2017年，50%的少數(shù)股東最終持股人正是世茂房地產(chǎn)，世茂房地產(chǎn)持股達到一半的同時，在收入變化不大的情況下，南京世茂凈利潤增長超過了85%。
根據(jù)天眼查工商信息，南京世茂的員工只有26人，這樣的員工效率可以說非同尋常。
在世茂股份重要的參控股公司中，2017年凈利潤超過10億元的公司除了南京世茂外，還有一家廈門世茂新領(lǐng)航置業(yè)有限公司（下稱“廈門世茂”）。
年報顯示，2017年廈門世茂實現(xiàn)營業(yè)收入51.58億元，凈利潤高達16.10億元。與占南京世茂50%的持股相比，世茂股份持有廈門世茂的比例也不算多，為50.74%。
在剩余的持股股東中，持股18.9%的上海翊宇投資管理有限公司最終控股股東追溯至世茂房地產(chǎn)，持股0.51%的牡丹江弗愷投資中心（有限合伙）兩名出資人中同樣有世茂房地產(chǎn)。
廈門世茂成立于2015年年底，工商信息中也沒有對外投資的記錄。世茂股份也沒有在年報中披露廈門世茂主要負責(zé)的是哪個項目的開發(fā)，但公司高達31.21%的凈利潤率要明顯超出了世貿(mào)股份的整體利潤率。
不僅如此，天眼查顯示，這家2017年時僅有28名員工的高收入、高盈利公司還是一家小微企業(yè)。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，收入在100萬-1000萬元、資產(chǎn)總額在2000萬-5000萬元的企業(yè)屬于小型企業(yè)；收入在100萬元以下、資產(chǎn)在2000萬元以下的屬于微型企業(yè)。
根據(jù)2017年年報，廈門世茂的總資產(chǎn)為88.53億元、收入超過50億元，這明顯已經(jīng)超過大型企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)了。
小微企業(yè)可以享受的所得稅、增值稅等等稅收優(yōu)惠已經(jīng)無須多言，這家不到30人的小微企業(yè)是如何瞬間成為世茂股份最主要的盈利來源的呢？要知道在前兩年，廈門世茂不但虧損，而且沒有任何收入。
根據(jù)世茂股份2016年年報，廈門集美項目預(yù)收金額為18.94億元，2017年上半年預(yù)收款下降至2119萬元，根據(jù)地理位置推測，廈門集美項目應(yīng)該是廈門世茂負責(zé)的項目，在2019年公司債說明書中，世茂股份確認了這一點。
世茂股份的年報顯示，廈門集美項目為廈門集美世茂璀璨天城，是商業(yè)和住宅的綜合體項目，項目總建筑面積52萬平方米，投資70億元，2016年和2017年分別投入了2億元和6億元，竣工面積為零。
2018年上半年，世茂股份在廈門集美項目上繼續(xù)投入4億元，竣工面積仍然為零。按照世茂股份的說明，項目2016年開工，2018年竣工。但在2019年公司債說明書中，竣工時間推后至2020年。
2018年上半年，世茂股份營業(yè)收入在10億元以上的參控股公司中，廈門世茂繼續(xù)現(xiàn)身其中，該子公司在報告期內(nèi)實現(xiàn)收入11.88億元，凈利潤3.2億元，在參控股利潤貢獻公司中排名第三。
利潤貢獻第一的參控股公司是泉州世茂融信新領(lǐng)航房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。
2018年上半年，該子公司實現(xiàn)收入21.85億元，凈利潤4.37億元，世茂房地產(chǎn)間接持有49%的股份。石獅世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.27億元的凈利潤貢獻排名第二，其參股股東中同樣有世茂房地產(chǎn)的存在。
2018年上半年，武漢世茂嘉年華置業(yè)有限公司和泉州世茂融信新世紀(jì)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司分別實現(xiàn)收入9.05億元和8.46億元，凈利潤分別為2.08億元和1.5億元，兩家公司49%的股份都由世茂房地產(chǎn)間接持有。
在世茂股份2016年主要盈利的7家參控股公司中，僅有兩家非全資控股，其余全部由世貿(mào)股份100%持有。
然而，奇怪的是，沒有竣工的廈門集美已經(jīng)可以為世茂股份貢獻利潤了，竣工已久的石獅項目卻久久不能貢獻利潤。
折戟石獅？
