與資本叢林里此起彼落的其他系族相比，泛海系如同一匹成年野獸，在過去多年里悄然壯大，熟練而穩(wěn)健。如今，這只野獸正被無形所束縛。茫茫草原，如何繼續(xù)馳騁成為最大問題。
成立30余年，地產(chǎn)起家，金融為主，二者相輔相成。以泛�？毓蔀檩S心，泛海系控股和投資了民生控股、中泛控股和民生銀行、聯(lián)想控股等多家上市公司，搭建了屬于泛海系的上市公司體系。2017年福布斯中國富豪排行榜顯示，泛海系掌門人盧志強(qiáng)坐擁344億元財富。
如今，“活下去”成為了地產(chǎn)企業(yè)的一道命題，泛海系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也受到制約。
眼下的泛海系正試圖將地產(chǎn)業(yè)務(wù)抽離出泛�？毓缮鲜泄局黧w。同時，在打造全牌照金融帝國的路上，泛海系與金融去杠桿迎面遭遇，高負(fù)債的隱憂始終牽扯著這個老牌系族最為敏感的神經(jīng)。泛海方面對新京報記者表示，單純從財務(wù)報表來看，公司的資產(chǎn)負(fù)債率確實(shí)相對較高；但財務(wù)報表上的資產(chǎn)負(fù)債率并沒有真實(shí)反映公司的資產(chǎn)負(fù)債水平。公司通過多種措施，爭取更好地改善公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，保證公司經(jīng)營的穩(wěn)健。
置出房地產(chǎn)失敗 上市公司不斷為武漢公司“供血”
2018年開年之初，房地產(chǎn)企業(yè)陷入集體焦慮。2017年11月龍頭房企萬科在月度經(jīng)營數(shù)據(jù)電話會議上，預(yù)計(jì)2018年將是房地產(chǎn)的小年，2018年房地產(chǎn)銷售可能會出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。2018年將是房地產(chǎn)“小年”引發(fā)業(yè)內(nèi)討論。
“春江水暖鴨先知”，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的泛�？毓珊芸熳龀龇磻�(yīng)。1月15日，泛�？毓上蛏罱凰暾埻Ｅ�，擬通過實(shí)施重大資產(chǎn)重組，將境內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離并置出上市公司，同時置入優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。擬出售的資產(chǎn)為泛�？毓沙钟械木硟�(nèi)全資子公司武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司(以下簡稱“武漢公司”，7月25日更名為武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司)股權(quán)和境外全資子公司中泛集團(tuán)有限公司(以下簡稱“中泛集團(tuán)”)相關(guān)資產(chǎn)。
武漢公司系泛海核心業(yè)務(wù)平臺之一，持有泛�？毓删硟�(nèi)所有地產(chǎn)項(xiàng)目以及中國民生信托有限公司約93.42%股權(quán)、亞太財產(chǎn)保險有限公司51%股權(quán)。公告中，泛�？毓杀硎荆擁�(xiàng)重組方案的實(shí)施是“主動順應(yīng)國家政策導(dǎo)向”。
該項(xiàng)重組方案并未取得成功，近三個月后，泛�？毓梢酝七M(jìn)重組的“有關(guān)條件尚不成熟”為由，終止了這次重組并復(fù)牌。
雖然置出資產(chǎn)失敗，但對武漢公司的輸血卻不能停。兩個月后的6月29日，武漢公司向信達(dá)金融租賃申請融資5.1億元；7月18日，武漢公司和武漢泛海城市廣場開發(fā)投資有限公司(以下簡稱“武漢城廣公司”)再次作為共同承租人以融資租賃方式向信達(dá)金融租賃申請共計(jì)17.90億元的融資，泛�？毓蓪樯鲜鋈谫Y提供擔(dān)保。融資用途為支付武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目相關(guān)工程款及償還借款。
截至7月18日，泛�？毓杉翱毓勺庸緦ν鈸�(dān)保實(shí)際余額為人民幣857.19億元，占泛�？毓�2017年12月31日經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的427.11%。2017年年報顯示，泛�？毓蔀槲錆h公司的擔(dān)保金額已經(jīng)高達(dá)274億元左右，占截至2017年底泛�？毓蓳�(dān)�？傤~的3成以上。
