融創(chuàng)的“迪士尼”野心
建設(shè)萬(wàn)達(dá)城，資金壓力相當(dāng)大。
“每個(gè)萬(wàn)達(dá)城需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個(gè)項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，十三個(gè)每年凈增1000億負(fù)債，壓力相當(dāng)大。”在2017年萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林說(shuō)。
孫宏斌卻覺(jué)得，萬(wàn)達(dá)城是一塊“唐僧肉”。
在一個(gè)飯局上，有朋友問(wèn)起他，“別人都覺(jué)得（萬(wàn)達(dá)城資產(chǎn)）敏感你還買？”
孫宏斌回答道：“王健林就沒(méi)有給任何人機(jī)會(huì)，他第一個(gè)找我談就成了，什么敏感不敏感的，我說(shuō)你就沒(méi)有機(jī)會(huì)。”
融創(chuàng)官方測(cè)算，13個(gè)萬(wàn)達(dá)城91%股份對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值約為人民幣670億元，高于交易對(duì)價(jià)438.44億元。
言外之意，融創(chuàng)稱僅此次交易即獲利231.56億元。
在一個(gè)萬(wàn)達(dá)城的土地配置當(dāng)中，8成以上是住宅土地，剩余不足兩成才是自持文旅用地。
融創(chuàng)解決萬(wàn)達(dá)城有息負(fù)債高企的策略之一，即提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金回流速度。
以濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城為例，融創(chuàng)2018年初正式入駐地產(chǎn)項(xiàng)目，10月8日，售樓處工作人員便聚在一米多寬的蛋糕面前，慶祝濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城銷售金額破百億。
與此形成鮮明對(duì)比的是，萬(wàn)達(dá)2013年啟動(dòng)青島東方影都（青島萬(wàn)達(dá)城）的地產(chǎn)銷售，截至2017年，四年時(shí)間僅回籠資金180億元。
融創(chuàng)是房地產(chǎn)行業(yè)新貴，銷售兇猛是其顯著特點(diǎn)，這家公司2010年銷售額86億元，2017年躥升至3600億元，行業(yè)排名僅次于碧桂園、萬(wàn)科、恒大。
針對(duì)萬(wàn)達(dá)城的規(guī)劃，融創(chuàng)通過(guò)地產(chǎn)板塊回籠資金，希望反哺出一個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)王國(guó)和影視想象空間。
2018年8月，融創(chuàng)文旅集團(tuán)在海南掛牌成立。文旅集團(tuán)悄然列入融創(chuàng)官網(wǎng)的組織架構(gòu)，與北京、上海等8大區(qū)域地產(chǎn)公司一起，并列于融創(chuàng)集團(tuán)之下。
融創(chuàng)文旅集團(tuán)項(xiàng)下，不僅包括13家文旅城項(xiàng)目中的萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)綜合體，還有大批可與迪士尼媲美的文化旅游資源，例如在建的電影樂(lè)園、室外主題樂(lè)園，以及各個(gè)文旅城內(nèi)配建的室內(nèi)主題樂(lè)園。
另一個(gè)不容忽視的資產(chǎn)，是青島東方影都中的影視產(chǎn)業(yè)園，包括30個(gè)影棚、一個(gè)外景制作區(qū)和一個(gè)水下攝影基地等。
融創(chuàng)還掌握著樂(lè)視影業(yè)和花兒影視的影視自制能力，樂(lè)視致新的大屏終端，以及與萬(wàn)達(dá)達(dá)成的在電影領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作的條款。
該條款若能兌現(xiàn)，融創(chuàng)或可打通影視產(chǎn)業(yè)鏈中的核心環(huán)節(jié)——從影視自制能力到影視基礎(chǔ)設(shè)施，再到電視大屏終端，以及萬(wàn)達(dá)旗下的院線終端。
“將影視資源與文旅產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，完成王健林此前未竟的‘迪士尼’事業(yè)，將是對(duì)融創(chuàng)商業(yè)想象空間中最著迷的猜想。”一位香港證券分析師對(duì)騰訊《棱鏡》表示。
政府的話語(yǔ)權(quán)
在孫宏斌和王健林交接權(quán)杖的過(guò)程中，還有一個(gè)話語(yǔ)權(quán)頗重的第三方——地方政府。
前8個(gè)或已開(kāi)業(yè)或?qū)⒔ǔ傻娜f(wàn)達(dá)城，在2017年10月11日之前即將91%的大股東變更成融創(chuàng)。比如西雙版納萬(wàn)達(dá)城，包括資料、財(cái)務(wù)、人事、印章等項(xiàng)目的交割，一天之內(nèi)宣告完成。
