募集說明書顯示，截至2018年9月末，中國泛海凈資產(chǎn)為543.83億元。結(jié)合有息負(fù)債以及貨幣資金，中國泛海的凈負(fù)債比率高達(dá)325.67%。
中國泛海指出，本次債券如能成功發(fā)行且按上述計(jì)劃運(yùn)用募集資金，以2018年9月末合并報(bào)表口徑為基準(zhǔn)，公司資產(chǎn)負(fù)債率水平不變，而債券發(fā)行可幫助公司及時(shí)籌措償債資金，并有利于中長期資金的統(tǒng)籌安排。
存貨去化緩慢
盡管募集說明書顯示，本次債券信用等級(jí)為AA+，發(fā)行人主體信用等級(jí)為AA+，以表明債券償還債務(wù)的能力強(qiáng)，違約風(fēng)險(xiǎn)低，但債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張快、資產(chǎn)負(fù)債率高，存貨占比大，依然是中國泛海不得不提及的風(fēng)險(xiǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末、2016年末、2017年末及2018年9月末，中國泛海存貨賬面價(jià)值分別為514.47億元、666.9億元、843.4億元和925.1億元。
截至2017年末，中國泛海存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例為43.50%，其中開發(fā)成本占存貨比例88.50%，開發(fā)產(chǎn)品占存貨比例11.35%。
存貨明細(xì)顯示，最晚于2016年11月竣工的北京泛海國際居住區(qū)2#、3#地，截至2018年9月末，去化僅82%；竣工于2016年12月的泛海國際居住區(qū)4#地，目前去化98%；而在2015年8月，早早就竣工的深圳泛海城市廣場，目前去化只得85%。
建設(shè)周期整整五年的公司核心項(xiàng)目，武漢中央商務(wù)區(qū)泛海國際居住區(qū)——碧海園，于2016年1月完工，去化只有47%，尚不足一半，同期開工同期竣工的武漢中央商務(wù)區(qū)泛海國際財(cái)富中心更是零去化。
而武漢中央商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其他項(xiàng)目、北京泛海國際居住區(qū)二期(1#、2#、3#地)等項(xiàng)目，部分早在2007年即已開工，預(yù)計(jì)施工期最高長達(dá)12年。
而中國泛海位于美國舊金山的索諾馬項(xiàng)目、紐約的南街80號(hào)項(xiàng)目等境外項(xiàng)目，更是連預(yù)計(jì)的開工期都未有，處于長短不知的囤地階段。
中國泛海近三年及一期存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.11次/年、0.19次/年、0.10次/年和0.06次/年，始終處于較低水平。
盡管房地產(chǎn)企業(yè)視土地儲(chǔ)備為命根，但長期的低速周轉(zhuǎn)，居高不下的存貨規(guī)模，使公司存貨遲遲無法去化換取現(xiàn)金流，并非可長遠(yuǎn)發(fā)展的健康之策。
值得指出的是，2019年1月21日，中國泛�？刂频纳鲜泄痉汉？毓桑及焉虾Ｍ鉃﹥H剩的未開發(fā)地塊董家渡項(xiàng)目，以及北京泛海國際居住區(qū)1#地塊，共作價(jià)148.9億元，轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，以換取現(xiàn)金流。
其時(shí)泛海控股稱，交易完成后，公司的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將得到實(shí)質(zhì)性改善，負(fù)債規(guī)模將有所下降，且可獲得大額現(xiàn)金回流，有效地緩解公司的現(xiàn)金流壓力。
回到中國泛海身上，截至2018年9月末，公司受限資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)達(dá)1342.4億元，占資產(chǎn)總額比例達(dá)41.25%，受限資產(chǎn)主要系金融機(jī)構(gòu)借款設(shè)定的擔(dān)保資產(chǎn)。
而截至2019年1月22日，泛�？毓杉翱毓勺庸緦�(duì)外擔(dān)保實(shí)際余額為849.7億元，占公司2017年12月31日經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比例高達(dá)423.38%。
這樣大規(guī)模的受限資產(chǎn)，將導(dǎo)致中國泛海在后續(xù)融資以及資產(chǎn)的正常使用方面，皆存在風(fēng)險(xiǎn)。
來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
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