12月14日，泰禾集團密集發(fā)布了三條與融資有關(guān)的公告，資金鏈吃緊的壓力躍然紙上。
一則是，泰禾將以6.35億元向第三方轉(zhuǎn)讓間接持有的三家子公司100%股權(quán)。二則是，泰禾全資子公司北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司擬以項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓形式融資，將其位于北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)的居住用地項目收益權(quán)（北京院子二期）轉(zhuǎn)讓給北京國際信托，以融資35億元。三則是，泰禾第一大股東及其一致行動人繼續(xù)質(zhì)押公司股份，共計3125萬股，用途為補充質(zhì)押和融資。
壓力不止于此。2018年以來，泰禾面臨人事大調(diào)整，先后已有10名總監(jiān)、總經(jīng)理或副總裁級別高管離職。頻繁的管理層離職潮和員工大換血，讓外部投資者對泰禾的團隊協(xié)同力和生存狀態(tài)產(chǎn)生質(zhì)疑。處在風(fēng)雨飄搖中的泰禾，由此疊加了不確定性因素。
賣不動的“院子”、人心漸散的管理層、惡化的財務(wù)數(shù)據(jù)、融資渠道不暢、連遭國際評級機構(gòu)降級……對規(guī)模的渴求讓泰禾集團高歌猛進，然而重兵布局的北京高端項目遭遇了“滑鐵盧”。今年前11個月，泰禾實現(xiàn)銷售額1110億元，僅完成2000億元銷售目標(biāo)的55%，背后是泰禾正在經(jīng)歷“至暗時刻”。
激進路線遇市場滑坡
對于被貼上的激進標(biāo)簽，泰禾集團董事長黃其森一直不以為然，甚至可能還覺得正是這種“藝高人膽大”，令泰禾得以彎道超車。
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾實現(xiàn)銷售額1007億元，凈利潤21.24億元，凈負債率高達402%。這一年，泰禾合計投入資金552.4億元（含土地拍賣和收購資產(chǎn)），共計獲取36個優(yōu)質(zhì)項目，獲取土地792.8萬平方米（約合1.19萬畝），其中30個項目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取。
在2017年年底，黃其森曾放出豪言：2018年泰禾銷售額的目標(biāo)是再翻一番至2000億元。爭取2018年上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。預(yù)計2018年上半年泰禾有30多個項目達到入市條件。
黃其森對于這種擴張的篤定來自于：“泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7~8個月就可以開盤銷售。高周轉(zhuǎn)能夠有效地規(guī)避政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風(fēng)險。”
但顯然他對形勢的判斷過于樂觀了。2018年，在愈發(fā)收緊的調(diào)控政策下整個房地產(chǎn)市場下行明顯，尤其是泰禾重倉的北京。定位高端或改善型需求的泰禾項目銷售速度并不樂觀。
以泰禾累計耗資108.62億元從華僑城手中收購的北京豐臺地王項目（泰禾金府大院）為例，該項目計容建筑面積共23.94萬平方米，從2018年開始實現(xiàn)銷售并表，2018年上半年預(yù)售面積為8.09萬平方米。開發(fā)近三年，僅有三分之一實現(xiàn)銷售，周轉(zhuǎn)速度慢是不爭的事實。
由于政府祭出的限價政策，預(yù)售證遲遲難以批復(fù)，受此影響，項目利潤也并不大。據(jù)悉，金府大院前后兩批獲售房源（共164套）的預(yù)售價都沒有超過8萬元/平方米。獲批房源已接近清盤階段，第三批預(yù)售證什么時候能辦下來還未可知。
據(jù)一位行業(yè)人士計算，金府大院總投資140.13億元，截至2018年上半年實際已投資103.21億元，按8萬元/平方米售價計算，預(yù)計可回籠資金約65億元。
同樣的情況發(fā)生在泰禾另一個大手筆拿下的明星項目身上——位于北京孫河的北京院子。
2017年，泰禾以接近60億元總價拿下北京院子二期所在地塊，剔除配建等純商品住宅樓面價6.8萬元/平方米。但這一地塊限售價7萬元，執(zhí)行“7090”政策，同時限高12米，容積率1.1。也就是說，樓面價與銷售限價所差無幾，無法建洋房，只能做疊拼或聯(lián)排，并且70%的房源要做成90平方米的小戶型，如何打造該地塊是個大難題，實現(xiàn)盈利似乎是個不可能完成的任務(wù)。
此番通過轉(zhuǎn)讓北京院子二期項目收益權(quán)來融資，也可看出該項目的資金壓力之大。今年10月，北京泰禾錦繡置業(yè)已經(jīng)向萬向信托申請了近10億元貸款。
從逐年攀升的存貨指標(biāo)來看，泰禾的“高周轉(zhuǎn)”能力并非如其宣傳得那么強。據(jù)泰禾集團財報數(shù)據(jù)顯示，2015年末至2017年末，其存貨持續(xù)攀升，分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。截至2018年9月30日，存貨增至1679.27億元；存貨周轉(zhuǎn)率為0.09次，較2017年底的0.15次進一步下降，處于行業(yè)較低水平。以此計算，泰禾消化完存貨需要3082.19天。
業(yè)績壓力致人事變動
今年以來，房企高管離職潮頻發(fā)，泰禾是最受關(guān)注的一家，也是動作幅度最大的一家。
據(jù)中國房地產(chǎn)記者不完全統(tǒng)計，泰禾集團前后離職的高管分別有：財務(wù)總監(jiān)羅俊、上海區(qū)域副總經(jīng)理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、鄭州總經(jīng)理肖浩燃、集團副總裁兼廣深區(qū)域總裁許珂、集團副總裁沈力男、品牌總經(jīng)理伍小峰、集團副總裁兼北京區(qū)域公司總裁錢嘉，以及集團副總裁鄭鐘、朱進康等。
規(guī)模擴張不力和銷售業(yè)績下滑被認為是這波高管離職潮涌動的主要原因。以泰禾的大本營福州為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾福州區(qū)域的銷售額達到139.35億元，但今年上半年擁有泰禾最多的銷售項目的該區(qū)域僅銷售了30.37億元。
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