除去擔(dān)保融資，8月3日，武漢公司實(shí)施了增資擴(kuò)股，新增注冊資本16億元，杭州陸金汀投資合伙企業(yè)(有限合伙)以每股約1.85元的價格，出資30億元對武漢公司進(jìn)行增資，成為持有武漢公司4.42%股權(quán)的股東。
10月10日，為盤活企業(yè)資產(chǎn)、加快武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，泛�？毓�、武漢公司擬與中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司湖北省分公司（以下簡稱“信達(dá)資產(chǎn)”）合作，對信達(dá)資產(chǎn)剩余債務(wù)38.50億元進(jìn)行債務(wù)重組。武漢公司作為債務(wù)人、武漢公司全資子公司泛海建設(shè)控股有限公司作為共同債務(wù)人按約定向信達(dá)資產(chǎn)履行還款義務(wù)，泛�？毓商峁┻B帶責(zé)任保證。
地產(chǎn)之困 尷尬的武漢CBD
在泛�？毓芍校康禺a(chǎn)板塊可謂耗資巨大。官網(wǎng)顯示，武漢公司的主營業(yè)務(wù)為對王家墩商務(wù)區(qū)進(jìn)行一級土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、開發(fā)及武漢CBD項(xiàng)目的策劃、投資、開發(fā)和招商、運(yùn)營。
10月底，武漢的天氣漸漸轉(zhuǎn)涼，號稱千億投資、累計(jì)完成投資約400億元的武漢CBD在淅淅瀝瀝的秋雨中略顯荒蕪。新京報記者通過實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)建設(shè)十余載的武漢CBD中，多個樓盤仍為在建狀態(tài)，行走在武漢CBD中，并不見宣傳頁上所描述的繁華，泛海SOHO入駐商家極少，許多樓層處于閑置狀態(tài)，即使是在周末，泛海城市廣場的購物人群也并不算多。
橫亙泛海CBD的淮海路南側(cè)有民生金融中心、招商大廈和平安銀行等高層地標(biāo)性建筑（均屬于泛海CBD項(xiàng)目），記者10月底走訪發(fā)現(xiàn)，民生金融中心目前仍在全球招租，招商大廈還未投入使用，建設(shè)時間長達(dá)十余年并于9月20日驗(yàn)收成功的平安銀行大廈，驗(yàn)收成功的紅色條幅還懸掛在門口，封條仍貼在玻璃門上，大廈內(nèi)空無一人，附近坐著閑聊的環(huán)衛(wèi)工人，大廈周圍被圈起來的地塊尚未興建。附近分布著中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行等銀行機(jī)構(gòu)，但銀行或在修建過程中或客戶幾近無人，冷冷清清。
在當(dāng)?shù)厥忻竦目逝沃薪ㄔO(shè)十余年的泛海CBD，至今仍未成為繁華的商業(yè)區(qū)，而曾經(jīng)在這片土地上的王家墩機(jī)場也成為歷史。
如今的泛海CBD坐落在漢口的王家墩地區(qū)。自新中國成立以來，王家墩一直作為空軍的漢口機(jī)場。公開資料顯示，上世紀(jì)90年代初，空軍批準(zhǔn)同意武漢航空公司在該機(jī)場開辦民用航空業(yè)務(wù)。
在當(dāng)?shù)夭簧偃丝磥�，泛海系能在曾�?jīng)的空軍機(jī)場上修筑泛海CBD可謂能量巨大。據(jù)知情人士李明龍（化名）稱，王家墩機(jī)場曾經(jīng)作為軍民兩用機(jī)場，1995年4月，武漢天河國際機(jī)場正式建成通航，王家墩民用機(jī)場的功能逐步退化，軍用機(jī)場也逐步遷移出王家墩。泛�？毓晒倬W(wǎng)也顯示，1999年2月9日國務(wù)院批復(fù)的《武漢市城市總體規(guī)劃（1996-2020年）》，明確提出搬遷王家墩機(jī)場，建設(shè)輻射華中地區(qū)的博覽、金融中心的規(guī)劃目標(biāo)。
據(jù)李明龍稱，當(dāng)時王家墩的土地產(chǎn)權(quán)尚在軍隊(duì)手中，拿下土地產(chǎn)權(quán)并把土地性質(zhì)改成商業(yè)用地并非易事。起初，泛海采用租賃的形式，將機(jī)場航運(yùn)樓拆除之后，土地“曬”了好幾年都沒動。“后來轉(zhuǎn)讓土地產(chǎn)權(quán)之后，土地性質(zhì)變成了工業(yè)用地，當(dāng)時誰也沒有想到泛海拿地是用來建設(shè)CBD的。”
