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2019年4月4日，大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“大悅城”）發(fā)布公司2018年年度報告，大悅城原是中糧地產(chǎn)公司，在2019年1月將港股上市的大悅城地產(chǎn)并入后，于今年3月27日正式更名為大悅城。自此，囊括了原中糧地產(chǎn)和港股大悅城控股的大悅城目前已成為中糧集團旗下包含物業(yè)開發(fā)銷售及商業(yè)物業(yè)自持的綜合性開發(fā)商。不過，銷售大幅增長對應的卻是經(jīng)營現(xiàn)金流入大幅下滑，大悅城全年的銷售數(shù)據(jù)存疑。
銷售金額大幅增長 銷售回款卻大幅下降
2015至2018年，大悅城，即原中糧地產(chǎn)，銷售規(guī)模實現(xiàn)了較快的增長，2018年實現(xiàn)銷售398.64億元，同比增長52.39%，實現(xiàn)簽約面積128.86萬平米，較上年同期增長50.93%，銷售均價與2017年持平，都在3萬出頭的水平。
考慮到公司近幾年的銷售均保持良好的增速，而2018年的結算收入?yún)s出現(xiàn)了僅增長0.55%的意外情況，這從公司近三年的存貨周轉率能看出些端倪。大悅城近三年存貨周轉率明顯下降，由2016年的0.35下降至去年的0.21，側面印證了公司整體開工結算節(jié)奏偏慢的情況。
無獨有偶，除了竣工結算不及預期，公司全年的銷售回款、現(xiàn)金流似乎也出了一些“意外”。值得注意的是，大悅城全年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)，凈流出18.64億元，為近三年來首次流出。而這是在公司全年拿地力度明顯放緩、銷售大增52.39%的情況下發(fā)生的。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，大悅城2018年拿地金額僅為92億元，與2017年385億元的拿地規(guī)模相比大幅下降，從公司年報中關于經(jīng)營現(xiàn)金流出情況的說明可佐證，下圖所示。即使按照年報中所述，拿地金額僅僅是下降，具體金額并未公布的情況下，公司全年實現(xiàn)超過50%的銷售增速，現(xiàn)金流入?yún)s為負增長44.88%，年報所述原因為銷售回款較上年度減少，前后反差較大。
眾所周知，商品房銷售無非兩種方式，一種是現(xiàn)房銷售，一種為期房銷售�，F(xiàn)房銷售一般直接產(chǎn)生銷售收入并計入當期營收，而期房銷售則記成合同負債計入預收賬款。公司2018年銷售額高達398.64億元，而公司全年結算收入及賬面預收賬款之和才僅364億元，也達不到2018年的銷售規(guī)模。這還沒有將往年銷售的商品房在2018年結算以及往年留存的預收賬款計算在內。由于銷售數(shù)據(jù)并不計入報表，這不得不讓投資者對銷售數(shù)據(jù)的真實性產(chǎn)生疑慮，或者公司2018年的銷售回款率可能很低。
中糧地產(chǎn)階段性高毛利或難持續(xù)
2018年，大悅城全年實現(xiàn)營業(yè)收入141.2億元，較上年同比僅增長0.55%，其中商品房結算收入占總營收的90.16%，多年來一直維持的90%以上。而正是由于全年商品房結算收入同比下滑2.21%，拖累了公司全年營收增速。
不過得益于同期商品房結算成本同比下降12.99%，這大幅提升了該業(yè)務的毛利率達7個百分點，使得大悅城全年營業(yè)成本僅81.18億元，同比下降9.21%，公司整體毛利率提升至近年來最高的42.51%，其中商品房銷售毛利率高達43.59%。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 大悅城 |
