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商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅貢獻(xiàn)2成
2018年，寶龍地產(chǎn)通過(guò)招拍掛、合作等方式，以低溢價(jià)率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地。截止2018年，公司新增土地儲(chǔ)備建筑面積為573.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.54%�？偼恋貎�(chǔ)備建筑面積為2120萬(wàn)平方米，七成位于長(zhǎng)三角區(qū)域。其中，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的物業(yè)為1280萬(wàn)平方米，持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)約為840萬(wàn)平方米。
隨著公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，投資力度不斷增強(qiáng)，負(fù)債也不斷攀升。長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，2018年其債務(wù)總額490億元，接近410億元銷(xiāo)售額。
目前，寶龍一年內(nèi)到期的借款約為147.22億元，一年后到期的借款約為343.8億元。截至2018年末，其所持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為148.4億元，剛好覆蓋一年內(nèi)到期借款。
銷(xiāo)售與債務(wù)相當(dāng)，是否會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況？肖磊認(rèn)為，資不抵債需要?jiǎng)討B(tài)的來(lái)看，如果能夠達(dá)到自己預(yù)定的業(yè)績(jī)，比如去年寶龍地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾提出到2020年要實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售目標(biāo)，那么當(dāng)前的500億靜態(tài)負(fù)債是可以扛得住的，但從去年下半年的情況看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整周期，諸多大型房地產(chǎn)商都未能完成目標(biāo)，所以這個(gè)負(fù)債率和負(fù)債規(guī)模，當(dāng)前看是非常危險(xiǎn)的，很有可能會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況。
在房企多元化轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，一直專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的寶龍地產(chǎn)，近幾年致力于開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，目標(biāo)保持商業(yè)地產(chǎn)排名前五強(qiáng)。
截止至2018年，集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的一共有39家商場(chǎng)，在營(yíng)商場(chǎng)也不斷增加。根據(jù)集團(tuán)預(yù)期，未來(lái)還會(huì)新增商場(chǎng)22家以上；其租費(fèi)回報(bào)率達(dá)到12.2%。平均租費(fèi)為68元/月/平米，同比上升12%。近三年租費(fèi)收入穩(wěn)定，2016年至2018年分別為：13.91億、18.04億、22.49億人民幣，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%。
未來(lái)三年，寶龍管理層表示2019年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)7座購(gòu)物中心、2020年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)8座、2021年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)7座。其表示，隨著商業(yè)板塊穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)期五年租費(fèi)收入復(fù)合增長(zhǎng)率穩(wěn)定保持在25%。
不過(guò)，從合約銷(xiāo)售占比看，2018年其約銷(xiāo)售額約為410.36億元，住宅銷(xiāo)售金額328.86億元，占比達(dá)80.14%；商業(yè)銷(xiāo)售金額為81.50億元，占比19.86%。其中，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約22.49億元，在總銷(xiāo)售額中占比僅5.48%。
寶龍地產(chǎn)開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)新模式能否為營(yíng)收帶來(lái)質(zhì)的變化？肖磊認(rèn)為，新模式可運(yùn)作的空間比較大，但也增加了持續(xù)性的成本投入，依然離不開(kāi)整個(gè)大環(huán)境的影響，營(yíng)收方面可能比之前會(huì)更有持續(xù)性，從各類(lèi)渠道融資的成本和難度會(huì)稍微降低一些，可操作的空間也將更大一些，但整體來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)層面的競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)驗(yàn)都是未來(lái)的挑戰(zhàn)，營(yíng)收方面依然是個(gè)未知數(shù)。
來(lái)源：長(zhǎng)江商報(bào) 記者 江楚雅 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 搜索更多: 寶龍 |
