍商管集團(tuán)也計劃分拆赴港上市，已于今年8月20日提交了招股說明書。2018年，寶龍商管收入12億，凈利1.3億；截至今年4月底，寶龍商管在管零售商業(yè)項(xiàng)目有45處，總在管面積640萬平米。從在管面積看，寶龍商管這幾年發(fā)展較為平緩。
來源：大摩財經(jīng) 撰文 | 舒克
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