對(duì)于那些到2020年，甚至2021年才能建成的萬(wàn)達(dá)城來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣年P(guān)系較難協(xié)調(diào)。畢竟，政府在引入萬(wàn)達(dá)城時(shí)，給予萬(wàn)達(dá)的土地價(jià)格極其優(yōu)惠，有時(shí)連市價(jià)的1/3都不到。
“萬(wàn)達(dá)的商業(yè)信譽(yù)、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)才是地方政府愿與其合作的關(guān)鍵。項(xiàng)目還沒(méi)建好，萬(wàn)達(dá)退出了，換誰(shuí)都會(huì)擔(dān)心。”一位熟悉萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的房地產(chǎn)公司高管此前對(duì)騰訊《棱鏡》表示，“而且融創(chuàng)的資金實(shí)力、負(fù)債壓力、企業(yè)信譽(yù)，以及由此可能帶來(lái)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，都值得慎重再三。”
萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)在交易協(xié)議中約定，王健林承諾幫助融創(chuàng)完成13個(gè)萬(wàn)達(dá)城的資產(chǎn)交割。截至2018年10月29日，�？谌f(wàn)達(dá)城和濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城91%的股權(quán)依舊未能過(guò)戶給融創(chuàng)。
騰訊《棱鏡》自海南當(dāng)?shù)孬@悉，因海南政府變更了�？谌f(wàn)達(dá)城項(xiàng)目所在地塊的區(qū)域規(guī)劃，導(dǎo)致該項(xiàng)目無(wú)法按照預(yù)期規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。
2018年4月23日，由海口規(guī)劃委發(fā)出的一份名為《關(guān)于暫停東海岸示范區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批問(wèn)題的請(qǐng)示》中建議，即日起一律暫停該片區(qū)規(guī)劃報(bào)建，已取得規(guī)劃許可的一律暫停施工，已動(dòng)工項(xiàng)目要重新核對(duì)設(shè)計(jì)和立面。
2018年6月3日，�？谌f(wàn)達(dá)城所在的東海岸桂林洋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)被納入了新成立的江東新區(qū)，整體規(guī)劃方案將重新招標(biāo)。
與�？谌f(wàn)達(dá)城一樣，濟(jì)南文旅城項(xiàng)目同樣依舊由萬(wàn)達(dá)100%持有股權(quán)。
2016年項(xiàng)目簽約時(shí)，濟(jì)南市承諾出讓4200畝的低價(jià)建設(shè)用地給予萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。
2017年6月30日，首批1495畝土地定向拍賣給萬(wàn)達(dá)，樓面價(jià)僅2800元/平方米，而當(dāng)時(shí)的拆遷補(bǔ)償價(jià)為13000元/平方米。
萬(wàn)達(dá)拿地剛滿10天，便將濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城91%的權(quán)益易手融創(chuàng)。
騰訊《棱鏡》多方確認(rèn)獲悉，王健林此后兩度到訪濟(jì)南，孫宏斌與旗下高管同樣到訪濟(jì)南，最終與當(dāng)?shù)卣_(dá)成共識(shí)，將濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)一拆而二，融創(chuàng)只負(fù)責(zé)濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城一期項(xiàng)目1495畝土地，二期1964畝的土地依舊由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)。
而今，萬(wàn)達(dá)又將13座萬(wàn)達(dá)城的操盤業(yè)務(wù)出售給融創(chuàng)，并通過(guò)公告喊話：“萬(wàn)達(dá)將動(dòng)用全部資源，全力支持融創(chuàng)收購(gòu)但目前尚未開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)及運(yùn)營(yíng)。”
除�？谌f(wàn)達(dá)城外，濟(jì)南等三座萬(wàn)達(dá)城尚未開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達(dá)的承諾和融創(chuàng)的實(shí)力能否讓地方政府完全放心？接下來(lái)，王健林和孫宏斌還得攜手一起闖關(guān)。
�。▉�(lái)源：騰訊《棱鏡》張慶寧 孫春芳）
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