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轉(zhuǎn)型物業(yè)毛利偏低
房地產(chǎn)板塊收縮的同時(shí)，中航善達(dá)的物業(yè)管理板塊卻未能支撐起業(yè)績(jī)。
數(shù)據(jù)顯示，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.03億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的40.61%；物業(yè)管理業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入37.18億元，較上年同期增長(zhǎng)29.68%，占公司營(yíng)業(yè)收入的55.87%。但公司利潤(rùn)仍由地產(chǎn)板塊支撐，2018年地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.81億元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)僅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.64億元。
這暴露了中航善達(dá)轉(zhuǎn)型的一個(gè)痛點(diǎn)，即物業(yè)管理模塊的毛利率偏低。事實(shí)上，自2011年首次披露“物業(yè)、餐飲等服務(wù)業(yè)”的毛利率以來(lái)，該指標(biāo)就一直處于下滑通道，從2011年的頂峰16.1%逐年下降到2018年末為11.76%。具體到物業(yè)管理板塊則更低，毛利率僅為9.83%，比2017年再減少0.72個(gè)百分比。
“這個(gè)毛利率在業(yè)內(nèi)是很低的。”鄧志旺告訴記者，好的物業(yè)管理公司毛利率可達(dá)30%，中等水平也有10%至20%的毛利率。數(shù)據(jù)顯示，同樣深耕深圳地區(qū)的龍光地產(chǎn)2018年物業(yè)管理板塊毛利率為35.6%，碧桂園服務(wù)、彩生活等上市物業(yè)公司毛利率也在30%以上，體量較小的浦江中國(guó)，2018年中報(bào)毛利率為18.4%。
事實(shí)上，中航善達(dá)在物業(yè)管理行業(yè)并非新手，中航善達(dá)的前身是由深圳國(guó)資委控股的深圳南光集團(tuán)，公司原主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)管理、租賃和酒店服務(wù)。
1994年上市后，深圳南光集團(tuán)的業(yè)績(jī)一直未見起色。為求生存，公司決定轉(zhuǎn)型投資房地產(chǎn)，并于2007年更名為“中航地產(chǎn)”。然而，在2008年金融危機(jī)的沖擊下，公司的業(yè)績(jī)并不穩(wěn)定，此后更因規(guī)模未達(dá)標(biāo)，被國(guó)資委要求放棄開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型物業(yè)管理，并于2018年更名為“中航善達(dá)”。
自2016年提出轉(zhuǎn)型物業(yè)管理后，上市公司甩賣房地產(chǎn)資產(chǎn)已持續(xù)三年，扣非凈利也連虧三年。接下來(lái)，回歸老本行的中航善達(dá)如何應(yīng)對(duì)危機(jī)，仍有待觀察。
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