石獅世茂摩天城是世茂股份計劃投資200億元的綜合體項目，其總建筑面積達到318萬平方米。2013年，世茂股份通過數(shù)次拿地，合計出資44.4億元拿下了石獅的多個地塊。
石獅世茂摩天城由石獅世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“石獅世茂新城”）、石獅世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“石獅世茂房地產(chǎn)”）、石獅世茂新里程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“石獅世茂新里程”）三家公司負責(zé)。雖然世茂股份僅持有35.91%，但通過有關(guān)董事會表決權(quán)安排對該等公司的財務(wù)和經(jīng)營活動擁有決策權(quán)，能夠?qū)嵤┛刂�，因此納入合并范圍。
石獅是世茂股份實控人許榮茂的故鄉(xiāng)，因此在石獅建設(shè)綜合體項目或許并非簡單的商業(yè)行為。不過，在家鄉(xiāng)投資如此巨大，石獅摩天城的回報周期卻一天天拉長。
2015年，世茂股份開始披露石獅摩天城投資進展。2015-2017年，世茂股份分別投入了20億元、17億元和8億元，2018年上半年投入了8億元。從2013年拿地直至5年后的2018年上半年，世茂股份披露的投資合計為53億元，其中2013-2014年投資額暫未可知。
5年時間已經(jīng)屬于長周期了，可石獅摩天城的預(yù)售情況并不理想。
2013-2017年，石獅世茂房地產(chǎn)項目期末預(yù)售金額分別為2.66億元、10.58億元、1.81億元、1.13億元和1.5億元，預(yù)售比例分別為6.91%、38.29%、54.52%、72.23%和75.5%。2018年上半年，該項目的預(yù)售金額為2.47億元，預(yù)售比例為72.88%，情況仍屬一般。
2013-2017年，石獅世茂新城項目期末預(yù)售金額分別為2.85億元、4.65億元、1.11億元、5.8億元和13.29億元，預(yù)售比例分別為3.98%、26.28%、44.29%、67.89%和74.39%，2018年上半年預(yù)售金額為1.98億元，預(yù)售比例達到86.9%，情況略顯好轉(zhuǎn)。
預(yù)售占比不高或許只能說明前期銷售并不理想，后續(xù)如果營銷得力銷售也會好轉(zhuǎn)�？蓮氖{公司的收入利潤來看，這種情況在前期并未體現(xiàn)。
2013-2017年，上述三家公司中，石獅世茂房地產(chǎn)分別實現(xiàn)營收零元、1.87億元、17.82億元、8.66億元和3.44億元，凈利潤分別為-15萬元、2007萬元、1.95億元、-7464萬元、-6518萬元。2018年上半年，石獅世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)營收3億元，凈利潤93萬元。
也就是說，在2014年預(yù)售金額明顯增加的情況下，石獅世茂房地產(chǎn)2015年的收入和凈利潤都有著不錯的表現(xiàn)，除此之外，公司的表現(xiàn)始終難盡人意。無獨有偶，石獅世茂新城同樣如此。
2013-2017年，石獅世茂新城分別實現(xiàn)營收零元、3.09億元、25.22億元、5.78億元和7.94億元，同期凈利潤分別為-989萬元、-131萬元、8993萬元、-5萬元、821萬元。2018年上半年，石獅世茂新城實現(xiàn)營收19.7億元，凈利潤4.27億元。
也就是說，在預(yù)售始終不理想的情況下，石獅世茂新城在個別年份如2015年還是實現(xiàn)了較大收入。但是，這樣的高收入并沒有轉(zhuǎn)化為高利潤，公司的業(yè)績始終難見起色。直至2018年上半年，在上一年較好的預(yù)售前提下，公司的凈利潤終于好轉(zhuǎn)。
石獅世茂新里程的情況是另外一回事。2018年上半年，公司沒有貢獻任何收入，凈利潤處于虧損中。實際上，除了2013年賺了2329元之外，石獅世茂新里程始終沒有收入，利潤一直虧損。
2018年上半年，上述三家公司合計收入約105.15億元，凈利潤約5.89億元，利潤率約5.6%。市場無法知曉石獅摩天城具體銷售進度，從目前的情勢看，或許榮茂的這次回鄉(xiāng)投資回報難言理想。
來源：《證券市場周刊》楊現(xiàn)華
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