李明龍告訴記者，泛海整個拿地的過程并不是傳統(tǒng)的先變更土地形式，再通過招拍掛的方式獲得，而是先通過了CBD的議案，再來變更土地性質(zhì)。
對于上述說法，泛海方面12月22日向新京報記者表示，與事實(shí)情況不符，“不存在租賃的形式，也不存在變成工業(yè)用地的形式，是在實(shí)行土地招拍掛制度之前，通過直接國有土地出讓的形式取得。因?yàn)槲錆h項(xiàng)目前身是武漢王家墩軍用機(jī)場，后經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，武漢市政府采用市場化運(yùn)作模式，引進(jìn)民營資本進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的首個大型城市中央商務(wù)區(qū)。”
泛�？毓晒倬W(wǎng)顯示，2003年1月，市長李憲生在武漢市十一屆一次人代會所作的《政府工作報告》中，站在武漢未來城市發(fā)展的高度，正式提出在漢口王家墩老機(jī)場原址建設(shè)“武漢王家墩商務(wù)區(qū)”的戰(zhàn)略部署，武漢CBD建設(shè)正式拉開序幕。
武漢本地房地產(chǎn)行業(yè)某分析人士告訴新京報記者，泛海CBD的建設(shè)進(jìn)程一直很緩慢，以居住區(qū)功能為主，前三年政府一直敦促泛海，要求加快建設(shè)進(jìn)程。
泛海方面對新京報記者表示，經(jīng)過10多年的發(fā)展，武漢CBD已經(jīng)初具規(guī)模，也為泛�？毓韶暙I(xiàn)了可觀的利潤。2017年度，武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司經(jīng)審計(jì)的凈利潤超29億元；2018年1-9月，未經(jīng)審計(jì)的凈利潤超24億元。
武漢之外，泛海同期的其他地產(chǎn)項(xiàng)目也有相似的處境。2017年年報顯示，截至2017年12月31日，泛�？毓善煜挛錆hCBD、北京泛海國際居住區(qū)二期、沈陽泛海國際居住區(qū)、美國索諾馬項(xiàng)目、美國紐約南街80號項(xiàng)目、美國夏威夷KoOlina1#地項(xiàng)目、美國夏威夷KoOlina2#地項(xiàng)目和美國夏威夷西區(qū)項(xiàng)目都仍有大面積土地尚未開發(fā)，仍需大規(guī)模的資金投入。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主辦的2017中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果顯示，中國泛�？毓杉瘓F(tuán)躋身“中國房地產(chǎn)100強(qiáng)第83位”。顯然，對于房地產(chǎn)仍為主要板塊的泛海來說，這不能算是一個好名次。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于泛�？毓蓪⑽錆h公司剝離出上市公司主體，或是從上市公司角度需要提振業(yè)績，尤其是現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)的潛在成長機(jī)會弱，“而對于泛�？毓蓙碚f，其需要在金融業(yè)務(wù)上夯實(shí)基礎(chǔ)。也不排除未來會有一些新的金融創(chuàng)新，所以會有各類改革和重組的動作。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于泛海控股來說，前兩年的經(jīng)營思路在于構(gòu)建金融大平臺，各類收購的動作很大，當(dāng)前金融業(yè)務(wù)的平臺化已經(jīng)比較成熟。地產(chǎn)業(yè)務(wù)置換本身也是業(yè)務(wù)條線資源整合的思路。
“當(dāng)然，地產(chǎn)業(yè)務(wù)錯綜復(fù)雜，尤其是部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)也涉及海外項(xiàng)目，本身管控力度大，所以預(yù)計(jì)整合難度較大，也會影響此類企業(yè)的原有思路推進(jìn)。”
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